1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất thì có phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp?
Theo quy định tại Thông tư 78/2014/TT-BTC, đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đặc biệt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất cũng được xác định là đối tượng chịu thuế.
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm nhiều loại thu nhập, như:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền thuê đất.
- Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm cả chuyển nhượng dự án liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền thuê đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng, và các tài sản gắn liền với đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
Lưu ý, thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
Doanh nghiệp trong đối tượng này sẽ phải chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế. Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng và đồng đều trong việc đóng góp vào ngân sách nhà nước từ các hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản, theo quy định tại Thông tư 78/2014/TT-BTC, bao gồm các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cũng như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm nhiều loại thu nhập như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất. Đặc biệt, thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng được tính vào đối tượng chịu thuế.
2. Thu nhập tính thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất
Thu nhập tính thuế từ hoạt động cho thuê lại đất theo quy định tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC được xác định thông qua các bước sau:
Căn cứ tính thuế:
Thu nhập tính thuế (=) Thu nhập chịu thuế (-) Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
Thu nhập chịu thuế:
Doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản là một yếu tố quan trọng trong việc xác định thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
- Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản:
Doanh thu được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật. Điều này bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có.
- Giá vốn của bất động sản:
Giá vốn là giá mà doanh nghiệp đã chi trả để có được bất động sản đó. Bao gồm cả giá mua và các chi phí liên quan như thuế chuyển nhượng, chi phí, chi phí quản lý và các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
- Các khoản chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản:
Bao gồm các chi phí phát sinh trong quá trình chuyển nhượng bất động sản như chi phí tư vấn pháp lý, chi phí quảng cáo, và các chi phí khác.
- Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản:
Là tổng các khoản lỗ thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
Công thức trên giúp xác định mức thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất, đồng thời đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình tính toán. Quy trình này bao gồm các bước cụ thể, như xác định doanh thu, giá vốn của bất động sản, chi phí liên quan, và khoản lỗ từ các năm trước (nếu có).
Điều này giúp tạo ra một cơ sở tính thuế thu nhập doanh nghiệp công bằng và minh bạch, giúp cơ quan thuế và doanh nghiệp có thể hiểu rõ về các yếu tố quyết định mức thuế phải nộp. Quy định này cũng đặt ra nguyên tắc về tính chất đồng thuận và chính xác trong việc xác định giá vốn và các chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
3. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 của Thông tư 78/2014/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 9 Thông tư 96/2015/TT-BTC), các quy định về thuế suất và cách xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:
- Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%). Điều này áp dụng cho thu nhập doanh nghiệp phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
- Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp:
+ Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính bằng cách nhân thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 22%.
Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 22%.
+ Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, số thuế thu nhập doanh nghiệp phải được xác định riêng và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Hồ sơ khai thuế và nộp thuế: Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, và chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng là căn cứ để thực hiện thủ tục quyết toán thuế tại nơi đặt trụ sở chính của doanh nghiệp.
Như vậy, hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất là 20%. Theo quy định tại Thông tư 78/2014/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 96/2015/TT-BTC), doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp. Thuế suất thuế này là 20% (từ ngày 01/01/2016, trước đó là 22%) và áp dụng cho thu nhập tính từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Cách tính số thuế thu nhập doanh nghiệp là nhân thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 20%. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, số thuế thu nhập doanh nghiệp phải được xác định riêng và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Hồ sơ khai thuế, nộp thuế và chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được xử lý tại địa phương có bất động sản chuyển nhượng, trong khi thủ tục quyết toán thuế sẽ được thực hiện tại nơi đặt trụ sở chính của doanh nghiệp.
Chúng tôi hiểu rằng mỗi vấn đề pháp lý đều đặt ra nhiều thách thức và câu hỏi, và vì vậy, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn. Nếu quý khách đang đối mặt với bất kỳ khía cạnh nào của vấn đề pháp lý hoặc có nhu cầu tìm hiểu thêm thông tin, hãy đặt niềm tin vào dịch vụ tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi. Đội ngũ chuyên gia pháp lý của chúng tôi đã sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi thắc mắc của bạn. Để liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật, quý khách có thể gọi đến số hotline 1900.868644. Để thuận tiện hơn, chúng tôi cũng chấp nhận yêu cầu chi tiết qua email theo địa chỉ luathoanhut.vn@gmail.com. Chúng tôi cam kết hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng một cách nhanh chóng và chính xác. Chân thành cảm ơn sự tin tưởng và hợp tác lâu dài của quý khách hàng. Hãy để Công ty Luật Hòa Nhựt là đối tác đồng hành đáng tin cậy trong mọi vấn đề pháp lý của bạn!