1. Cách lập hợp đồng về nhà ở theo quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023?
Theo quy định tại Điều 163 của Luật Nhà ở năm 2023, việc lập hợp đồng về nhà ở là một quy trình cần thiết và bắt buộc được thực hiện theo đúng các nội dung quy định. Hợp đồng này không chỉ đơn thuần là một bản ghi chép về việc mua bán, thuê mua, hoặc cho thuê nhà ở, mà còn là một văn bản pháp lý quan trọng giữa các bên, định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên liên quan.
Trong hợp đồng, điều quan trọng nhất là việc ghi rõ thông tin về các bên tham gia giao dịch, bao gồm họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của họ. Đồng thời, mô tả đặc điểm cụ thể về căn nhà hoặc căn hộ chung cư được giao dịch cũng phải được trình bày chi tiết, bao gồm cả đặc điểm của thửa đất gắn với căn nhà hoặc căn hộ.
Nếu là hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ chung cư, các bên cần phải chỉ rõ về phần sở hữu chung, sử dụng chung, cũng như thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế. Diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung cũng cần được đề cập. Không chỉ vậy, các yếu tố như giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì cũng phải được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng.
Ngoài ra, giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở (nếu có), thời hạn và phương thức thanh toán tiền, cũng như thời gian giao nhận nhà ở và thời gian bảo hành cần được quy định cụ thể. Các điều khoản liên quan đến thời hạn cho thuê mua, thế chấp, quyền sở hữu cũng không được bỏ qua.
Trong trường hợp thuê mua nhà ở, các quyền và nghĩa vụ về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua cũng phải được nêu rõ.
Ngoài các nội dung bắt buộc, hợp đồng cũng cần kèm theo các cam kết của các bên, thỏa thuận khác (nếu có), cũng như thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Cuối cùng, việc ký kết hợp đồng cần được thực hiện đầy đủ, kèm theo chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, đặc biệt là nếu là tổ chức thì cần đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký.
Như vậy, việc lập hợp đồng về nhà ở không chỉ là một bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các bên mà còn giúp tạo ra sự minh bạch và công bằng trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.
2. Xác lập quyền sở hữu nhà ở khi nào ?
Theo quy định tại Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2023, việc xác lập quyền sở hữu nhà ở được định rõ dựa trên từng trường hợp cụ thể, nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong các giao dịch liên quan đến bất động sản. Cụ thể, có sáu trường hợp chính quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở như sau:
Trường hợp (1): Đối với việc trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được xác định là thời điểm hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. Điều này nhấn mạnh vào sự hoàn thiện của công trình xây dựng, đảm bảo rằng người sở hữu mới có quyền thực sự đối với căn nhà.
Trường hợp (2): Trong trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được xác định là thời điểm mua bán, thuê mua đã được thanh toán đủ và căn nhà đã được bàn giao, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Điều này đảm bảo rằng quyền sở hữu được thiết lập khi các bên đã thực sự hoàn thành các nghĩa vụ và quyền lợi trong giao dịch.
Trường hợp (3): Nếu là góp vốn, tặng cho, hoặc đổi nhà ở, thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là khi bên nhận góp vốn, tặng cho, hoặc đổi nhà ở đã nhận được bàn giao căn nhà từ bên góp vốn, tặng cho, hoặc đổi nhà ở, trừ khi có thỏa thuận khác. Điều này cũng nhấn mạnh vào việc quyền sở hữu được thiết lập sau khi các giao dịch đã được hoàn thành.
Trường hợp (4): Khi giao dịch về nhà ở diễn ra giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và người mua, người thuê mua, thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, các trường hợp khác như thừa kế nhà ở hoặc các trường hợp đặc biệt sẽ được xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc các quy định liên quan.
Tuy nhiên, cần nhớ rằng trong các trường hợp giao dịch về nhà ở thuộc trường hợp (2), (3), (4), việc tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng có hiệu lực theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 là điều bắt buộc và không thể thiếu. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
3. Những quyền hạn của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở, bao gồm cả tổ chức và cá nhân trong nước, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, được ban hành một loạt các quyền quan trọng nhằm bảo vệ và tôn trọng quyền sở hữu và sử dụng nhà ở của họ.
Quyền đầu tiên là quyền bất khả xâm phạm đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Điều này đảm bảo rằng chủ sở hữu có quyền tự do sử dụng và kiểm soát căn nhà của mình mà không bị can thiệp trái phép từ bên ngoài.
Quyền thứ hai là quyền sử dụng nhà ở cho mục đích ở cũng như mục đích khác mà pháp luật không cấm. Điều này tạo điều kiện cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình một cách linh hoạt, phát triển các hoạt động kinh doanh, dịch vụ hoặc sử dụng nhà để tiếp tục mục đích khác.
Quyền tiếp theo là quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về đất đai. Việc có giấy chứng nhận này là minh chứng rõ ràng về quyền sở hữu của chủ nhà, tạo điều kiện cho việc giao dịch và sử dụng tài sản.
Những quyền tiếp theo bao gồm quyền thực hiện các giao dịch như mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về đất đai. Chủ sở hữu cũng được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật. Điều này cho phép họ thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến tài sản của mình một cách linh hoạt và thuận tiện.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư, chủ sở hữu cũng có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ những công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước.
Ngoài ra, chủ sở hữu nhà ở có quyền thực hiện các hoạt động bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.
Hơn nữa, họ được bảo hộ quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Luật Nhà ở 2023, cũng như có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.
Cuối cùng, chủ sở hữu nhà ở còn được hưởng quyền khác theo quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho họ thực hiện và bảo vệ quyền lợi của mình một cách toàn diện và bảo đảm.
Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025.
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 1900.868644 hoặc email: [email protected] để được tư vấn và giải đáp pháp luật nhanh chóng
