1. Định giá đất được hiểu là như thế nào?
Hiện nay, khái niệm về định giá đất chưa được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật liên quan trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, dựa theo tính chất và mục đích thực hiện, có thể hiểu định giá đất là việc dùng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất (hay còn gọi là giá đất) trên một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể.
Trong đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc được quy định tại khoản 1 Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai năm 2024 cụ thể sau đây:
Điều 158 của Luật Đất đai năm 2024 quy định các nguyên tắc, căn cứ, và phương pháp định giá đất, nhằm đảm bảo sự minh bạch, công khai, và công bằng trong quá trình xác định giá đất. Dưới đây là chi tiết về những nguyên tắc quan trọng:
Nguyên tắc định giá theo thị trường: Phương pháp định giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường, tức là giá đất được xác định dựa trên sự cạnh tranh và tác động của thị trường.
Tuân thủ phương pháp, trình tự và thủ tục: Việc định giá đất cần tuân thủ đúng các phương pháp, trình tự và thủ tục đặc định. Điều này giúp đảm bảo tính chính xác và đồng nhất trong quá trình định giá.
Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai và minh bạch: Quá trình định giá đất cần được thực hiện một cách trung thực, khách quan và đồng thời được công bố công khai để mọi người có thể theo dõi và đánh giá.
Tính độc lập giữa các tổ chức và cơ quan: Các bước định giá đất phải bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
Hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan: Việc định giá đất phải đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Điều này đặt ra yêu cầu cân nhắc kỹ lưỡng để không làm ảnh hưởng đến bất kỳ bên nào một cách không công bằng.
Những nguyên tắc này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định giá đất theo cách công bằng và minh bạch, nhằm đảm bảo sự công bằng và bền vững trong quản lý và sử dụng đất đai
2. Các phương pháp định giá đất theo quy định mới nhất năm 2024
Dự thảo Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra những cập nhật quan trọng về phương pháp định giá đất, nhằm tạo ra một cơ sở hợp lý và công bằng cho quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Căn cứ vào khoản 5 của Điều 158 trong dự thảo, các phương pháp định giá đất được mô tả một cách chi tiết và rõ ràng.
- Phương pháp đầu tiên là phương pháp so sánh, nơi mức giá của các thửa đất cùng mục đích sử dụng được điều chỉnh để đảm bảo tương đồng với các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường. Quy trình này bao gồm việc loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Thứ hai là phương pháp thu nhập, nơi giá đất được tính bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi kỳ hạn 12 tháng. Sự tính đến lãi suất tiền gửi tiết kiệm này nhằm đưa ra một cơ sở hợp lý về giá trị của đất so với lợi ích tài chính mà nó mang lại.
- Phương pháp thứ ba là phương pháp thặng dư, trong đó giá đất được xác định bằng cách trừ tổng doanh thu phát triển ước tính cho thửa đất khỏi tổng chi phí phát triển ước tính. Điều này áp dụng cho các thửa đất có tiềm năng phát triển cao theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Phương pháp thứ tư là hệ số điều chỉnh giá đất, nơi giá đất trong bảng giá đất được nhân với một hệ số điều chỉnh để đưa ra giá đất cuối cùng. Hệ số này được xác định thông qua so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
- Cuối cùng, điều đáng chú ý là Chính phủ có thể quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Điều này thể hiện tinh thần linh hoạt và sẵn sàng điều chỉnh pháp luật để đáp ứng những biến động và yêu cầu mới trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 5 Điều này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng Bảng giá đất. Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất tại các điểm a, b và d khoản 5 Điều này để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong Bảng giá đất. Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định”
So với Nghị định 44/2014/NĐ-CP hiện hành, dự thảo Luật Đất đai năm 2024 đã giảm số lượng phương pháp định giá từ 6 xuống còn 5, trong đó bao gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này thể hiện sự tinh gọn và mục tiêu làm rõ ràng hơn trong quá trình xác định giá đất. Đồng thời, sự quy định mới này cũng đề cập đến một tương lai có thể có thêm các phương pháp định giá khác, tùy thuộc vào sự phê duyệt của cơ quan lập pháp.
Lưu ý rằng thông tin trên đây được trích từ bản dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất, và nội dung có thể thay đổi khi Luật chính thức được ban hành
3. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Khoản 6 của Điều 158 trong Dự thảo Luật Đất đai năm 2024 quy định một cách chi tiết về các trường hợp và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất khác nhau, nhằm đảm bảo sự linh hoạt và chính xác trong quá trình xác định giá đất. Dưới đây là mô tả chi tiết về cách mà các phương pháp này được áp dụng:
- Phương pháp so sánh: Áp dụng đối với trường hợp có ít nhất 03 thửa đất cùng mục đích sử dụng và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Cụ thể, nếu có quyền sử dụng đất được trúng đấu giá, người trúng đấu giá cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.
- Phương pháp thu nhập: Được áp dụng cho thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Sử dụng khi không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, nhưng có thể xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất.
- Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư. Sử dụng khi không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập. Yêu cầu ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất đối với nhiều thửa đất liền kề nhau. Các thửa đất cần có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất. Sử dụng khi không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Những quy định trên giúp tạo ra một hệ thống linh hoạt, phản ánh chính xác giá trị thực tế của từng thửa đất dựa trên các điều kiện và đặc điểm cụ thể. Đồng thời, việc áp dụng các phương pháp khác nhau cho các trường hợp khác nhau giúp đảm bảo công bằng và tính chính xác trong quá trình định giá đất, đặc biệt là trong các tình huống đặc biệt như thu hồi đất của Nhà nước
Nội dung trên đây chỉ mang tính chất tham khảo. Trường hợp nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.868644 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: luathoanhut.vn@gmail.comđể nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Hòa Nhựt xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng!