1. Điều kiện khi tham gia giao dịch liên quan đến nhà ở
Theo Điều 160 của Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, điều kiện cần thiết cho việc giao dịch nhà ở được quy định như sau:
Đối với các loại giao dịch như mua bán, thuê mua, tặng, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở, nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 của Điều 160 Luật Nhà ở 2023.
- Không nằm trong các vụ tranh chấp, khiếu nại, hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Nếu nhà ở có thời hạn sở hữu, phải đảm bảo đang trong thời hạn đó.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc không nằm trong các trường hợp áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không nằm trong các trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, hoặc phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c của khoản 1 của Điều 160 Luật Nhà ở 2023 không áp dụng đối với các trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Đối với các loại giao dịch như sau thì không yêu cầu Giấy chứng nhận:
- Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản.
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
- Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp như nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
- Nhận thừa kế nhà ở.
Lưu ý: Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản 2 của Điều 160 Luật Nhà ở 2023 phải thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Ngoài các điều kiện được quy định ở điểm c, d, và đ của khoản 1 của Điều 160 Luật Nhà ở 2023, trong trường hợp nhà ở được cho thuê, nhà ở còn phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho người thuê, cũng như phải có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước và bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ khi có thoả thuận khác giữa các bên
2. Sắp tới có đề xuất các giấy tờ chứng minh về điều kiện nhà ở khi tham gia giao dịch
Đề xuất các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch là một phần quan trọng trong quy trình giao dịch bất động sản. Các văn bản này không chỉ là văn bản pháp lý cho quyền sở hữu và quyền sử dụng mà còn đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho cả hai bên tham gia giao dịch. Theo Điều 8 của Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023, các giấy tờ này được quy định cụ thể để đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật và giữ cho giao dịch diễn ra một cách trơn tru và minh bạch.
Trước hết, khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở trong dự án mới được hình thành, các bên cần cung cấp giấy tờ chứng minh rằng nhà ở đó đủ điều kiện để tham gia kinh doanh theo quy định của pháp luật về bất động sản.
- Đối với nhà ở thương mại, điều này đòi hỏi các giấy tờ phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Trong khi đó, đối với nhà ở xã hội hoặc nhà ở dành cho lực lượng vũ trang nhân dân, các giấy tờ cần phải cung cấp đủ điều kiện được quy định tại Điều 88 Luật Nhà ở 2023.
Thứ hai, nếu giao dịch là mua bán hoặc thuê mua nhà ở có sẵn trong dự án, các bên cũng cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh tương tự.
- Đối với nhà ở thương mại thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện quy định tại khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023
- Đối với nhà ở tái định cư thì phải có hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư và giấy tờ chứng minh nhà ở đã hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Đối với nhà ở do người dân tự xây dựng định cư thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở đó và giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Thứ ba, đối với giao dịch mua bán, thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023 thì phải có giấy tờ chứng minh nhà ở thuộc diện được bán và đã được bố trí sử dụng trước ngày 19/01/2007.
Thứ tư, đối với giao dịch về tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì tổ chức tặng cho phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở này.
Thứ năm, đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ quy định tại điểm b hoặc điểm c khoản 1 Điều 184 của Luật Nhà ở 2023
Thứ sáu, trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở.
Thứ bảy, đối với giao dịch thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:
- Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có)
-Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua
- Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế
- Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân.
Thứ tám, đối với giao dịch bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản thì phải có quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc văn bản thông báo về việc giải thể của tổ chức đang sở hữu nhà ở; trường hợp phá sản thì phải có quyết định của Tòa án tuyên bố về việc phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở đó
Như vậy, việc chuẩn bị và cung cấp các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch là vô cùng quan trọng để đảm bảo tính minh bạch, an toàn và hợp pháp cho cả hai bên tham gia giao dịch. Điều này không chỉ giúp tránh được rủi ro pháp lý mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho quy trình giao dịch diễn ra một cách suôn sẻ và hiệu quả
3. Các trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng hiện hành
Theo quy định tại khoản 2 của Điều 118 trong Luật Nhà ở năm 2014, một số trường hợp giao dịch liên quan đến nhà ở không yêu cầu bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thường được biết đến là sổ đỏ hoặc sổ hồng. Điều này áp dụng cho các tình huống sau:
- Mua bán và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Trong những trường hợp như vậy, khi mua hoặc thế chấp một căn nhà mà vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa hoàn thiện, không yêu cầu sổ đỏ hoặc sổ hồng.
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương: Các tổ chức thực hiện việc tặng nhà để chia sẻ tình yêu thương và giúp đỡ người có hoàn cảnh khó khăn không cần phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng.
- Giao dịch liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước: Trong những trường hợp như vậy, không yêu cầu sổ đỏ hoặc sổ hồng để thực hiện giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở.
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở: Các giao dịch cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý không cần phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng.
- Nhận thừa kế nhà ở: Khi nhận thừa kế một căn nhà từ người thân trong gia đình, không yêu cầu sổ đỏ hoặc sổ hồng.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Trong trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa hoàn thiện các thủ tục cần thiết để nhận sổ đỏ hoặc sổ hồng, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán cũng không yêu cầu sổ đỏ hoặc sổ hồng.
Như vậy, trong những tình huống nêu trên, việc không yêu cầu sổ đỏ hoặc sổ hồng giúp giảm bớt thủ tục phức tạp và chi phí cho các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra một số vấn đề về tính minh bạch và an toàn pháp lý của giao dịch, do không có văn bản chứng minh rõ ràng quyền sở hữu và quyền sử dụng của bên mua, bên thuê hoặc bên thừa kế. Do đó, các bên cần phải cân nhắc và kiểm tra kỹ lưỡng trước khi tham gia vào các giao dịch mà không yêu cầu sổ đỏ hoặc sổ hồng để đảm bảo tính an toàn và minh bạch của giao dịch
Liên hệ đến hotline 1900.868644 hoặc email: luathoanhut.vn@gmail.com để được tư vấn pháp luật