Luật sư tư vấn:
1. Ngân hàng có được giữ Sổ đỏ khi người vay đã thanh toán hết nợ vay hay không?
Trước hết, vay thế chấp sổ đỏ là cách gọi thông dụng cho hình thức mà người đi vay dùng quyền sử dụng đất ở, nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) để làm tài sản thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với Ngân hàng và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Quan hệ vay thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở giữa cá nhân với Ngân hàng là một dạng của quan hệ thế chấp tài sản được pháp luật dân sự bảo vệ.
Căn cứ vào Điều 327 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản chấm dứt khi thuộc vào một trong các trường hợp sau:
- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
- Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
- Tài sản thế chấp đã được xử lý;
- Theo thỏa thuận của các bên.
Bên cạnh đó, theo Điều 322 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nghĩa vụ bên nhận thế chấp được quy định như sau:
- Trả lại các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
- Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Theo đó, nếu người đi vay thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không trả được nợ hoặc trả nợ không đầy đủ, không đúng hạn như trong hợp đồng vay/ hợp đồng tín dụng mà các bên đã ký kết thì Ngân hàng có quyền thực hiện xử lý tài sản bảo đảm (có thể là giấy chứng nhận/ sổ đỏ/ sổ hồng) theo quy định pháp luật để thu hồi lại tiền đã cho vay.
Và khi các bên đã tất toán khoản vay, tức là bên vay đã trả nợ và Ngân hàng đã nhận trả nợ đầy đủ, thì Ngân hàng là bên nhận thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi chấm dứt thế chấp được quy định tại khoản 1 Điều 322 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, Ngân hàng phải trả lại sổ đỏ cho người vay để họ thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi xóa đăng ký thế chấp, sổ đỏ sẽ tiếp tục được tham gia giao dịch như bình thường.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, sau khi đã hoàn thành việc trả nợ (bao gồm cả trả tiền gốc và tiền lãi theo hợp đồng tín dụng) và đã được phía Ngân hàng xác nhận thì bạn có quyền lấy lại sổ đỏ mà Ngân hàng đang cầm giữ để thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Nếu bạn không trực tiếp tới Ngân hàng để lấy lại sổ đỏ thì bạn có thể ủy quyền cho người khác thay mặt bạn thực hiện công việc này. Vậy nên, việc bạn đã đến Ngân hàng để lấy lại sổ đỏ mà phía Ngân hàng cứ hẹn hết lần này đến lần khác và vẫn chưa có giao lại sổ đỏ cho bạn là không phù hợp theo quy định của pháp luật. Khi đó, phía Ngân hàng đã vi phạm nghĩa vụ trong mối quan hệ này. Và hành vi Ngân hàng vẫn giữ sổ đỏ của bạn sau khi bạn đã thanh toán hết nợ này có thể được coi là hành vi chiếm giữ sổ đỏ trái phép.
2. Khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Trong đó, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Để trở thành tài sản thì đối tượng đó phải có đủ các thuộc tính sau:
- Con người có thể chiếm hữu được;
- Đáp ứng nhu cầu tinh thần hoặc vật chất cho chủ thể;
- Phải có thể trị giá được thành tiền và là đối tượng trong trao đổi tài sản;
- Khi chúng không còn tồn tại thì quyền sở hữu bị chấm dứt (đối với đất là quyền sử dụng).
Bên cạnh đó, căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là một loại chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tức là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ là văn bản chứa đựng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Khi đối chiếu các thuộc tính trên thì ta có thể nhận định rằng quyền sử dụng đất là quyền tài sản nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản vì ngay cả khi Giấy chứng nhận không còn tồn tại thì tài sản (đất, nhà ở trên đất hoặc tài sản gắn liền với đất) vẫn còn tồn tại, chứ không hề bị chấm dứt.
Do đó, sổ đỏ không phải là tài sản, nó chỉ là căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, hành vi giữ sổ đỏ của người khác không đủ yếu tố cấu thành tội phạm theo quy định của Bộ luật Hình sự hiện hành. Nên nếu bạn có khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Ngân hàng trả lại sổ đỏ thì Tòa án sẽ không tiếp nhận đơn khởi kiện của bạn.
Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng Tòa án phải thụ lý vụ việc. Điều này được căn cứ vào khoản 2 Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng; trong trường hợp này, quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Bộ luật này được áp dụng. Đồng thời, tại khoản 2 Điều 4 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 cũng có nêu:
- Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.
- Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.
- Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật Dân sự và Bộ luật này quy định.
Như vậy, cả Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 đều quy định Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định đối với trường hợp quyền dân sự bị xâm phạm hoặc có tranh chấp thì việc bảo vệ quyền được thực hiện theo pháp luật tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài. Do vậy, nếu chủ sử dụng đất, chủ sở hữu khởi kiện đòi lại Giấy chứng nhận và Tòa án có thụ lý đơn và giải quyết vụ việc thì cũng không vi phạm pháp luật.
Song, xét trên tình hình thực tế của bạn thì trước hết, bạn nên viết đơn yêu cầu Tổng Giám đốc Ngân hàng giải quyết vấn đề và đồng thời tìm hiểu được lý do vì sao phía Ngân hàng chậm trả lại sổ đỏ cho mình. Từ lý do đó mà bạn có thể xem xét lựa chọn phương thức nào là tốt nhất để giải quyết vấn đề của mình.
Có rất nhiều lý do để Ngân hàng chậm trả lại sổ đỏ cho người vay có bảo đảm thế chấp, trong đó một trong những lý do phổ biến là Ngân hàng làm mất sổ đỏ của người vay vì thời gian vay quá dài. Nếu bạn bị rơi vào tình huống bị mất sổ đỏ thì bạn có thể lựa chọn báo mất Giấy chứng nhận để được cấp lại theo thủ tục được pháp luật quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
3. Giải chấp Sổ đỏ tại Ngân hàng
3.1. ĐIều kiện để được giải chấp Sổ đỏ
Căn cứ Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm, bên thế chấp được xóa đăng ký thế chấp nếu thuộc trường hợp sau:
+ Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
+ Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
+ Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
+ Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
+ Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;
+ Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;
+ Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
+ Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;
+ Theo thỏa thuận của các bên.
Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký đối với biện pháp bảo đảm đã đăng ký trước đó. Chưa đến hạn trả gốc nhưng các bên thỏa thuận trả nợ trước. Đây là trường hợp khá phố biến vì trên thực tế nhiều ngân hàng cho phép bên thế chấp trả gốc và lãi trước thời hạn. Sau khi tất toán xong, bên thế chấp có quyền xóa đăng ký thế chấp.
3.2. Thủ tục giải chấp Sổ đỏ tại Ngân hàng
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Để có thể tiến hành giải chấp sổ đỏ, ngân hàng cũng như luật pháp Việt Nam đã quy định bộ hồ sơ tiêu chuẩn theo Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, hồ sơ giải chấp sổ đỏ bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp: Mẫu số 04/XĐK (01 bản chính);
+ Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên thế chấp (gồm 01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Sổ đỏ (bản chính);
+ Văn bản ủy quyền (nếu có) (gồm bản chính hoặc bản sao chứng thực hoặc bản sao không chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
- Trong trường hợp trước đó đăng ký thế chấp khi cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong quyền sử dụng đất thì cần nộp một bộ hồ sơ gồm:
+ Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp (bản chính);
+ Sổ đỏ (bản chính);
+ Văn bản xác nhận kết quả xử lý quyền sử dụng đất của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại (bản chính hoặc bản sao chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu);
+ Văn bản ủy quyền (nếu có).
Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ
Người có yêu cầu giải chấp sổ đỏ sẽ đem bộ hồ sơ trên đến nộp tại một trong hai cơ quan có thẩm quyền thực hiện giải chấp sổ đỏ sau:
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai (cấp huyện)
- Bộ phận một cửa ở địa phương: Cơ quan này sẽ chuyển lên Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trong trường hợp từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung xóa đăng ký vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận thời hạn không quá 03 ngày làm việc.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết cũng không được quá 13 ngày làm việc kể từ ngày nhận bộ hồ sơ hợp lệ.
Bước 4: Kiểm tra thông tin giải chấp
Khi nhận được kết quả giải chấp, thông tin đã xóa đăng ký thế chấp sẽ được thể hiện tại trang bổ sung của sổ đỏ. Sau khi xóa thế chấp sổ đỏ thì nội dung sẽ được ghi như sau:
Trường hợp xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì ghi: “Xóa nội dung đăng ký thế chấp ngày …/…/… (ghi ngày đã đăng ký thế chấp trước đây) theo hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty Luật Hòa Nhựt chúng tôi về vấn đề bạn đang thắc mắc. Nếu vấn còn vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.868644 hoặc gửi email trực tiếp tại: luathoanhut.vn@gmail.com để được giải đáp. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Hòa Nhựt.