Thủ tục thay đổi, điều chỉnh vị trí đất ở trên thửa đất

1. Đất thổ cư có được chuyển đổi mục đích sử dụng không?

Đổi đất, hay còn được gọi là chuyển đổi quyền sử dụng đất, là một quy trình pháp lý trong đó các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Trong quá trình đổi đất, mỗi bên đồng thời là người chuyển đổi và người nhận chuyển đổi.

Khi thực hiện quy trình này, các bên không phải chịu trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ (hay còn gọi là thuế trước bạ). Thay vào đó, các bên chỉ cần tuân thủ các quy định về đăng ký thay đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp giá trị của quyền sử dụng đất có sự chênh lệch, một bên sẽ có nghĩa vụ thanh toán phần chênh lệch giá trị cho bên còn lại, theo thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, điều này có thể thay đổi nếu có thỏa thuận khác được đạt được (đổi ngang).

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn, giữa các hộ gia đình và cá nhân với nhau, nhằm tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.

Quy định này được nêu tại Điều 190 của Luật Đất đai năm 2013 như sau: Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất, hoặc do chuyển nhượng, thừa kế, hay nhận tặng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, chỉ có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho các hộ gia đình và cá nhân khác, nhằm tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, và không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Từ việc phân tích và căn cứ trên, ta có thể thấy rằng không được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất thổ cư (đất ở) hay bất kỳ loại đất khác ngoài đất nông nghiệp cho nhau theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi người thụ hưởng phải đáp ứng một số điều kiện, bên cạnh việc thoả mãn các điều kiện cơ bản như đã nêu trong yêu cầu của bạn. Dưới đây là một số điều kiện khác cần tuân thủ:

- Hộ gia đình hoặc cá nhân đang sinh sống trong khu vực phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi khu vực đó, chỉ được phép chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân sinh sống trong cùng khu vực đó.

- Hộ gia đình hoặc cá nhân đã được Nhà nước giao đất trong khu vực rừng phòng hộ chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân đang sinh sống trong cùng khu vực rừng phòng hộ đó.

- Hộ gia đình hoặc cá nhân thuộc dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất sau khi đã trải qua 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Điều kiện này giúp đảm bảo rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ diễn ra trong các trường hợp đặc biệt và nhằm bảo vệ quyền lợi của các hộ gia đình và cá nhân đang sinh sống trong các khu vực đặc biệt như rừng đặc dụng, khu vực bảo vệ nghiêm ngặt và khu vực rừng phòng hộ.

3. Thủ tục thay đổi, điều chỉnh vị trí đất ở trên thửa đất 

3.1 Các trường hợp về việc thay đổi, điều chỉnh vị trí đất ở trên thửa đất

Theo quy định hiện hành của pháp luật, việc thay đổi và điều chỉnh vị trí đất thổ cư trên một thửa đất chưa được quy định cụ thể trong bất kỳ văn bản nào. Tuy nhiên, dựa trên các quy định của Luật Đất đai năm 2013, ta có thể xác định hai trường hợp như sau:

Thứ nhất, đối với những trường hợp mà vị trí đất thổ cư trên thửa đất đã được xác định rõ thông qua sơ đồ thửa đất, hồ sơ địa chính hoặc bản trích lục bản đồ địa chính. Điều này có nghĩa là nếu vị trí đất thổ cư trên thửa đất đã được xác định rõ, thì không thể thay đổi vị trí đất thổ cư trên thửa đất đó.

Thứ hai, đối với những trường hợp thửa đất có khu vườn, ao liền kề với nhà ở nhưng diện tích đất ở chưa được xác định, theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích đất ở của hộ gia đình và cá nhân trong trường hợp thửa đất có khu vườn, ao và đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/07/2014, nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây, người sử dụng đất có một trong những loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013, nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định, thì người sử dụng đất có thể nộp đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất, diện tích đất ở sẽ được xác định lại theo quy định. Tóm lại, dựa trên các quy định trên, có thể kết luận rằng pháp luật hiện hành không cho phép điều chỉnh và thay đổi vị trí đất thổ cư trên thửa đất, nghĩa là không thể điều chỉnh vị trí đất ở được.

3.2 Quy trình thay đổi, điều chỉnh vị trí đất ở trên thửa đất

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư bao gồm các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Để chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn cần thu thập các giấy tờ và tài liệu sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Viết đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nêu rõ lý do và mục đích chuyển đổi.

- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân: Sao chép bản chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của người nộp đơn.

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sao chép bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất cần chuyển đổi.

- Sổ hộ khẩu: Sao chép sổ hộ khẩu của người nộp đơn.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn cần nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và viết giấy biên nhận. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Sau khi hoàn tất thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình lên Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền các tài liệu, bao gồm hồ sơ của người nộp đơn, biên bản xác minh thực địa, văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất, tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh trong thời gian không quá 03 ngày làm việc.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và cập nhật hồ sơ

Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bao gồm việc nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư.

Sau đó, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, cập nhật và chỉnh lý phần đất đã chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp, tức là đất ở. Quá trình này nhằm cập nhật thông tin về mục đích sử dụng đất mới và đảm bảo sự chính xác của hồ sơ địa chính.

Đây là quy trình chung để chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư. Tuy nhiên, quy trình cụ thể có thể khác nhau tùy theo quy định của từng địa phương hoặc quốc gia. Để biết thông tin chi tiết và được hướng dẫn cụ thể, bạn nên liên hệ với cơ quan chức năng, như phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương, để được tư vấn và hướng dẫn cụ thể về các bước thực hiện quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư.

Lưu ý: 

- Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư, việc này phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại cấp huyện. Do đó, khi có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đặt lại vị trí của đất thổ cư trên thửa đất, người sử dụng đất cần nắm rõ về kế hoạch sử dụng đất của huyện trong năm. Thực tế cho thấy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không quá phức tạp và khó khăn. Tuy nhiên, quá trình này phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện. Người sử dụng đất phải làm quen với các quy định và điều kiện được quy định trong kế hoạch sử dụng đất, bao gồm cả quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Để thực hiện quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần thu thập đầy đủ giấy tờ và tài liệu liên quan. Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần được viết rõ ràng và đầy đủ, nêu rõ lý do và mục đích chuyển đổi. Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của người nộp đơn cần được đính kèm. Ngoài ra, cần có bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất cần chuyển đổi và bản sao sổ hộ khẩu của người nộp đơn.

- Sau khi chuẩn bị hồ sơ, người nộp đơn gửi hồ sơ tới phòng Tài nguyên và Môi trường. Phòng này sẽ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và cung cấp giấy biên nhận. Sau đó, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, thực hiện xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi quá trình thẩm tra và xác minh hoàn tất, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện tài liệu liên quan. Uỷ ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp đơn bổ sung trong vòng không quá 3 ngày làm việc.

- Sau khi có quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm việc nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư. Đồng thời, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ cập nhập thông tin về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vào hồ sơ sử dụng đất của người sử dụng đất. Trên cơ sở thông tin trong hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện việc cập nhật kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, bao gồm cả thông tin về chuyển đổi mục đích sử dụng đất được phê duyệt. Quá trình này nhằm đảm bảo rằng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện có thể thay đổi và điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu thực tế của người sử dụng đất.

Trường hợp còn điều gì thắc mắc vui lòng gọi 1900.868644 hoặc gửi qua email [email protected] để được hỗ trợ giải đáp thắc mắc. Xin trân trọng cảm ơn!