1. Những yêu cầu nào phải đáp ứng khi thực hiện phá dỡ nhà chung cư để cải tạo ?
Theo quy định của Điều 112 của Luật Nhà ở 2014, việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo phải tuân theo một số điều kiện và quy định cụ thể. Đầu tiên, quy định rằng việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo chỉ được thực hiện trong trường hợp được quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở 2014. Điều này đồng nghĩa với việc quyết định phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt trước đó.
Trước khi thực hiện bất kỳ công việc phá dỡ nào để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập phương án tái định cư. Phương án này sau đó phải được báo cáo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại địa phương có nhà chung cư bị ảnh hưởng. Quan trọng hơn, phương án tái định cư cần được thông báo rộng rãi đến cộng đồng dân cư tại khu vực đó, thông qua các phương tiện truyền thông công cộng, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Ngoài ra, việc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư không chỉ là một quá trình tổng thể mà còn phải diễn ra dưới hình thức dự án cụ thể. Điều này đồng nghĩa với việc phải tuân thủ một kế hoạch chi tiết và được phê duyệt trước, đảm bảo tính hợp lý và hiệu quả của quá trình này. Trong quá trình phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cần kết hợp cải tạo lại không chỉ là những công trình chung cư mà còn là khu vực xung quanh, theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Quan trọng hơn, khi những công trình chung cư cần được cải tạo, xây dựng lại thuộc sở hữu của nhà nước, quy định rõ ràng rằng cần phải có sự phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền. Việc này giúp đảm bảo rằng quá trình cải tạo và xây dựng lại nhà ở sở hữu nhà nước đều tuân thủ các quy định, chính sách của nhà nước về lĩnh vực này.
Tổng kết lại, quy định về việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo không chỉ đặt ra các điều kiện cụ thể mà còn đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hợp pháp trong quá trình thực hiện. Những quy định này nhằm mục đích chủ yếu là bảo vệ lợi ích cộng đồng, đảm bảo an sinh xã hội và phát triển bền vững của địa phương.
2. Những trường hợp thực hiện cưỡng chế phá dỡ nhà chung cư được nhà nước ?
Theo quy định của Điều 113 của Luật Nhà ở 2014, các hình thức cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư được chi tiết và định rõ với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển bất động sản, đồng thời đảm bảo an sinh xã hội và tiến bộ của cộng đồng. Quy định này đặc biệt lưu ý đến vai trò của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà nước trong quá trình cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư.
Trước hết, điều 113 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ về hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện. Điều này bao gồm việc doanh nghiệp này có thể đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu có nhà chung cư, như quy định tại Điều 110 của Luật. Tuy nhiên, quy định này cũng đặt ra điều kiện rằng, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ như quy định tại Điều 110, nếu không, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó.
Một khía cạnh khác của quy định này liên quan đến vai trò của Nhà nước trong trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ. Theo quy định, Nhà nước có quyền thực hiện cưỡng chế phá dỡ và trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nguồn vốn cho công tác này có thể đến từ nguồn vốn ngân sách hoặc hình thức quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở 2014. Điều này có nghĩa là, trong trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không thực hiện việc phá dỡ theo quy định tại Điều 110, Nhà nước có thể tiến hành cưỡng chế phá dỡ và đầu tư nguồn lực để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó.
Quy định này không chỉ là sự đảm bảo về mặt pháp lý mà còn nhấn mạnh vào trách nhiệm xã hội và chính trị của cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và Nhà nước. Cả hai đối tác này đều có trách nhiệm chung trong việc đảm bảo tiến triển bền vững, cùng với sự phối hợp chặt chẽ với quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để đảm bảo rằng quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là hợp lý và mang lại lợi ích lâu dài cho cộng đồng.
Bên cạnh đó, tại Điều 110 của Luật Nhà ở 2014, chúng ta có thể hiểu rõ hơn về các trường hợp cụ thể mà Nhà nước có thể thực hiện cưỡng chế phá dỡ nhà chung cư để thực hiện quá trình cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, theo đó, có hai trường hợp chính mà Nhà nước có thể thực hiện cưỡng chế phá dỡ nhà chung cư:
Trường hợp đầu tiên là khi nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại. Điều này có nghĩa là, nếu nhà chung cư đó không còn đáp ứng được các tiêu chuẩn an toàn, kỹ thuật, cũng như không đáp ứng nhu cầu về hạ tầng và tiện ích cộng đồng, thì Nhà nước có quyền thực hiện cưỡng chế phá dỡ để thực hiện các công việc cải tạo, xây dựng lại nhằm đảm bảo đáp ứng các yêu cầu hiện đại và phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở.
Trường hợp thứ hai mà Nhà nước có thể thực hiện cưỡng chế phá dỡ là khi nhà chung cư bị hư hỏng, tuy nhiên, chưa thuộc diện bị phá dỡ theo quy định. Điều này đặc biệt quan trọng khi nhà chung cư đó nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với các khu nhà ở khác thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Như vậy, mục tiêu ở đây không chỉ là sửa chữa những hư hỏng cụ thể mà còn là tạo ra sự đồng bộ và hòa nhập trong quá trình phát triển đô thị, đảm bảo rằng mỗi dự án cải tạo đều đồng bộ và phản ánh đúng quy hoạch tổng thể của địa phương.
Quy định này giúp bảo vệ lợi ích cộng đồng, đặc biệt là những người cư trú trong những khu vực bị ảnh hưởng bởi quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời, nó còn đặt ra một cơ sở pháp lý chặt chẽ để đảm bảo rằng quá trình phá dỡ được thực hiện một cách minh bạch, công bằng và theo đúng quy định pháp luật, nhằm đảm bảo rằng mọi quyết định đều đáp ứng đúng mục tiêu và lợi ích của cộng đồng địa phương.
3. Thực hiện như nào về việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng dự án phá dỡ nhà chung cư ?
Theo quy định chi tiết tại Điều 114 của Luật Nhà ở 2014, được sửa đổi bởi điểm c khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020, về việc lựa chọn chủ đầu tư cho dự án phá dỡ nhà chung cư, quy định này tập trung vào hai trường hợp chính, tùy thuộc vào nguồn vốn đầu tư và đối tác tham gia.
Trong trường hợp Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định từ ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, và vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy trình lựa chọn chủ đầu tư là rất quan trọng. Theo quy định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư để có quyết định lựa chọn chủ đầu tư. Điều này nhằm đảm bảo sự minh bạch, công bằng và chính xác trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư, giúp bảo đảm rằng dự án sẽ được thực hiện theo đúng quy định và mục tiêu đề ra.
Trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy trình lựa chọn chủ đầu tư có tính chủ thể hóa hơn. Ở đây, chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp phải thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư. Sau đó, họ đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để chấp thuận. Quy trình này nhấn mạnh vào sự hòa thuận và tương tác giữa các bên liên quan, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào quá trình đầu tư và phát triển nhà ở.
Quy định này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi và lợi ích của Nhà nước mà còn tạo ra sự linh hoạt trong quá trình đầu tư và phát triển bất động sản. Nó còn thể hiện tinh thần hợp tác giữa Nhà nước và doanh nghiệp, đặt nền móng cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản, đồng thời giảm áp lực tài chính và tăng cường nguồn lực đầu tư cho cả hai bên.
Liên hệ qua 1900.868644 hoặc qua luathoanhut.vn@gmail.com