1. Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 100 và Điều 101 của Luật Đất đai 2013, quy định về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu nộp đầy đủ hồ sơ gồm hai phần chính như sau:
- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người đăng ký phải điền đầy đủ thông tin cá nhân và thông tin về đất đai cần đăng ký. Đơn phải được điền rõ, chính xác và đầy đủ theo mẫu quy định, kèm theo chữ ký của người đăng ký.
- Giấy tờ bổ sung theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 của Luật Đất đai 2013: Hồ sơ phải kèm theo một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 và Điều 101 của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, các giấy tờ này có thể là chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ (nếu có), và các văn bản khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Tất cả các giấy tờ phải được sao chép có chứng thực và đính kèm theo hồ sơ đăng ký.
Quy trình này nhằm đảm bảo tính chính xác và pháp lý của quyền sử dụng đất, giúp quản lý và quy hoạch đất đai một cách hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ
Sổ đỏ là một loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là một tài liệu pháp lý quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, thường được cấp bởi cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền sau khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu nhà ở hoàn thành các thủ tục và nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Sổ đỏ thường bao gồm các thông tin chi tiết về đất đai và nhà ở, bao gồm diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Ngoài ra, nó còn ghi rõ tên chủ sở hữu, thời hạn sử dụng, các quyền sử dụng đặc biệt (nếu có), và các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
Sổ đỏ có giá trị pháp lý cao và thường được sử dụng trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Việc có sổ đỏ giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý và phát triển bất động sản theo quy hoạch và quy định của pháp luật.
Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
Điều kiện chung:
Người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy Chứng nhận: Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN). Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ được quy định tại khoản 3 của Điều 186 và khoản 1 của Điều 168 của Luật Đất đai 2013, nơi mà sự có mặt của GCN không bắt buộc, như trong trường hợp nhận thừa kế đối với người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đất không có tranh chấp: Đất cần phải không có tranh chấp, tức là không có các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong quá trình giao dịch.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không được kê biên để bảo đảm thi hành án. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất không bị hạn chế hoặc tạm ngừng do các vấn đề pháp lý.
- Trong thời hạn sử dụng đất: Người sử dụng đất cần thực hiện quyền khi vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất quy định. Điều này giúp đảm bảo tính hợp pháp và tránh những vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng đất sau thời hạn quy định.
Điều kiện cụ thể:
Ngoài các điều kiện chung nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
Thủ tục đăng ký:
Việc thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định chi tiết tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013, việc sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là sổ đỏ, được xem là một trong những yếu tố quan trọng và bắt buộc để người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, hay thậm chí là góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.
Trước hết, theo khoản 3 của Điều 186 Luật Đất đai 2013, nếu tất cả những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì không yêu cầu phải có sổ đỏ khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thêm vào đó, trường hợp nhận thừa kế cũng được quy định tại khoản 1 của Điều 168 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, những trường hợp này chỉ đặc biệt xét nghiệm và không yêu cầu sổ đỏ khi thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Do đó, để bảo đảm tính hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý trong quá trình mua bán đất, bố anh cần thực hiện đầy đủ và đúng thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại ủy ban xã, phường, hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Thực hiện đúng các bước này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn là cách để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch bất động sản.
3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Theo Điều 98 của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:
- Cấp Giấy chứng nhận theo từng thửa đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trong trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn và có yêu cầu, thì có thể được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
- Người chung quyền sử dụng đất: Nếu có nhiều người chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận. Trong trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu, có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất chỉ được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Đối với những trường hợp không thuộc đối tượng thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ, và trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, Giấy chứng nhận có thể được nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Tài sản chung của vợ và chồng: Trong trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ và tên của cả hai, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Chênh lệch diện tích và đo đạc lại: Trong trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu ghi trên giấy tờ, và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trong trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn so với giấy tờ, phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Hòa Nhựt về vấn đề trên. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua số điện thoại 1900.868644 hoặc luathoanhut.vn@gmail.com để được hỗ trợ tư vấn. Xin trân trọng cảm ơn!