Quy định về các khoản chi phí khi làm Sổ đỏ cho đất khai hoang

1. Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Đất khai hoang sẽ được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ) trong 3 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất phải đáp ứng 3 điều kiện dưới đây:

- Thứ nhất, đất đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

- Thứ hai, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thứ ba, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và không vi phạm pháp luật đất đai.

Khi hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ chỉ một số trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 3: Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014.

Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh và mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch cho mục đích như trên thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ.

Riêng trường hợp sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp sẽ được cấp sổ đỏ.

Còn trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (được cấp sổ đỏ) theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

2. Quy định về các khoản chi phí khi làm Sổ đỏ cho đất khai hoang

2.1. Tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ trong chi phí làm sổ đỏ đất khai hoang

Bao gồm các trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận về quyền sử dụng đất) cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 nhưng lại không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định theo khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai 2013. Theo mức tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận về quyền sử dụng đất) cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng từ ngày 15/10/1993 tới trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai 2013. Theo mức tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 3: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận về quyền sử dụng đất) cho đất khai hoang kể từ ngày 01/7/2004 tới trước ngày 01/7/2014.

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 2 của Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật dựa theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu như phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì phí thu tiền sử dụng đất như sau:

Phải nộp 100% tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận về quyền sử dụng đất. Nói theo cách khác, tiền sử dụng đất cần phải nộp được tính theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (mức giá đất cụ thể không được ấn định trước).

Dù thuộc trường hợp cần phải nộp 100% tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất cụ thể tuy nhiên có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được dùng đất thì được trừ đi số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất cần phải nộp; mức trừ không được vượt quá số tiền có nghĩa vụ phải nộp.

Riêng trường hợp sử dụng đất có các công trình xây dựng khác (không phải là nhà ở), trong trường hợp được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giống như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng thời hạn sử dụng lâu dài thì:

Phải nộp 100% tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất cụ thể (giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) của mảnh đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định trong khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

2.2. Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)

- Miễn lệ phí trước bạ

Miễn lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp (khoản 6 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

- Cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận

Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định số 20/2019/NĐ-CP quy định cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)

- Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận (thời điểm kê khai lệ phí trước bạ).

- Diện tích đất là toàn bộ diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai xác định, cung cấp cho cơ quan thuế.

2.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí cấp bìa)

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận (phí làm bìa sổ) do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh khác nhau.

Mặc dù mức thu giữa các tỉnh, thành không giống nhau nhưng có điểm chung là mức thu từ 100.000 đồng trở xuống/sổ/lần cấp; chỉ có một vài tỉnh thu 120.000 đồng.

3. Sau năm 2023, chi phí cấp Sổ đỏ có tăng không?

Có thể thấy rằng, Bảng giá đất là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí làm Sổ đỏ (dùng để xác định lệ phí trước bạ). Do đó, việc điều chỉnh quy định liên quan đến bảng giá đất sẽ có ảnh hưởng không nhỏ tới chi phí cấp Sổ đỏ.

Hiện nay, Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định Bảng giá đất do các tỉnh quyết định căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm 01 lần. Trong đó, khung giá đất được hiểu là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất với từng loại đất cụ thể.

Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Đất đai mới nhất đã bãi bỏ khung giá đất, theo đó căn cứ xác định Bảng giá đất được quy định cụ thể tại Điều 154 như sau:

- Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm.

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.

- Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Như vậy, khi bỏ khung giá đất, Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành Bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng Bảng giá đất.

Do đó, nếu như dự thảo Luật Đất đai được thông qua vào cuối năm nay thì rất có thể, từ sau năm 2023, khi Bảng giá đất tại mỗi địa phương tăng sẽ kéo theo các chi phí làm Sổ đỏ cũng tăng lên.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Quy định về các khoản chi phí khi làm Sổ đỏ cho đất khai hoang mà Công ty Luật Hòa Nhựt muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.868644 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: [email protected]để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Hòa Nhựt xin trân trọng cảm ơn!