1. Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà cho khách hàng khi đã hoàn thành?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có các trách nhiệm cụ thể như sau:
- Bảo đảm tuân thủ quy hoạch, quyết định đầu tư và pháp luật: Tuân thủ đúng quy hoạch, quyết định đầu tư và các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bảo đảm rằng dự án của mình phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về môi trường, an toàn, và an sinh xã hội.
- Bảo đảm nguồn tài chính: Cung cấp và duy trì nguồn tài chính đủ để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
- Bàn giao nhà, công trình xây dựng: Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành đúng tiến độ ghi trong dự án. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Trong trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô, phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
- Thủ tục cấp Giấy chứng nhận: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng, phải thực hiện thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua hoặc bên thuê mua. Trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Theo quy định trên, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản chỉ được phép bàn giao nhà cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà đó thì mới được bàn giao nhà cho khách hàng.
2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là khi nào?
Theo quy định của khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, về nguyên tắc mua bán nhà và công trình xây dựng, có các điều sau đây:
- Gắn với quyền sử dụng đất: Mua bán nhà, công trình xây dựng phải liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Nguyên tắc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp:
Khi mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Phân định rõ diện tích, các trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, các trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
+ Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi thực hiện mua các căn hộ, các phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp với nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải được thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: Bên mua nhà, công trình xây dựng, căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hồ sơ liên quan: Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
- Thời điểm chuyển quyền sở hữu: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là khi bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo quy định, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà có thể xảy ra tại hai giai đoạn quan trọng. Đầu tiên, đó là thời điểm mà bên bán chuyển giao nhà cho bên mua, đánh dấu sự hoàn thiện của quá trình giao dịch. Thứ hai, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cũng có thể xảy ra khi bên mua đã thực hiện thanh toán đầy đủ cho bên bán, đồng nghĩa với việc đã đáp ứng mọi nghĩa vụ tài chính theo thoả thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp bên mua và bên bán không có thoả thuận khác, hai thời điểm trên thường được xem xét là quyết định quan trọng đối với việc chuyển nhượng quyền sở hữu. Tuy nhiên, để tạo ra sự linh hoạt và công bằng trong giao dịch, các bên có thể thỏa thuận thêm về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà theo những điều kiện cụ thể khác nhau.
3. Trường hợp bên bán nhà có quyền không bàn giao nhà?
Theo quy định tại Điều 21 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, bên bán nhà, công trình xây dựng được hưởng những quyền sau đây:
- Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng: Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu thanh toán đủ tiền: Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp không có thỏa thuận, bên bán chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu phối hợp thực hiện thủ tục mua bán: Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
- Không bàn giao khi chưa nhận đủ tiền: Bên bán không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên.
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Bên bán có quyền yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
- Các quyền khác trong hợp đồng: Bên bán còn có quyền hưởng các quyền khác theo thoả thuận trong hợp đồng, nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên đối với giao dịch mua bán bất động sản.
Do đó, bên bán nhà hoàn toàn có quyền từ chối việc bàn giao nhà cho bên mua cho đến khi đã nhận đủ số tiền thanh toán theo thoả thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, điều này có thể thay đổi nếu có các thỏa thuận khác được thực hiện bởi cả hai bên.
4. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản bị thu hồi dự án trong trường hợp
Trường hợp thu hồi dự án bất động sản được quy định tại khoản 2 Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
- Tổ chức và cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản sẽ chịu các biện pháp xử lý tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm: Trong trường hợp vi phạm có tính chất nhẹ, cơ quan quản lý có thể áp dụng biện pháp khiển trách. Đối với những vi phạm trung bình đến nặng, có thể áp dụng xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật. Trong những trường hợp vi phạm nghiêm trọng, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu hành vi vi phạm gây thiệt hại, cơ quan quản lý có thể yêu cầu tổ chức hoặc cá nhân đó bồi thường theo quy định của pháp luật.
- Cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định việc thu hồi dự án bất động sản và giao cho chủ đầu tư khác thực hiện trong các trường hợp sau đây: Chủ đầu tư vi phạm các quy định về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trừ trường hợp chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định.
Như vậy, theo quy định, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có thể bị cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
- Những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trừ trường hợp dự án bất động sản có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng.
Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.868644. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: [email protected] để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.
