1. Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
Dựa trên quy định chi tiết trong Điều 28 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 (chưa có hiệu lực), chủ đầu tư có thể thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã được trang bị hạ tầng kỹ thuật trong khuôn khổ dự án bất động sản theo một loạt các hình thức khác nhau, bao gồm:
- Phân lô bán nền cho cá nhân xây dựng nhà ở: Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân. Điều này giúp tạo điều kiện cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên các nền đất được phân lô bán.
- Chuyển nhượng cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc công trình xây dựng: Chủ đầu tư cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho các tổ chức với mục đích đầu tư xây dựng nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác.
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Hình thức này cho phép chủ đầu tư cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Cho thuê có thể được thực hiện cho cả tổ chức và cá nhân, với điều kiện sử dụng đất phải tuân thủ mục đích và nội dung đầu tư được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Theo hướng dẫn chi tiết, quy trình giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện theo các bước và tiêu chuẩn nhất định, đảm bảo tuân thủ các quy định cụ thể tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:
- Điều kiện cần đạt khi đưa vào kinh doanh: Quyền sử dụng đất đã được trang bị hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Điều này đảm bảo tính chính xác và độ bền của hạ tầng khi đưa vào sử dụng.
- Lập giao dịch thông qua hợp đồng: Tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm xác lập các giao dịch chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng, tuân thủ quy định tại Chương VI của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong quá trình giao dịch.
- Trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch: Các bên tham gia giao dịch phải chịu trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin và giấy tờ hợp lệ để chứng minh có đủ năng lực pháp luật để xác lập giao dịch. Điều này bao gồm việc đáp ứng các điều kiện cụ thể đối với tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản, theo quy định của pháp luật về dân sự và kinh doanh bất động sản.
- Trước khi bước vào quá trình ký kết hợp đồng, bên chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đều được yêu cầu cung cấp một bộ thông tin đầy đủ và các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 5 của Điều 6 trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Điều này nhằm đảm bảo rằng khách hàng sẽ được thông tin một cách toàn vẹn và chính xác trước khi quyết định tham gia giao dịch.
- Ngay sau khi bước qua bước ký kết hợp đồng, trách nhiệm của các bên tham gia trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Các bên được yêu cầu thực hiện đúng và đầy đủ các điều khoản đã ghi trong hợp đồng ký kết, đồng thời phải đối mặt với nghĩa vụ về thuế, phí, và lệ phí (nếu có) đối với Nhà nước, theo đúng quy định của pháp luật.
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được trang bị hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản không chỉ đơn thuần là người chuyển nhượng, mà còn là người chịu trách nhiệm hoàn thiện các thủ tục liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản kết nối với đất theo những quy định cụ thể của pháp luật về đất đai, áp dụng cho bên nhận chuyển nhượng. Điều này là quy định cơ bản, nhằm đảm bảo sự minh bạch và tính chính xác trong quá trình chuyển nhượng.
- Trong trường hợp bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã thỏa thuận khác biệt trong hợp đồng, khiến cho bên nhận chuyển nhượng tự nguyện thực hiện thủ tục và đề nghị cấp giấy chứng nhận, thì đây là một hiệp đồng linh hoạt và có tính chủ thể cao. Điều này không chỉ tôn trọng quyền tự do và ý chí của các bên mà còn giảm bớt gánh nặng thủ tục cho bên chuyển nhượng.
- Mặt khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đóng vai trò quan trọng trong quá trình này. Chúng không chỉ có trách nhiệm cung cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, mà còn đảm bảo quá trình này diễn ra một cách mạch lạc và hiệu quả. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn góp phần vào sự ổn định và tính minh bạch của thị trường bất động sản nói chung.
2. Các loại bất động sản, dự án bất động sản nào được đưa vào kinh doanh
Theo quy định chi tiết tại Điều 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, rộng lớn và đa dạng là danh sách các loại bất động sản và dự án bất động sản có thể tham gia vào quá trình kinh doanh. Đây là một bước quan trọng để đáp ứng đầy đủ nhu cầu đa dạng của thị trường và thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản:
- Nhà ở hiện tại và tương lai: Bất động sản nhà ở, bao gồm cả những căn nhà hiện có và những nhà ở dự kiến hình thành trong tương lai. Điều này tạo ra sự linh hoạt cho việc đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của cộng đồng dân cư.
- Công trình xây dựng đa dạng: Các công trình xây dựng có sẵn và dự kiến hình thành trong tương lai, bao gồm những công trình phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp, và những công trình đa năng. Sự đa dạng này không chỉ thúc đẩy sự phát triển đồng đều mà còn giúp tạo ra những khu vực sống và làm việc đa chiều và tiện ích.
- Công trình hỗn hợp: Các công trình xây dựng với nhiều chức năng kết hợp, từ giáo dục đến thương mại và công nghiệp, mang lại một cảm giác hài hòa và sự kết nối giữa các loại bất động sản khác nhau. Điều này không chỉ tăng cường tiện ích mà còn khuyến khích sự linh hoạt trong sử dụng đất và không gian.
- Diện tích sàn xây dựng: Phần diện tích sàn xây dựng, được quy định rõ trong khoản 2 của Điều này, là một khía cạnh quan trọng và chi tiết của mọi công trình xây dựng. Việc nắm bắt và áp dụng đúng các quy định này không chỉ đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của diện tích xây dựng mà còn thể hiện sự chuyên nghiệp và tuân thủ của các bên liên quan đối với quy định pháp luật.
- Quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật: Đối với quyền sử dụng đất đã được trang bị hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, đây là một ưu điểm quan trọng giúp tối ưu hóa tiềm năng và giá trị của bất động sản. Quyền sử dụng đất này không chỉ là việc sở hữu mảnh đất, mà còn kết hợp với những tiện ích và cơ sở hạ tầng sẵn có, tạo ra một môi trường sống và kinh doanh hoàn chỉnh.
- Dự án bất động sản: Dự án bất động sản không chỉ là một phần của thị trường, mà còn là biểu tượng của sự đổi mới và sự phát triển. Việc hiểu rõ và xác định rõ ràng về dự án này giúp mọi bên liên quan có cái nhìn toàn diện về mục tiêu, quy mô, và tiềm năng của dự án. Điều này càng trở nên quan trọng khi quyết định đầu tư và phát triển bất động sản.
3. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Nhà nước đã áp đặt một loạt các chính sách thông minh và linh hoạt, nhằm khuyến khích và hỗ trợ các tổ chức cũng như cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế, để họ có thể đầu tư kinh doanh bất động sản một cách linh hoạt và hiệu quả, đồng thời đồng hành với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
- Khuyến khích đầu tư linh hoạt: Điều này biểu hiện thông qua sự khuyến khích mạnh mẽ đối với tổ chức và cá nhân thuộc các thành phần kinh tế, giúp họ định hình và triển khai chiến lược đầu tư phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn và khu vực cụ thể.
- Ưu đãi cho nhà ở xã hội và dự án đầu tư: Nhà nước không chỉ khuyến khích mà còn thiết lập các chính sách ưu đãi đặc biệt cho những tổ chức và cá nhân đầu tư vào việc xây dựng nhà ở xã hội và các dự án bất động sản khác. Điều này không chỉ làm nổi bật sự quan trọng của những dự án này mà còn đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc sử dụng nguồn lực.
- Hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật: Nhằm thúc đẩy phát triển bền vững, Nhà nước không chỉ khuyến khích đầu tư vào xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật mở rộng ngoài phạm vi dự án, mà còn cam kết hỗ trợ đầu tư trong phạm vi dự án. Điều này tạo điều kiện cho sự liên kết và đồng bộ giữa các phần của dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.
- Nhà nước không chỉ đầu tư mà còn đẩy mạnh chính sách khuyến khích tổ chức và cá nhân đầu tư vào những dự án dịch vụ công ích đô thị và công trình hạ tầng xã hội bên trong khuôn viên của các dự án bất động sản. Điều này không chỉ tạo ra những không gian sống hiện đại mà còn tăng cường chất lượng cuộc sống và sự kết nối trong cộng đồng.
- Nhà nước không chỉ giữ vai trò là nhà đầu tư mà còn có chính sách rõ ràng để điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo rằng sự phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững. Các biện pháp này không chỉ giữ cho thị trường ổn định mà còn đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch.
- Nhà nước đưa ra chính sách để thúc đẩy việc thanh toán không sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ nâng cao hiệu suất giao dịch mà còn giảm rủi ro và tăng cường an ninh trong quá trình thanh toán.
- Nhà nước không chỉ khuyến khích mà còn tạo điều kiện cho tổ chức và cá nhân thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ làm tăng tính minh bạch mà còn thúc đẩy sự chuyên nghiệp hóa và hiệu quả trong thị trường bất động sản.
Còn khúc mắc, liên hệ 1900.868644 hoặc gửi email tới: luathoanhut.vn@gmail.com để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.