1. Quy định của pháp luật về người sử dụng đất
1.1. Người sử dụng đất là gì?
Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất và được Nhà nước trao quyền quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Những đối tượng được nhận quyền sử dụng từ Nhà nước bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác theo quy định pháp luật về dân sự.
- Hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong nước. Đây cũng chính là đối tượng sử dụng đất phổ chiếm số lượng đông đảo nhất so với những đối tượng khác.
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
- Các cơ sở tôn giáo bao gồm nhà nguyện, nhà chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ công nhận. Ngoài ra còn có cơ quan, tổ chức liên chính phủ và cơ quan đại diện của nó.
- Người Việt Nam nhưng đang định cư và sinh sống ở nước ngoài.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sở hữu 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp Việt Nam hoặc liên doanh đã bán cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sử dụng đất ngoài việc được hưởng những quyền lợi từ việc sử dụng đất thì còn phải thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ được pháp luật quy định như sau:
- Đảm bảo việc sử dụng đất đúng về mục đích, ranh giới thửa đất, quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Ngoài ra thực hiện các biện pháp bảo vệ đối với các công trình công cộng cộng trong lòng đất.
- Thực hiện đầy đủ các thủ tục về kê khai đăng ký đất đai, thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Đảm bảo hoàn thành các nghĩa vụ tài chính được pháp luật quy định. Bao gồm các khoản thuế sử dung đất như sau:
+ Thuế sử dụng đất
+ Tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dựng đất.
+ Tiền thuê đất của Nhà nước
+ Thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
+ Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất
+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận.
- Đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất
- Bảo vệ môi trường và không xâm phạm đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Giao lại đất cho Nhà nước trong trường hợp được pháp luật quy định.
- Khi tìm thấy vật trong lòng đất thì phải tuân theo quy định pháp luật.
Khi Nhà nước muốn trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng đất thì phải xác định xem đối tượng này có thuộc trường hợp được nhận quyền sử dụng đất như đã quy định không. Ngoài ra còn phải căn cứ vào các kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu tư hay đơn xin giao đất.
2. Trường hợp đất ở không thu tiền sử dụng đất?
Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Có hai hình thức giao đất bao gồm giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Việc xác định hình thức giao đất sẽ phụ thuộc vào đối tượng và mục đích được pháp luật quy định. Đối với hình thức giao đất không thu tiền sẽ được áp dụng đối với những trường hợp được Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp.
Người sử dụng các loại đất sau:
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
- Đất được sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích thương mại.
- Đất được sử dụng để làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Các tổ chức được sử dụng khi thuộc trường hợp sau:
- Là tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp nhưng chưa tự chủ được tài chính.
- Sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư khi thu hồi đất theo dự án của Nhà nước.
Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp.
Cơ sở tôn giáo sử dụng đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động. Đây là những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Vậy nên, để có thể sử dụng đất mà không cần bỏ ra một khoản phí nào thì cần đáp những ứng trường hợp liệt kê như trên theo quy định pháp luật.
3. Đất ở không thu tiền sử dụng đất có được chuyển nhượng không?
Đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì được hưởng những quyền lợi và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo các quy định tại Điều 166 và 170 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên phạm vi quyền hạn mà Nhà nước quy định cho các tổ chức trong pháp luật không bao gồm quyền chuyển nhượng đất. Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định rõ việc không cho phép các tổ chức có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và cả việc bồi thường khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
Đối với các cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì được hưởng những quyền lợi và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định cụ thể trong pháp luật. Tuy nhiên cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư cũng giống với trường hợp của các tổ chức là không có quyền chuyển nhượng đất không thu tiền. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp góp vốn quyền sử dụng đất ở không thu tiền.
Đối với đối tượng sử dụng đất không thu tiền là cá nhân, hộ gia đình thì ngoài việc được hưởng các quyền lợi và nghĩa vụ chung về người sử dụng đất thì còn được hưởng thêm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật quy định được quy định tại Điều 179 Luật Đất Đai.
Vậy nên đối với đất ở không thu tiền, tùy theo đối tượng sử dụng đất mà có thể xác định việc thực hiện quyền chuyển nhượng hoặc không. Đối với người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư không được quyền chuyển nhượng đất ở không thu tiền. Chỉ có người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được giao đất không thu tiền sử dụng vẫn được quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho người khác.
Trên đây là bài viết về chủ đề: Trường hợp đất ở không thu tiền sử dụng đất? mà Luật Hòa Nhựt gửi tới các bạn. Nếu có bất kỳ thắc mắc về mặt pháp lý, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: luathoanhut.vn@gmail.com. Xin trân trọng cảm ơn.