Quy định chống thất thu thuế khi chuyển nhượng bất động sản

1. Các hành vi đánh thuế chủ yếu được sử dụng phổ biến hiện nay

Tự khai báo tài sản duy nhất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007 (TNCN) quy định như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời, người chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình. Tuy nhiên, đây chính là kẽ hở để không ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế.

Thực tế này đang trở nên phổ biến, gây thiệt hại lớn cho ngân sách. Hệ thống quản lý thông tin cá nhân của các cơ quan nhà nước chưa hoàn thiện việc kết nối mạng thông tin đồng nhất trên toàn quốc, dẫn đến khó khăn trong việc quản lý chi tiết về sở hữu Bất động sản (BĐS) từng cá nhân trên nhiều địa bàn.

Người sở hữu nhà và đất tại cùng một địa phương có thể kê khai theo thông tin trên giấy chứng nhận sở hữu, quyền sử dụng đất khi gửi thông tin tới cơ quan thuế. Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu ở các cấp quận huyện, địa phương lại quản lý thông tin theo các địa chỉ được cấp mới, do đó, cơ quan thuế cần dựa vào cam kết của người kê khai mà chưa có thông tin chính xác để so sánh và xác minh.

Chuyển nhượng/cho tặng qua trung gian:

Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 quy định:

- Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.

Ví dụ, với trường hợp hai anh em cọc chèo chuyển nhượng BĐS cho nhau, theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Luật nêu trên thì đây là đối tượng phải nộp thuế. Tuy nhiên, để lách luật, người rể thứ nhất làm thủ tục chuyển nhượng cho bố vợ, sau đó bố vợ lại chuyển nhượng tiếp cho người rể thứ hai. Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế. Bằng cách này, người bán nhà đã tránh phải nộp thuế.

Hay như tại Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập miễn thuế.

Lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống văn bản pháp luật:

Do nhận thức của người dân còn thấp nên nhiều hợp đồng mua, bán nhà đất vẫn tồn tại theo hình thức viết tay giữa các cá nhân. Điều này chưa đủ căn cứ pháp lý để cơ quan thuế tính thuế, bởi theo quy định, việc xác định căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chỉ xảy ra khi hoạt động chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước chứng thực.

Bên cạnh đó, không ít đối tượng còn lợi dụng các quy định về con nuôi, chẳng hạn như người chuyển nhượng có thể làm thủ tục nhận nuôi con nuôi trong những trường hợp phù hợp để trốn thuế. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì các đối tượng lại làm thủ tục chấm dứt việc nuôi con nuôi.

Thỏa thuận thấp giá chuyển nhượng:

Căn cứ theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định: Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Như vậy, hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định. Thực tế trên thị trường BĐS, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định nhưng do căn cứ xác định thuế TNCN của người bán và thuế trước bạ của người mua là giá chuyển nhượng, vì lợi ích của cả người mua và người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Trong trường hợp này chỉ Nhà nước chịu thất thu thuế.

Hủy bỏ hợp đồng hình thành tài sản trong tương lai với chủ đầu tư:

Cũng trong Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên phần tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Quy định thì có nhưng để thu được khoản thuế này chưa hẳn dễ dàng. Nhà đầu tư ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc ký hợp đồng góp vốn để nhận về phần đất tương ứng) với chủ đầu tư. Khi nhà đầu tư A thực hiện giao dịch mua bán với nhà đầu tư B, họ không đưa nhau ra phòng công chứng để chuyển nhượng lại Hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, mà nhà đầu tư A sẽ lập biên bản hủy bỏ hợp đồng với chủ đầu tư.

Chủ đầu tư sử dụng lại hợp đồng cũ nhưng chỉ thay đổi tên người mua mới là nhà đầu tư B. Bằng cách này, nhà đầu tư A đã không phải nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng hợp đồng.

2. Chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính ban hành Công văn 3849/BTC-TCT về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trong đó có quy định về chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản như sau:

Để đảm bảo công khai, minh bạch trong công tác quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố quan tâm, chỉ đạo một số nội dung sau:

- Đối với các vị trí đất, đoạn đường, đường đã có giá theo Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành:

Đề nghị UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất (trong đó bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất) nhằm tạo điều kiện cho công tác tính thuế theo quy định.

- Đối với các vị trí đất, đoạn đường, đường chưa có giá tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành:

Đề nghị UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở TN&MT phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát để tham mưu UBND cấp tỉnh ban hành kịp thời Quyết định điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất cụ thể đối với từng vị trí.

Trường hợp chưa ban hành thì yêu cầu chủ đầu tư trên địa bàn công khai giá bán theo quy định và thông báo cho các tổ chức, cá nhân có liên quan

- Chỉ đạo Sở TN&MT chủ trì phối hợp các cơ quan có liên quan thường xuyên khảo sát để xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch từ chuyển nhượng bất động sản…

3. Giải pháp chống thất thu thuế trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản

- Cần xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân một cách toàn diện và đầy đủ. Hiện nay, việc liên kết giữa chi cục thuế và phòng tài nguyên môi trường ở cấp quận, huyện đang diễn ra, tuy nhiên còn thiếu sót trong việc cung cấp thông tin đầy đủ. Trong tương lai, việc kết nối mạng thông tin quốc gia giữa ngành Thuế và Tài nguyên - Môi trường là cần thiết để quản lý thông tin chi tiết về sở hữu Bất động sản của từng cá nhân. Điều này giúp ngăn chặn hành vi khai man làm tài sản duy nhất để tránh thuế khi chuyển nhượng BĐS.

- Hoàn thiện các văn bản cam kết: Việc lách thuế thường dựa vào việc sử dụng thu nhập miễn thuế và do hiểu biết về pháp luật của người dân chưa cao. Trong các cam kết pháp lý, cần ghi rõ các chế tài cụ thể mà người cam kết phải chịu nếu thông tin không chính xác, bao gồm cả việc truy thu tiền hoặc xác định mức phạt hình sự, cũng như thời hạn áp dụng các biện pháp truy cứu trách nhiệm. Điều này sẽ khiến người cam kết cân nhắc kỹ hơn trước khi ký kết.

- Điều chỉnh giá thuế BĐS hàng năm: Việc giảm giá trên các hợp đồng chuyển nhượng thường do giá đất quy định của UBND các tỉnh, thành phố chưa phản ánh đúng giá trị thị trường. Để tránh thất thu thuế và lách thuế, cần điều chỉnh giá nhà đất tính thuế hàng năm sao cho phù hợp với giá thực tế trên thị trường.

- Tăng cường cấp “sổ đỏ”, “sổ hồng”: Một số địa phương đã thành công trong việc hỗ trợ thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và miễn lãi suất khi nợ tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất trong 05 năm. Việc này giúp hạn chế việc giao dịch bằng giấy viết tay và cũng mang lại thu ngân sách từ thuế chuyển mục đích sử dụng đất và thuế Thu nhập Cá nhân từ người chuyển nhượng.

Mọi thắc mắc quý khách hàng xin vui lòng gửi về số Hotline 1900.868644 hoặc địa chỉ email [email protected] để được giải đáp. Trân trọng!