1. Dì có được chia tài sản do ông bà để lại hay không?
Kính chào luật sư! Em có một vấn đề thắc mắc rất mong luật sư giúp đỡ và tư vấn giúp em: Ông bà ngoại em mất năm 1980 có để lại một căn nhà và đồng sở hữu cho các cậu dì. Các người con của ông bà ngoại gồm 10 người. Hiện tại trong hộ khẩu căn nhà đó chỉ có cậu 4, cậu 9, dì 10, cậu út và dì út ở. Các cậu dì còn lại không có tên trong hộ khẩu và đều có nhà riêng. Căn nhà đang được bán và một số cậu dì trong gia đình có ý kiến là chia cho những người chưa có nhà gồm 5 phần. Nhưng dì 7 (người đã có nhà) vẫn muốn được chia một phần vì cho rằng đó là nhà ông bà ngoại để lại. Và một số người không chấp nhận họ nói nếu chia như vậy thì phải chia hết 10 phần?
Thật sự em cũng không biết phải làm sao mong luật sư giúp đỡ. Em chân thành cảm ơn các luật sư!
Trả lời:
Trường hợp này trước tiên cần xác định ông bà của bạn có để lại di chúc không, nếu có để lại di chúc và di chúc hợp pháp thì lúc này quyền sử dụng nhà đất sẽ được phân chia theo nội dung trong di chúc. Còn nếu không có di chúc thì di sản này sẽ được phân chia theo pháp luật.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về những người thừa kế theo pháp luật như sau:
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Theo đó, di sản sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm các cậu dì của bạn.
2. Bố mất rồi có được hưởng thừa kế di chúc từ ông bà?
Thưa luật sư, xin hỏi: bà nội tôi xinh được 4 người con ông mất năm 2002 và bà mất năm 2005 không để lại di trúc . ông bà có một mảnh vườn là 600 mét vuông . và bố tôi mất năm 2015 . vậy cho tôi hỏi bố tối mất rùi có được hưởng thừa kế đất đai của ông bà để lại không?
Trả lời:
Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế như sau:
"Điều 635. Người thừa kế
Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế."
Theo đó, khi ông bà bạn mất bố bạn vẫn còn sống nên vẫn có quyền hưởng phần di sản do ông bà bạn để lại.
Thưa luật sư, xin hỏi: Trước khi bố tôi mất bố tôi chỉ chia bằng miệng không có văn bản gì, và tôi đã thu âm lại .Liệu ghi âm đó có hiệu lực không ?
=> Về di chúc miệng, Điều 651 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
"Điều 651. Di chúc miệng
1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.
2. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ."
Thêm vào đó, điều kiện để di chúc miệng hợp pháp phải tuân theo quy định:
"Điều 652. Di chúc hợp pháp
1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;
b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực."
Theo đó, chỉ trong trường hợp bố bạn không thể lập di chúc bằng văn bản thì mới có thể lập di chúc miệng và di chúc miệng phải có ít nhất 2 người làm chứng, được ghi chép lại và ký tên ngay sau đó, cuối cùng là được công chứng hoặc chứng thực trong thời hạn 5 ngày thì di chúc này mới có hiệu lực pháp luật. Ở đây, theo như thông tin bạn cung cấp thì di chúc miệng này không hợp pháp, do đó, di sản do bố bạn để lại sẽ được phân chia theo pháp luật.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.868644 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Hòa Nhựt. Rất mong nhận được sự hợp tác!
3. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất có từ năm 1995
Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, Tôi được biết quý công ty rất tận tình trong việc tư vấn độc giả về lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng đất đai mà tôi đang quan tâm. Tôi xin gửi quý công ty một số thông tin và câu hỏi mong được tư vấn: Một số thông tin cơ bản:
1. Hiện nay tôi đang công tác tại Phường Sở Dầu, Quận Hồng Bàng, TP. Hải Phòng;
2. Tôi đang có nhu cầu mua mảnh đất 57m2;
3. Tên chủ sử dụng: Đồng Xuân Gián;
4. Mảnh đất hiện tại là đất nông nghiệp, kích thước: 4.95x11.5m (~57m2)
5. Hiệu lực của chứng nhận quyền sử dụng đất 1995~T9/2015 (đã hết hiệu lực);
6. Ví trí đất nằm trong khu vực dân cư đông đúc;
7. Giá chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở khu vực này là 600.000VND/m2;
8. Theo một người quen của tôi thì đất nông nghiệp đã sử dụng 20 năm, nằm trong khu dân cư thì có thể chuyển đổi và làm sổ đỏ được;
9. Sau khi tìm hiểu một số thông tin tôi nghĩ các bước tôi nên thực hiện quá trình trên như dưới đây xin công ty tư vấn nếu thấy chưa đúng: Nhờ ông Gián xin gia hạn cho Chứng nhận quyền sử dụng đã hết hạn. Sau đó, làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mảnh 57m2) cho tôi. Tôi sẽ làm 1 bộ hồ sơ gửi cơ quan có thẩm quyền tại Hải Phòng xin làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất; đóng thuế, chi phí liên quan. Xin giấy phép xây dựng nhà ở?
Câu hỏi:
- Làm nhiều công đoạn như trên có đúng thủ tục, đúng phương hướng và liệu có kết quả gì không?
- Quý công ty có lưu ý gì giúp tôi trong việc này không?
Xin chân thành cảm ơn và mong được hồi đáp.
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Vậy, nếu đất mà hết thời hạn sử dụng thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên đầu tiên cần xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trên thì ông Gián mới có quyền chuyển nhượng. Nếu Bác không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Vậy nếu đất là đất trồng lúa thì Bác buộc phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, còn nếu không phải là đất trồng lúa thì không bắt buộc bên nhận chuyển nhượng phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Sau đó sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Tiếp theo sẽ làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên quyền sử dụng đất trước cơ quan nhà nước. Sau đó muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và làm thủ tục xin phép xây dựng nhà ở trên đất khi đã chuyển nhượng. Lưu ý đối với anh là khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.
4. Có được đòi lại đất đã tặng cho?
Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có một vẫn đề nhờ anh chị tư vấn giúp. Ngày xưa cha me tôi có cho anh rể và chị ruột một mảnh đất...với điều kiện lo cho con cái sau nay...đến năm 2010 mới chuyển sang tên cho anh rể và chị ruột. Nhưng từ khi có đất anh rể không lo làm ăn và dẫn đến ly hôn. Cha me rất buồn nên cha me có ý định lấy lại không cho nữa không biết trong trường hợp này cha me có quyền lấy lại không? Cảm ơn các anh chị nhiều.
Trả lời:
Tại thời điểm mẹ bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho chị gái và anh rể là năm 2010 thì sẽ áp dụng các quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015.
Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:
Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi:
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Hình thức của hợp đồng tại thời điểm năm 2010 phải tuân thủ quy định tại Luật đất đai năm 2013
"Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước."
Vậy, nếu tại thời điểm tặng cho quyền sử dụng đất mà hai bên đều có năng lực hành vi dân sự, tự nguyện và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thì giao dịch này hợp pháp và việc sang tên cho anh rể và chị dâu của bạn là hợp pháp thì cha mẹ bạn không thể lấy lại quyền sử dụng đất này. Nếu không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và không tuân thủ hình thức của hợp đồng thì theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 đã hết thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
5. Có được tách thửa đất ở diện tích 50m2?
Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà tôi khi chuyển về Sài Gòn sinh sống năm 1996 có bán lại cho chị cả căn nhà đang ở với diện tích là: R 9m x D 30m = 270m vuông. (nhà ngay ngã 3, có 2 mặt tiền). Năm 2004, do chị kẹt tiền nên bán phần đuôi đất cho mẹ tôi và em chồng. Diện tích mẹ tôi mua : 5 x 9 = 45 m vuông. Diện tích em chồng mua: 6 x 9 = 54 m vuông, do Mẹ tôi muốn tách sổ riêng nhưng khi hỏi thì bên nhà đất nói không đủ diện tích "phải từ 50m vuông " mới được...tách sổ.
Tôi xin hỏi và nhờ sự góp ý kiến của luật sư. Chân thành cảm ơn...
Trả lời:
Theo quy định của luật đất đai năm 2013 về hạn mức đất ở như sau:
"Điều 143. Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Điều 144. Đất ở tại đô thị
1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị."
Vậy, theo thông tin mà chị cung cấp thì nhà chị đã chuyển vào thành phố Hồ Chí Minh để ở nhưng không cũng cấp cho chúng tôi biết vị trí ngôi nhà gắn liền với đất ở mà mẹ bạn muốn tách thửa địa phương nào. Vì hạn mức tách thửa sẽ do UBND cấp Tỉnh ban hành dù đất ở tại nông thôn hay đô thị NÊN chúng tôi chưa thể đưa ra lời tư vấn.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.868644 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Hòa Nhựt. Rất mong nhận được sự hợp tác!