1. Định giá đất theo quy định Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi theo nguyên tắc nào?
Căn cứ dựa theo quy định tại Điều 159 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì có quy định như sau về nguyên tắc định giá đất. Cụ thể như sau:
a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Điều này ám chỉ việc sử dụng các phương pháp và tiêu chí thị trường để định giá đất. Giá đất được xác định dựa trên cung cầu và yêu cầu thực tế trên thị trường.
b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất: Quá trình định giá đất cần phải tuân thủ các phương pháp, quy trình và thủ tục chính xác để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình định giá.
c) Bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch: Các thông tin liên quan đến việc định giá đất cần phải được công bố một cách trung thực, minh bạch và công khai để đảm bảo sự minh bạch và tin cậy từ phía các bên liên quan.
d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất: Độc lập giữa các tổ chức và cơ quan đảm bảo rằng quá trình định giá không bị tác động bởi áp lực hay lợi ích của bất kỳ bên nào khác. Tổ chức tư vấn và các hội đồng thẩm định cần được tổ chức một cách độc lập và có chuyên môn.
đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư: Quá trình định giá đất cần phải cân nhắc và bảo đảm sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Điều này có thể đảm bảo rằng giá đất được xác định là công bằng và bền vững cho tất cả các bên liên quan.
Quy trình định giá đất theo các nguyên tắc này sẽ giúp đảm bảo một quá trình công bằng, minh bạch và có tính chính xác trong việc xác định giá đất. Như vậy thì dựa theo những quy định trên thì dự thảo luật đất đai đã đưa ra 05 nguyên tắc cơ bản trong định giá đất.
2. Có bao nhiêu phương pháp định giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
Căn cứ dựa theo quy định tại khoản 4 của Điều 159 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định cụ thể về 04 phương pháp định giá đất, cụ thể như sau:
Phương pháp so sánh: Phương pháp này xác định giá đất bằng cách phân tích, so sánh và điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh. Sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có, phương pháp này giúp xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
+ Phân tích và so sánh: Quá trình bắt đầu bằng việc phân tích các thửa đất so sánh, tức là những thửa đất có các đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá. Các yếu tố như kích thước, vị trí, loại đất, cơ sở hạ tầng, và các yếu tố khác quan trọng được xem xét.
+ Điều chỉnh mức giá: Sau đó, giá của các thửa đất so sánh được điều chỉnh để phản ánh các khác biệt giữa chúng và thửa đất cần định giá. Các yếu tố điều chỉnh có thể bao gồm những đặc điểm đặc biệt, như góc đường, gần các tiện ích, hoặc bất kỳ yếu tố nào có thể ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất.
+ Loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất: Trong quá trình xác định giá, giá trị của các tài sản gắn liền với đất như các công trình xây dựng sẽ được loại trừ. Mục đích là tách biệt giá trị của đất từ giá trị của các công trình có thể đặc biệt đối với mục đích sử dụng khác nhau.
+ Xác định định giá trị của thửa đất cần định giá: Sau khi thực hiện các bước trên, phương pháp so sánh giúp xác định giá trị của thửa đất cần định giá dựa trên thông tin từ các thửa đất so sánh đã được điều chỉnh. Phương pháp so sánh thường được ưa chuộng khi có sẵn một số lượng đủ lớn các giao dịch đất tương tự để so sánh. Tuy nhiên, đôi khi có thể gặp khó khăn khi tìm ra những thửa đất so sánh chính xác và đủ để thực hiện phân tích một cách chính xác.
Phương pháp thặng dư: Phương pháp này dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp này thường được sử dụng khi giá đất được xác định dựa trên dòng thu nhập kỳ vọng từ sử dụng đất. Phương pháp này thường được áp dụng cho các loại đất có mục đích kinh doanh hoặc dành cho các dự án phát triển nơi có kỳ vọng về tăng trưởng và thu nhập trong tương lai. Phương pháp thặng dư cung cấp một cách tiếp cận linh hoạt để đánh giá giá trị của đất, đặc biệt là khi có sự kỳ vọng về tăng trưởng và sinh lợi nhuận trong tương lai. Tuy nhiên, như với mọi phương pháp định giá, đòi hỏi sự chín chắn và đánh giá kỹ lưỡng của các yếu tố và giả định.
Phương pháp thu nhập: Tương tự như phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập cũng dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp. Đây là một phương pháp phổ biến trong định giá đất. Phương pháp thu nhập thường được áp dụng trong các trường hợp đặc biệt, chẳng hạn như khi đất được sử dụng cho mục đích kinh doanh và có khả năng sinh lợi nhuận trong tương lai. Nó thường áp dụng cho các dự án phát triển, đất kinh doanh, và các loại đất có tiềm năng thu nhập cao. Phương pháp thu nhập cung cấp một cái nhìn tổng thể về giá trị của đất dựa trên khả năng sinh lợi nhuận từ sử dụng nó. Tuy nhiên, cũng như với các phương pháp khác, đòi hỏi một số giả định và ước lượng về tương lai và thị trường để đảm bảo tính chính xác của quá trình định giá.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp này dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp. Hệ số điều chỉnh được áp dụng để điều chỉnh giá đất dựa trên các yếu tố cụ thể như vị trí, kích thước, hay các điều kiện đặc biệt của thửa đất.
Các phương pháp này cung cấp cơ sở cho quá trình định giá đất, và sự lựa chọn giữa chúng có thể phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng, và điều kiện cụ thể của thị trường địa phương.
3. Việc áp dụng phương pháp định giá đất theo Dự thảo Luật đất đai sửa đổi được quy định như thế nào?
Phương pháp so sánh:
Đối Tượng Áp Dụng: Được áp dụng cho định giá thửa đất, khu đất phi nông nghiệp, và đất nông nghiệp.
Điều Kiện Áp Dụng: Cần có ít nhất 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc thông qua quyền sử dụng đất qua đấu giá. Trừ trường hợp quy định khác được mô tả tại mục [4].
Phương pháp thu nhập:
Đối Tượng Áp Dụng: Áp dụng cho đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp có thể xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.
Điều Kiện Áp Dụng: Áp dụng trừ khi quy định khác tại mục [1].
Phương pháp thặng dư:
Đối Tượng Áp Dụng: Áp dụng cho thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Điều Kiện Áp Dụng: Áp dụng trừ khi quy định khác tại mục [4].
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
Đối Tượng Áp Dụng: Áp dụng khi xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Điều Kiện Áp Dụng: Áp dụng trừ khi không đủ điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại mục [1].
Các điều kiện và quy định tại mục [4] dường như là các trường hợp đặc biệt, và thông tin chi tiết về chúng có thể cung cấp thêm hiểu biết về cách áp dụng các phương pháp định giá đất trong các tình huống cụ thể.
Vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua số điện thoại của tổng đài tư vấn 1900.868644 hoặc luathoanhut.vn@gmail.com