1. Điểm mới về tiền đặt cọc nhà chung cư 

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trong Khoản 5 Điều 23, đặt ra quy định cụ thể về việc thu tiền đặt cọc từ phía chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo quy định này, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng, hay phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để mua hoặc thuê mua.

Ngoài ra, thỏa thuận đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Quy định này đặt ra một cơ chế minh bạch và rõ ràng, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua và thuê mua bất động sản. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trong Khoản 5 Điều 23, đặt ra quy định cụ thể về việc thu tiền đặt cọc từ phía chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo quy định này, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng, hay phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để mua hoặc thuê mua.

Tính đến từ ngày 01/01/2025, quy định trên sẽ có hiệu lực, và chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ phải tuân thủ việc chỉ thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng. Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình giao dịch bất động sản, ngăn chặn các rủi ro liên quan đến việc thu tiền đặt cọc một cách chưa rõ ràng và có thể lợi dụng của các chủ đầu tư.

 

2. Điểm mới về chế độ thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, thông qua Điều 25, đã đề ra những quy định cụ thể về chế độ thanh toán trong quá trình mua bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, cũng như phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Những quy định này không chỉ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và người thuê mua mà còn tạo điều kiện cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Trong trường hợp mua bán, chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc nhiều lần. Lần đầu tiên, tổng số không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng cho đến khi bàn giao nhà ở hoặc công trình xây dựng. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trong trường hợp thuê mua, cũng áp dụng nguyên tắc tương tự như mua bán. Lần đầu tiên, tổng số không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà ở hoặc công trình xây dựng, nhưng tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua.

Đặc biệt, nếu bên mua hoặc thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Điều này nhằm đảm bảo rằng quyền lợi của bên mua và thuê mua được bảo vệ đúng cách và đồng thời tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.

Quy định về chế độ thanh toán trong mua bán và thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai hiện nay đặt ra những hạn chế và điều kiện nhất định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua và bên thuê mua. Theo quy định, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, với nguyên tắc rõ ràng: lần đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần thanh toán tiếp theo phải điều chỉnh phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng cho khách hàng.

Trong trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là bên bán hoặc cho thuê mua, tổng số thanh toán không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng, tạo ra sự cân nhắc và minh bạch hơn trong quá trình giao dịch.

Ngoài ra, quy định đặc biệt đối với trường hợp bên mua hoặc bên thuê mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cũng như tài sản khác gắn liền với đất. Trong tình huống này, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Điều này giúp bảo vệ bên mua và bên thuê mua khỏi những rủi ro pháp lý và đồng thời khuyến khích tính minh bạch và đạo đức trong quá trình giao dịch bất động sản.

 

3. Điểm mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản

Theo Điều 61 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đặt ra những điều kiện cụ thể đối với tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp, đạo đức và hiệu quả trong ngành môi giới bất động sản.

Theo quy định, tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và đáp ứng một số điều kiện nhất định. Đầu tiên, họ phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản mới, phản ánh cam kết của họ về việc hoạt động môi giới theo đúng quy định và tiêu chuẩn. Thứ hai, họ phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ mới. Ngoài ra, họ cần có ít nhất một cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản, trong khi quy định trước đó yêu cầu ít nhất hai người. Điều này áp dụng trừ trường hợp cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.

Để hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi doanh nghiệp được thành lập. Thông tin này sau đó sẽ được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, quy định yêu cầu họ phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này giúp đảm bảo rằng mọi cá nhân hành nghề môi giới đều hoạt động dưới sự giám sát và quản lý của một doanh nghiệp chuyên nghiệp, từ đó tăng cường uy tín và chất lượng trong lĩnh vực môi giới bất động sản.

 

4. Điểm mới về phương thức chi trả thù lao bất động sản

Luật Kinh doanh Bất động sản, trong Điều 47 mới, tập trung vào quy định về quá trình thanh toán trong giao dịch bất động sản và dự án bất động sản, tạo ra một hệ thống linh hoạt và minh bạch, nhằm bảo đảm quyền lợi và tính minh bạch của tất cả các bên liên quan.

Theo quy định, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ nhận thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng. Điều này đặt ra yêu cầu cụ thể, hệ thống thanh toán được thực hiện thông qua các phương tiện chuyển khoản tài khoản, tăng cường tính bảo mật và giảm thiểu rủi ro trong quá trình thanh toán.

So sánh với quy định tại khoản 1 Điều 62, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, thù lao và hoa hồng của họ từ Sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng được thanh toán thông qua ngân hàng. Điều này giúp tạo ra sự đồng bộ và đồng nhất trong hệ thống thanh toán môi giới, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cá nhân môi giới bằng cách tăng cường minh bạch và tránh rủi ro liên quan đến thanh toán tiền mặt.

Quy định này không chỉ thể hiện sự hiện đại hóa trong quá trình thanh toán giao dịch bất động sản mà còn đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quy trình này, góp phần nâng cao uy tín và an ninh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và môi giới.

Trên đây là nội dung bài viết "", nội dung trên mang tính chất tham khảo nếu quý khách hàng có vướng mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline: 1900.868644 hoặc email: luathoanhut.vn@gmail.com để được hỗ trợ, tư vấn. Rất mong được hợp tác với quý khách hàng. Cảm ơn và trân trọng ./.