Có nên mua đất chưa lên thổ cư để xây nhà hay không?

1. Có nên mua đất chưa lên thổ cư để xây nhà hay không?

Khi quyết định mua đất không có thổ cư để xây nhà, người dân cần thực hiện một loạt các bước cân nhắc kỹ lưỡng. Đầu tiên, việc kiểm tra quy hoạch sử dụng đất là hết sức quan trọng. Người dân nên xác định rõ liệu mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch sang đất ở hay không, điều này có thể được thực hiện thông qua việc kiểm tra tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Theo quy định tại Điều 57 và Khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất... Ngoài ra, việc kiểm tra điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất là bước không thể thiếu. Đất cần phải có đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích theo quy định của Luật Đất đai và các quy định tại địa phương. Kiểm tra sổ đỏ cũng là một yếu tố quan trọng, vì đất cần có sổ đỏ để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Người dân có thể trực tiếp lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để xác định đây có phải đất thuộc diện quy hoạch sang đất ở. Đây là một việc khá quan trọng vì nếu mảnh đất không thuộc diện quy hoạch sang đất ở thì không xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư được.

Cần xem xét kỹ lưỡng về các yếu tố liên quan đến đất, bao gồm việc kiểm tra xem đất có bị tranh chấp, thế chấp, hay kê biên không. Đảm bảo rằng đất đang trong tình trạng ổn định và không có tranh chấp lâu dài là quan trọng. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các quy định hướng dẫn liên quan thì đất thuộc một trong các trường hợp sau đây thì chưa được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư:

- Đất không có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất)

- Đất hiện đang có các tranh chấp, không được sử dụng ổn định lâu dài.

- Đất đã bị thế chấp hoặc đang bị kê biên.

- Đất đã hết thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, việc xác định thời hạn sử dụng đất cũng là một yếu tố cần xem xét, vì đất cần phải có thời hạn sử dụng còn hiệu lực. Không kém phần quan trọng là việc tham khảo ý kiến của chuyên gia địa ốc, để có cái nhìn chính xác và chi tiết về tình trạng và tiềm năng phát triển của khu vực.

Cuối cùng, người dân cũng cần đánh giá tài chính kỹ lưỡng, bao gồm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà. So sánh giá trị đất với chi phí và tiềm năng tăng giá trong tương lai sẽ giúp họ đưa ra quyết định thông tin và cân nhắc mọi khía cạnh của quá trình mua đất để xây nhà.

2. Có được xây nhà trên đất không có thổ cư theo quy định? 

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân loại dựa trên mục đích sử dụng chia thành ba nhóm chính:

- Nhóm đất nông nghiệp: Bao gồm đất được sử dụng cho mục đích canh tác, trồng trọt, chăn nuôi và các hoạt động liên quan đến nông nghiệp.

- Nhóm đất phi nông nghiệp:

+ Chia thành đất thổ cư (đất ở) và đất phi thổ cư.

+ Đất thổ cư (đất ở): Bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đất này được sử dụng cho mục đích ở, và người dân chỉ được xây nhà để ở trên đất thổ cư này.

+ Đất phi thổ cư: Bao gồm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, có thể được sử dụng cho các mục đích khác như kinh doanh, công nghiệp, dịch vụ, hay các mục đích khác không liên quan đến ở.

- Nhóm đất chưa sử dụng: Bao gồm đất mà mục đích sử dụng chưa được xác định hoặc chưa được Nhà nước quy hoạch sử dụng.

Điều này có nghĩa là, người dân chỉ có thể xây nhà để ở trên đất thổ cư, còn đất không có thổ cư (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì không được phép xây nhà để ở mà cần phải thực hiện các thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng cho đất từ cơ quan có thẩm quyền.

3. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư 

Người sử dụng đất khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và nộp tại các văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền, thường là Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Quy trình này sẽ được giải quyết theo thẩm quyền và theo quy định của pháp luật.

Bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư bao gồm các thành phần chính sau:

- Đơn xin thay đổi mục đích sử dụng đất: Đơn này phải được điền đầy đủ thông tin và theo mẫu quy định của cơ quan có thẩm quyền.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng): Các giấy tờ này là chứng minh về quyền lợi của người sử dụng đất đối với khu đất cụ thể.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện các bước như sau:

- Kiểm tra hồ sơ: Xác định tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ không đầy đủ hoặc thủ tục không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.

- Xác nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ xác nhận hồ sơ, thực hiện khảo sát thực địa, và thẩm định mục đích chuyển đổi sử dụng đất.

- Hướng dẫn nghĩa vụ tài chính: Nếu hồ sơ được chấp nhận, cơ quan sẽ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của pháp luật, thời gian giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian này có thể được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

4. Xử phạt hành vi xây dựng ở trên đất không thổ cư 

Căn cứ theo quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, đối với hành vi sử dụng đất nông nghiệp không đúng mục đích, việc xây nhà trên đất không thổ cư sẽ bị xử phạt tiền căn cứ vào các yếu tố sau:

- Loại đất nông nghiệp: Quy định số tiền phạt dựa trên loại đất nông nghiệp, với mức phạt khác nhau cho từng loại.

- Diện tích đất sử dụng trái mục đích: Mức phạt sẽ phụ thuộc vào diện tích đất sử dụng không đúng mục đích. Diện tích càng lớn, mức phạt càng cao.

- Khu vực thành thị hay nông thôn: Mức phạt cũng sẽ tùy thuộc vào khu vực đất đai đó, là thành thị hay nông thôn.

- Mức phạt tối thiểu và tối đa: Số tiền phạt thấp nhất là 2.000.000 đồng và số tiền phạt cao nhất là 1.000.000.000 đồng.

Ngoài việc áp dụng biện pháp xử phạt tiền, còn có một số biện pháp khắc phục hậu quả mà cơ quan chức năng có thể áp dụng:

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất: Yêu cầu người vi phạm phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

- Buộc đăng ký đất đai: Buộc người vi phạm phải đăng ký đất đai theo quy định, đặc biệt là đối với những trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất.

- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được: Trong một số trường hợp, người vi phạm có thể bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Đối với trường hợp đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và vẫn tiếp tục vi phạm, có thể bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định.

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.868644. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: [email protected] để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.