1. Phần sở hữu chung của nhà chung cư
Theo Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở 2014 đặt ra những quy định chi tiết về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của những tòa nhà chung cư, tạo ra một hệ thống pháp luật để quản lý và bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu trong cộng đồng nhà chung cư. Điều này giúp đảm bảo sự công bằng và tính minh bạch trong quản lý chung cư, đồng thời tạo ra một môi trường sống an ninh và thoải mái cho cư dân.
Theo đó, phần sở hữu riêng được xác định tại khoản 1 Điều 100, nói về diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu như căn hộ và các phần cụ thể khác. Trong khi đó, phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm nhiều yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo hoạt động chung của cộng đồng cư dân.
Điểm a của khoản 2 liệt kê những diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần sở hữu riêng, cũng như nhà sinh hoạt cộng đồng. Điều này đồng nghĩa với việc có sự chia sẻ và sử dụng chung không gian trong tòa nhà, tạo ra một môi trường sống cộng đồng và gắn kết giữa cư dân.
Điểm b đề cập đến không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư. Đây bao gồm các yếu tố như khung, cột, tường chịu lực, cầu thang, thang máy, hệ thống điện và nước chung, cũng như các phần không gian chung như sân thượng và hành lang. Những yếu tố này không chỉ đảm bảo tính an toàn và ổn định của toàn bộ tòa nhà mà còn phục vụ cho nhu cầu chung của cư dân.
Điểm c của quy định nói về hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng liên quan đến nhà chung cư, trừ các trường hợp được bàn giao cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt. Điều này thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến việc duy trì và quản lý hạ tầng kỹ thuật để đảm bảo sự liên kết và hiệu suất của cả khu vực sống.
Cuối cùng, điểm d đề cập đến các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư, như sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của không gian xanh và các tiện ích công cộng trong việc tạo ra một môi trường sống đẹp, lành mạnh và tích cực cho cư dân.
Các quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 đều nhằm xây dựng một hệ thống quy chuẩn và công bằng để quản lý phần sở hữu riêng và chung của nhà chung cư, đồng thời tạo ra một cộng đồng cư dân vững mạnh và hài hòa.
2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư
Theo khoản 1 Điều 99 của Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Quy định này đặt ra một cơ sở hợp lý để đánh giá và quản lý thời gian sử dụng của các công trình nhà chung cư, nhằm đảm bảo an toàn và chất lượng cho người sử dụng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được giao trách nhiệm bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở. Điều này làm nổi bật tầm quan trọng của quản lý chất lượng trong quá trình xây dựng và duy trì nhà chung cư, giúp đảm bảo rằng chúng đáp ứng được các tiêu chuẩn an toàn và bền vững.
Khi nhà chung cư đạt đến thời điểm hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình này. Trong trường hợp nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng và an toàn, chủ sở hữu được phép tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ khi có các quy định ngoại lệ tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở.
Nếu như quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư không xác định một số năm cụ thể, thì nó sẽ phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Điều này tạo ra sự linh hoạt và phản ánh chính xác tình hình cụ thể của từng công trình nhà chung cư, đồng thời khuyến khích việc duy trì và nâng cao chất lượng xây dựng.
Cần lưu ý rằng cấp công trình xây dựng sẽ tuân theo quy định của Thông tư 06/2021/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Quy định này giúp định rõ trách nhiệm và quyền lợi của các bên liên quan trong quá trình xây dựng và quản lý công trình.
3. Hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì phải làm gì?
Trong tình huống mà nhà chung cư đã đạt đến thời điểm hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc gặp phải tình trạng hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, thì Luật Nhà ở 2014 quy định rõ những biện pháp cụ thể cần được thực hiện theo khoản 2 và khoản 3 của Điều 99.
Hiện nay, một số dự án nhà chung cư thường được xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng (thông thường là 50 năm), theo quyền sử dụng đất của chủ đầu tư. Điều này mang đến sự tương ứng giữa thời hạn sử dụng của công trình và thời hạn sử dụng đất, giúp quản lý và duy trì dự án theo cách hiệu quả.
Tuy nhiên, quy định về thời hạn sử dụng không có nghĩa là khi hết thời hạn, chung cư sẽ bị thu hồi ngay lập tức. Luật Nhà ở 2014 đã đề cập rõ ràng đến việc nếu nhà chung cư vẫn đảm bảo an toàn và chất lượng, thì chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng chúng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Ngược lại, nếu có tình trạng hư hỏng, chúng có thể được cải tạo hoặc xây dựng lại để phù hợp với quy hoạch, nhằm đảm bảo tính bền vững và an toàn của công trình.
Trong trường hợp nhà chung cư không còn đảm bảo an toàn và không phù hợp với quy hoạch, quy định của Luật Nhà ở 2014 yêu cầu giao công trình cho cơ quan có thẩm quyền để thực hiện quá trình phá dỡ. Đồng thời, người sở hữu chung cư sẽ được bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật. Điều này nhấn mạnh sự chú ý đặc biệt đến an toàn và quy hoạch trong việc quản lý nhà chung cư, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cư dân và đảm bảo phát triển bền vững của các dự án xây dựng.
4. Lợi ích của việc sở hữu chung cư
Trong quá trình giao dịch mua bán căn hộ chung cư, bên mua được đặc quyền và quyền lợi để bảo vệ quyền sở hữu và đảm bảo chất lượng của căn hộ.
Thứ nhất, bên mua được quyền nhận căn hộ chung cư đúng tình trạng và kèm theo các giấy tờ liên quan, bao gồm cả Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ngoài ra, bên mua còn có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ. Đồng thời, bên mua có quyền đòi bảo hành căn hộ, yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu giao căn hộ không đúng thời hạn hoặc chất lượng không đạt cam kết trong hợp đồng. Nếu bên bán vi phạm điều kiện chấm dứt hợp đồng, bên mua cũng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, bên mua có quyền nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan khác. Điều này là một quyền cơ bản và quan trọng, đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của các thông tin liên quan đến quyền sở hữu.
Thứ ba, bên mua được quyền yêu cầu bảo hành căn hộ chung cư. Quyền này phát sinh từ nghĩa vụ bảo hành căn hộ chung cư của bên bán. Bên mua có thể đòi hỏi bảo hành và sửa chữa các hư hỏng liên quan đến kết cấu chính, hệ thống cung cấp chất đốt, cấp điện, nước sinh hoạt và thoát nước thải. Trong trường hợp bảo hành không được thực hiện đúng, bên mua có quyền khởi kiện và đưa vụ án ra tòa án để giải quyết.
Thứ tư, bên mua được quyền đòi bồi thường thiệt hại nếu căn hộ không đúng thời hạn, chất lượng không đạt, hoặc không tuân theo cam kết trong hợp đồng. Điều này là một biện pháp bảo vệ quyền lợi của bên mua, đồng thời tạo động lực cho bên bán duy trì chất lượng và đảm bảo thời gian giao nhà đúng cam kết.
Trên đây là nội dung về bài viết "Hiện tại nhà chung cư được sử dụng bao lâu", nội dung trên mang tính chất tham khảo nếu quý khách hàng có vướng mắc có thể liên hệ với chúng tôi qua hotline: 1900.868644 hoặc email: luathoanhut.vn@gmail.com. Rất mong được hợp tác với quý khách hàng. Cảm ơn và trân trọng.