1. Các phương pháp xác định giá đất cần đảm bảo công bằng
Việc điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức mà chỉ ảnh hưởng đối với hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định pháp luật.
Đối với trường hợp thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá có giá (theo Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định thông qua việc thẩm định giá đất cụ thể theo giá thị trường mà không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp khu đất có giá (theo Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì mới áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Giá đất theo hệ số dự kiến áp dụng trong năm 2023 sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá đất xác định theo giá thị trường.
Xuất phát từ thực trạng Bảng giá đất khá thấp so với giá đất giao dịch trên thị trường, tuy nhiên, việc xây dựng Bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá đất thị trường chưa thể thực hiện được ngay do ảnh hưởng mức giá tối đa của Khung giá đất và một số yếu tố khác. Do vậy, việc xây dựng và từng bước tăng hệ số điều chỉnh giá đất theo lộ trình thích hợp là việc làm cần thiết và có cơ sở thực tiễn.
Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời là một trong các giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất ở mức vừa phải theo lộ trình thích hợp sẽ đảm bảo công bằng trong các phương pháp xác định giá đất cũng như trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn từng tỉnh thành.
Ngay sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, các cơ quan chức năng của từng tỉnh thành cần nghiên cứu, điều tra, xây dựng hoàn thiện và tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành Bảng giá đất hàng năm tiệm cận với giá trị trường. Do vậy, việc tăng hệ số giá đất năm 2023 là một trong những tiền đề và cơ sở quan trọng cho việc xây dựng Bảng giá đất phù hợp với quy định pháp luật và tình hình thực tiễn trên các tỉnh thành trong thời gian tới.
2. Ban hành bảng giá đất có hệ số điều chỉnh giá đất phải sát thực tế
Theo quy định tại Công văn 3849/BTC-TCT về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, yêu cầu của Bộ Tài chính về việc ban hành bảng giá đất có hệ số điều chỉnh phải sát thực tế được quy định như sau:
Để đảm bảo công khai, minh bạch trong công tác quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố quan tâm, chỉ đạo một số nội dung sau:
- Đối với các vị trí đất, đoạn đường, đường đã có giá theo Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành: đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất (trong đó bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất) nhằm tạo điều kiện cho công tác tính thuế theo quy định.
- Đối với các vị trí đất, đoạn đường, đường chưa có giá tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành: đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và môi trường phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát để tham mưu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành kịp thời Quyết định điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất cụ thể đối với từng vị trí, đảm bảo phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá bán ra của chủ đầu tư.
Trường hợp chưa ban hành thì yêu cầu chủ đầu tư trên địa bàn công khai giá bán theo quy định và thông báo cho các tổ chức, cá nhân có liên quan khi thực hiện các giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai cũng như khi kê khai nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển nhượng bất động sản.
- Đối với trường hợp hồ sơ chuyển nhượng bất động sản nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông (Cơ quan Tài nguyên Môi trường, cơ quan Đăng ký đất đai, Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân,...): Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông có trách nhiệm phổ biến pháp luật, tuyên truyền, hướng dẫn người nộp thuế rõ vị trí, đường phố, cách xác định và áp dụng cụ thể giá của từng loại bất động sản (bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) để tổ chức, cá nhân hiểu và thực hiện đúng khi kê khai nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển nhượng bất động sản.
- Chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp các cơ quan có liên quan thường xuyên khảo sát để xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch từ chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ để tham mưu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản nhằm tránh thất thu thuế.
3. Quy định về căn cứ xây dựng bảng giá đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào các yếu tố sau:
- Nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
- Phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, bao gồm các phương pháp sau:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp.
+ Phương pháp chiết trừ.
+ Phương pháp thu nhập.
+ Phương pháp thặng dư.
+ Phương pháp hệ số điều chỉnh đất.
- Khung giá đất do Chính phủ quy định
- Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường;
- Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
4. Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho loại đất nào?
Hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm căn cứ để tính giá đất đối với các loại đất sau:
- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp;
- Đất thương mại dịch vụ;
- Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản để sản xuất nông nghiệp;
- Đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng hộ gia đình, cá nhân;
- Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
- Dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Ban hành bảng giá đất có hệ số điều chỉnh phải sát thực tế mà Công ty Luật Hòa Nhựt muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.868644 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: luathoanhut.vn@gmail.com để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Hòa Nhựt xin trân trọng cảm ơn!