1. Quy định của Luật hiện hành về cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
Hiện tại, theo quy định của Điều 101 trong Luật Đất đai năm 2013, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất mà không có tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất được điều chỉnh như sau:
- Đối với hộ gia đình và cá nhân đã sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có bất kỳ giấy tờ chứng minh nào, nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương và thực hiện trực tiếp các hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp, họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật đất đai, và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Quy định về cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ theo Luật Đất đai mới
Cụ thể, Điều 138 của Dự thảo Luật Đất đai 2024 đã được cập nhật đến ngày 18/01/2024, quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất đối với trường hợp hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất, và không thuộc các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, cũng như không được giao đúng thẩm quyền. Quy trình này sẽ được thực hiện theo các quy định sau đây:
Trường hợp 1: Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất theo các quy định sau đây:
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở sẽ được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không cần nộp tiền sử dụng đất. Trong trường hợp diện tích đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống vượt quá hạn mức công nhận, người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho phần vượt quá hạn mức.
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở sẽ được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không cần nộp tiền sử dụng đất.
- Đối với thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sẽ dựa trên diện tích thực tế đã sử dụng. Hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
- Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định theo quy định trên sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng, cụ thể như sau:
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, sẽ được công nhận theo quy định trên.
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp, sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, hoặc quy hoạch nông thôn, sẽ được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 2: Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất theo các quy định sau đây:
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở sẽ được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không cần nộp tiền sử dụng đất. Trong trường hợp diện tích đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống vượt quá hạn mức công nhận, người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho phần vượt quá hạn mức.
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở sẽ được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không cần nộp tiền sử dụng đất.
- Đối với thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sẽ dựa trên quy định tại Trường hợp 1.
- Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định theo quy định trên sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng, cụ thể như sau:
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, sẽ được công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp, sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, hoặc quy hoạch nông thôn, sẽ được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 3: Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất theo các quy định sau đây:
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định, diện tích đất ở sẽ được công nhận bằng hạn mức giao đất ở. Trong trường hợp diện tích đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống vượt quá hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho phần vượt quá hạn mức.
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định, toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở.
- Đối với thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại Trường hợp 1.
- Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định theo quy định trên sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng, cụ thể như sau:
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, sẽ được công nhận theo quy định.
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp, sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, hoặc quy hoạch nông thôn, sẽ được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định trên thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
3. Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành khi nào?
Tại Điều 252 của Dự thảo Luật Đất đai 2024, hiệu lực thi hành của Luật Đất đai 2024 được quy định như sau:
- Luật này sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều này.
- Điều 190 và Điều 248 của Luật này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2024.
- Việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị quyết số 61/2022/QH15 ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Quốc hội về tiếp tục tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch và một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ lập và nâng cao chất lượng quy hoạch trong thời kỳ 2021 - 2030.
- Khoản 9 của Điều 60 của Luật này sẽ có hiệu lực từ ngày Nghị quyết số 61/2022/QH15 hết hiệu lực thi hành.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13, đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 35/2018/QH14 (gọi là Luật số 45/2013/QH13), sẽ hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, dự kiến từ ngày 01/01/2025, trừ những điều quy định tại Điều 190, Điều 248 và khoản 3 của Điều 252, có hiệu lực từ ngày 01/04/2024.
Luật Hòa Nhựt xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: luathoanhut.vn@gmail.com. Xin trân trọng cảm ơn!