1. Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất
Hợp đồng mua bán nhà đất đang trở thành một quy trình phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay. Trong quy định chung về hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng này được định nghĩa là một thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, xác định quyền và nghĩa vụ của cả hai bên trong quá trình giao dịch mua bán tài sản đặc biệt là bất động sản.
- Hợp đồng mua bán nhà đất quan trọng vì nó ghi chép việc chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua, trong khi bên mua phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền tương ứng với giá trị của bất động sản được giao dịch. Việc này phải đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất, và điều này được quy định rõ trong pháp luật.
- Nhà nước quy định về hợp đồng mua bán nhà đất để đảm bảo tính chính xác của cả hình thức và nội dung, cũng như đảm bảo một số điều kiện khác theo quy định của pháp luật. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi và lợi ích của cả bên bán và bên mua trong quá trình giao dịch.
- Một trong những thắc mắc thường gặp là về tính hợp pháp của hợp đồng mua bán đất đai được thực hiện bằng hợp đồng miệng. Để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng mua bán đất đai, nhà nước đã đặt ra những điều kiện cụ thể. Trước hết, cả bên bán và bên mua phải có năng lực pháp luật và hành vi dân sự phù hợp với giao dịch, đồng thời phải thực hiện giao dịch một cách tự nguyện và không bị lừa dối.
- Thứ hai, mục đích và nội dung của hành vi mua bán đất đai không được vi phạm luật lệ và không trái đạo đức xã hội. Điều này đảm bảo tính minh bạch và trung thực của giao dịch. Ngoài ra, hình thức giao dịch cũng phải tuân thủ theo quy định, và việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản là bắt buộc trong một số trường hợp.
- Cụ thể, hợp đồng mua bán đất đai phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, đặc biệt là khi liên quan đến việc chuyển nhượng tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc công chứng này không áp dụng khi cả hai bên là kinh doanh bất động sản.
- Nguyên tắc công chứng hợp đồng cũng áp dụng trong các trường hợp cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều này đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng của các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Do đó, việc hiểu rõ và tuân thủ những quy định này là cực kỳ quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai. Trong trường hợp không tuân thủ, hợp đồng có thể trở nên vô hiệu và tạo ra những tranh chấp pháp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của cả hai bên tham gia giao dịch. Do đó, sự chú ý và tuân thủ quy định của pháp luật là chìa khóa quan trọng để đạt được một giao dịch mua bán nhà đất thành công và minh bạch.
2. Hợp đồng mua bán nhà đất bằng miệng có hợp pháp không và được công nhận khi nào?
Hợp đồng mua bán nhà đất, mặc dù theo quy định pháp luật phải được thực hiện bằng văn bản để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch, nhưng trên thực tế vẫn có những trường hợp giao dịch này diễn ra bằng miệng hoặc bằng giấy viết tay mà không đảm bảo tính hợp pháp. Để giải quyết tình trạng này và bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên tham gia, pháp luật Việt Nam đã đưa ra những quy định chi tiết tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015.
- Theo Điều 129, các giao dịch dân sự có thể được công nhận tính hợp pháp mặc dù đã vi phạm quy định về hình thức, nhưng vẫn có những điều kiện cụ thể để đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Trường hợp đặc biệt như khi một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch, tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán, dù đã vi phạm quy định về hình thức.
- Ngoài ra, quy định cũng nêu rõ hai trường hợp ngoại lệ cụ thể: trường hợp giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng không đúng quy định, và trường hợp vi phạm quy định về công chứng chứng thực. Trong cả hai trường hợp này, nếu một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ, tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu của bên đó.
- Điều này có nghĩa là, trong một số trường hợp đặc biệt, hợp đồng mua bán nhà đất thậm chí khi chỉ được thỏa thuận miệng cũng có thể được công nhận tính hợp pháp, với điều kiện là một trong hai bên có yêu cầu và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.
- Để minh chứng cho tính hợp lệ của hợp đồng mua bán nhà đất bằng thỏa thuận miệng, chúng ta có thể xem xét một sự kiện cụ thể đã được ghi nhận trong án lệ số 15/2017/AL. Theo án lệ này, các đương sự đã tự nguyện thỏa thuận miệng về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Sau thỏa thuận, họ đã đăng ký kê khai diện tích đất thay đổi tại sổ địa chính và người mua đã canh tác sử dụng đất này một cách ổn định và lâu dài.
- Tòa án đã công nhận tính hợp lệ của thỏa thuận miệng này, xác định rằng các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi theo thỏa thuận ban đầu. Án lệ này không chỉ là minh chứng cụ thể cho việc công nhận tính hợp pháp của giao dịch mua bán nhà đất bằng thỏa thuận miệng mà còn làm nổi bật tầm quan trọng của quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 trong việc xử lý những vụ án tương tự.
Tóm lại, mặc dù hợp đồng mua bán nhà đất thường phải được thực hiện bằng văn bản, nhưng quy định tại Điều 129 đã tạo ra những ngoại lệ cụ thể để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong giao dịch dân sự. Việc công nhận tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà đất bằng thỏa thuận miệng đã được minh chứng bằng một sự kiện cụ thể, làm tăng tính linh hoạt và khả năng thích ứng của pháp luật với các trường hợp đặc biệt.
3. Trình tự giải quyết tranh chấp khi mua bán đất bằng hợp đồng miệng:
- Cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi xảy ra tranh chấp: Trong bối cảnh các tranh chấp liên quan đến giao dịch mua bán đất và hợp đồng miệng, việc giải quyết thông thường được thực hiện thông qua sự can thiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã. Đây thường là lựa chọn ưu tiên đầu tiên của các bên liên quan và cũng là bước thủ tục bắt buộc để khởi đầu quá trình hòa giải giữa Ủy ban nhân dân cấp xã và các cá nhân hoặc tổ chức có liên quan. Khi có yêu cầu hòa giải từ bất kỳ bên nào, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ ngay lập tức chỉ định cán bộ địa chính để thực hiện công tác xác minh và tổ chức quá trình hòa giải. Mọi quá trình hòa giải đều phải được ghi chép trong văn bản, ngay cả khi hòa giải không đạt được thỏa thuận, vẫn cần lập biên bản và chuyển giao cho các bên liên quan. Trong trường hợp hòa giải không thành công, một trong hai bên có thể quyết định khởi kiện tại tòa án cấp huyện nơi đất đang gây tranh chấp để giải quyết vụ án.
- Trình tự thủ tục giải quyết: Sau khi đã xác định được tòa án có thẩm quyền giải quyết, người khởi kiện sẽ nhanh chóng gửi hồ sơ khởi kiện đến tòa án nhân dân cấp huyện tương ứng. Quá trình này diễn ra theo các bước chi tiết như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Thứ nhất, người khởi kiện cần chuẩn bị mẫu đơn khởi kiện, thường đi kèm với Nghị quyết của 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao ban hành.
Thứ hai, cùng với đơn khởi kiện, các bên phải đính kèm các tài liệu chứng cứ để chứng minh lý do đưa ra tranh chấp và chứng minh quyền lợi hợp pháp trong quá trình giải quyết mua bán đất theo hợp đồng miệng.
Thứ ba, tài liệu kèm theo đơn khởi kiện phải bao gồm các giấy tờ tùy thân như bản sao giấy chứng minh nhân dân.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:
Tòa án sẽ tiếp nhận hồ sơ khởi kiện trong vòng 3 ngày làm việc từ ngày nhận được đơn khởi kiện. Chánh án tòa án sau đó phải phân công một thẩm phán để xem xét đơn khởi kiện.
Thẩm phán, sau khi được phân công, phải xem xét xem đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không, và xác định thẩm quyền giải quyết. Thời gian để thực hiện công việc này không quá 5 ngày làm việc.
Bước 3: Nộp tạm ứng án phí:
Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ và thuộc thẩm quyền của tòa án, thông báo sẽ được gửi ngay cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.
Người khởi kiện có thời hạn 7 ngày từ ngày nhận được giấy báo của tòa án để nộp tiền tạm ứng án phí. Điều này là để đảm bảo rằng họ tiếp tục chịu trách nhiệm về chi phí pháp lý và duy trì vụ án tranh chấp đất đai.
Bước 4: Thụ lý vụ án và giải quyết:
Sau khi đã nộp đủ phí tạm ứng, thẩm phán sẽ tiếp nhận vụ án và tiến hành giải quyết theo quy trình và thủ tục quy định trong pháp luật.
Trong trường hợp quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc, phản hồi hoặc cần được hỗ trợ liên quan đến nội dung của bài viết hoặc vấn đề liên quan đến pháp luật, chúng tôi xin trân trọng đề nghị quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.868644 hoặc gửi email tới địa chỉ luathoanhut.vn@gmail.com để được đội ngũ chuyên gia của chúng tôi hỗ trợ và giải quyết một cách nhanh chóng và tốt nhất.