1. Các bên tham gia giao dịch về nhà ở phải đáp ứng điều kiện nào?
Theo quy định tại Điều 161 của Luật Nhà ở năm 2023, các bên tham gia vào các giao dịch liên quan đến nhà ở phải tuân thủ một số điều kiện cụ thể. Điều này nhấn mạnh vào tính quan trọng của việc đảm bảo tính chủ thể và tuân thủ các quy định pháp lý trong các giao dịch về nhà ở. Việc tuân thủ các quy định này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn góp phần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định và an toàn trong lĩnh vực nhà ở. Quy định cụ thể như sau:
Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự. Nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch và đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch về nhà ở.
Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là các cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự. Trong trường hợp là cá nhân trong nước, không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Tuy nhiên, đối với các cá nhân nước ngoài, đặc biệt là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải tuân thủ đúng quy định của Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch, đảm bảo tính công bằng và sự linh hoạt trong quản lý nhà ở đối với các cá nhân nước ngoài.
Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là các tổ chức phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự. Các tổ chức không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh hay nơi thành lập mà phải tuân thủ các quy định về chủ thể tham gia giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự. Đối với các tổ chức nước ngoài, đặc biệt là tổ chức phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
Ngoài ra, nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở, cần phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều này nhấn mạnh vào tính chuyên nghiệp và đáng tin cậy của các tổ chức trong quản lý và thực hiện các giao dịch nhà ở.
2. Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
Theo quy định tại Điều 162 của Luật Nhà ở năm 2023, việc thực hiện các giao dịch nhà ở đòi hỏi sự tuân thủ trình tự và thủ tục được quy định một cách cụ thể và rõ ràng. Các bên tham gia giao dịch nhà ở cần thỏa thuận và lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, được gọi chung là hợp đồng về nhà ở. Các nội dung cụ thể của các hợp đồng này được quy định tại Điều 163 của Luật Nhà ở.
Trong trường hợp tổ chức tặng cho nhà với mục đích tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, quy định đơn giản hơn khi chỉ cần lập hợp đồng tặng cho mà không cần phải thực hiện các bước phức tạp như việc lập hợp đồng về nhà ở. Nhấn mạnh vào tinh thần nhân đạo và xã hội hóa trong lĩnh vực nhà ở, giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động từ thiện và hỗ trợ cộng đồng. Chỉ khi các bên đều tuân thủ đúng trình tự và các quy định pháp luật, mới có thể tạo ra một môi trường giao dịch nhà ở minh bạch, công bằng và phát triển bền vững.
Trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở, việc thỏa thuận và phân chia trách nhiệm giữa các bên là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp lệ và minh bạch của các giao dịch. Theo quy định tại Luật Nhà ở, các bên có thể thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án, vai trò và trách nhiệm của các bên được xác định một cách rõ ràng. Chủ đầu tư có trách nhiệm chính làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua. Tuy nhiên, nếu bên mua, bên thuê mua tự nguyện muốn thực hiện các thủ tục này, họ cũng có quyền tự làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Việc phân chia trách nhiệm một cách rõ ràng giữa các bên sẽ giúp tạo ra một môi trường giao dịch nhà ở công bằng và minh bạch, đồng thời giảm thiểu rủi ro và tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch.
Trong trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở đồng thời nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở tại cùng một căn nhà, thì việc cấp Giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ là việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở mà còn là việc công nhận quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước không chỉ đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của quyền sở hữu nhà ở mà còn đồng thời xác nhận và công nhận quyền sử dụng đất ở liên quan đến căn nhà đó.
3. Đang cho thuê có được mua bán nhà ở?
Theo quy định tại Điều 168 của Luật Nhà ở năm 2023, việc mua bán nhà ở đang cho thuê được quy định một cách cụ thể và minh bạch. Trong trường hợp chủ sở hữu quyết định bán nhà ở đang cho thuê, họ phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện liên quan đến việc mua bán nhà ở này.
Trên thị trường bất động sản sôi động hiện nay, việc mua bán nhà ở là một hoạt động diễn ra thường xuyên. Tuy nhiên, đối với những căn nhà đang cho thuê, việc chuyển nhượng quyền sở hữu cần đảm bảo quyền lợi của cả bên cho thuê và bên thuê. Điểm đáng lưu ý là bên thuê nhà ở có quyền ưu tiên mua căn nhà nếu họ đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê. Tuy nhiên, quyền ưu tiên này có thể không áp dụng nếu Bộ luật Dân sự có quy định khác.
Khi chủ sở hữu muốn bán nhà đang cho thuê, bắt buộc phải thông báo cho bên thuê nhà về việc bán và các điều kiện bán nhà. Việc thông báo này nhằm đảm bảo quyền lợi của người đang thuê, giúp họ có cơ hội ưu tiên mua lại căn nhà đang sinh sống. Nếu bên thuê nhà ở không thể hoặc không muốn mua căn nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo, chủ sở hữu nhà ở được quyền bán căn nhà đó cho người khác. Tất nhiên, điều này chỉ có hiệu lực nếu không có thỏa thuận khác giữa các bên về thời hạn.
Quy định này nhấn mạnh vào sự bảo vệ quyền lợi của bên thuê nhà ở trong quá trình giao dịch mua bán, đồng thời tạo điều kiện cho chủ sở hữu nhà ở thực hiện quyền sở hữu của mình một cách hợp pháp và minh bạch. Đồng thời, việc thông báo và thời hạn ưu tiên mua cũng giúp tạo ra sự công bằng và minh bạch trong quá trình giao dịch.
Nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến bài viết hoặc các vấn đề pháp lý, chúng tôi luôn sẵn lòng hỗ trợ và giúp đỡ trong quá trình giải quyết. Để đảm bảo quyền lợi và sự hài lòng của quý khách hàng, chúng tôi đã thiết lập một tổng đài tư vấn pháp luật 1900.868644 và địa chỉ email luathoanhut.vn@gmail.com dành riêng cho mục đích này.