1. Đất đấu thầu là loại đất như thế nào?
Hiện nay, vẫn chưa tồn tại bất kỳ văn bản pháp luật nào chính thức đưa ra khái niệm cụ thể về "đất đấu thầu." Mặc dù không có định nghĩa pháp lý, tuy nhiên, từ các quy định và thực tế trong xã hội, chúng ta có thể hiểu "đất đấu thầu" là một cụm từ thường được người dân sử dụng để chỉ quỹ đất nông nghiệp mà xã, phường, thị trấn dành để sử dụng cho các mục đích công ích, được thường gọi là "đất công ích 5%."
Sự sử dụng của "đất đấu thầu" dựa trên cơ sở quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu cụ thể của từng địa phương. Mỗi xã, phường, thị trấn sẽ lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích công ích nhưng không vượt quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản. Mục đích của việc này là để phục vụ các nhu cầu công ích của địa phương, như xây dựng các công trình cộng đồng hoặc cung cấp đất sản xuất nông nghiệp cho người dân.
Đất nông nghiệp mà các tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân trả lại hoặc tặng cho Nhà nước, cùng với phần đất khai hoang và đất nông nghiệp thu hồi, đều là nguồn cung cấp "đất đấu thầu," nó sẽ hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Tuy nhiên, ở những nơi nơi mà diện tích quỹ đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích công ích (đất đấu thầu) vượt quá 5%, phần diện tích vượt quá mức này có thể được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng của địa phương hoặc thực hiện bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi. Nó cũng có thể được giao cho các hộ gia đình hoặc cá nhân trong địa phương để sản xuất nông nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản nếu họ chưa có đất hoặc đất sản xuất thiếu.
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (đất đấu thầu) được quản lý và sử dụng bởi Ủy ban nhân dân cấp xã, tùy theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 132 của Luật Đất đai 2013 cũng quy định về việc sử dụng diện tích đất chưa được sử dụng cho các mục đích công ích. Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành đấu giá cho những hộ gia đình hoặc cá nhân ngay tại địa phương để sử dụng cho sản xuất nông nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản. Các mục đích sử dụng đất này bao gồm xây dựng các công trình công cộng, bồi thường cho người sở hữu đất bị thu hồi, cũng như xây dựng nhà tình nghĩa và nhà tình thương.
2. Mục đích sử dụng của đất đấu thầu
Theo quy định của Luật Đất đai, "đất đấu thầu" (hoặc còn gọi là "đất 5%") có nhiều mục đích sử dụng quan trọng trong việc phát triển cơ cấu hạ tầng và dịch vụ công cộng tại các xã, phường, và thị trấn. Những mục đích chính của "đất đấu thầu" bao gồm:
- Xây dựng các công trình công cộng của địa phương, bao gồm những công trình quan trọng như các công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa, cũng như các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Bồi thường cho những người sở hữu đất bị thu hồi để xây dựng các công trình công cộng của địa phương. Điều này đảm bảo rằng người dân được đền bù khi đất của họ được sử dụng cho lợi ích cộng đồng.
- Xây dựng các công trình nhà tình nghĩa và nhà tình thương, nhằm phục vụ những mục tiêu xã hội, như chăm sóc người cao tuổi và người khuyết tật.
Nếu một địa phương có lượng "đất đấu thầu" vượt quá 5% tổng diện tích đất nông nghiệp, thì phần diện tích vượt quá mức này có thể được sử dụng để:
- Xây dựng các công trình công cộng của địa phương, mở rộng hạ tầng và cung cấp dịch vụ cho cộng đồng, giúp cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân.
- Bồi thường cho người dân khi đất của họ bị thu hồi để xây dựng các công trình công cộng địa phương. Điều này đảm bảo tính công bằng và tránh việc thụ động đất của người dân mà không có sự đền bù xứng đáng.
- Giao phần diện tích vượt quá 5% cho các hộ gia đình hoặc cá nhân trong địa phương để sử dụng cho sản xuất nông nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản, đặc biệt trong trường hợp họ chưa có đất hoặc đang thiếu đất để sản xuất.
Nếu đất đấu thầu (đất công ích) không được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào trong danh sách trên, thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thực hiện quy trình theo pháp luật để cho thuê đất thông qua đấu giá tại địa phương. Tiền thu được từ việc cho thuê đất này thuộc về ngân sách nhà nước và sẽ được quản lý bởi Ủy ban nhân dân cấp xã, chỉ được sử dụng cho nhu cầu công ích của địa phương theo quy định của pháp luật.
3. Tranh chấp về đất được cấp dưới dạng đất đấu thầu như thế nào?
Tôi là Nguyễn Văn T, đang sinh sống tại Bắc Ninh, tôi và bà H có mâu thuẫn về đất đai như sau, mong được luật sư tư vấn. Cụ thể là năm 1993 Hợp tác xã nông nghiệp có cấp cho bà H 500m2 đất ruộng trồng lúa ( cụ thể là dạng đất đấu thầu nhưng chỉ làm được 2 (8) năm thì không có nhu cầu sử dụng đất nên Hợp tác xã đã gạch tên bà H và thay vào đó là điền tên của tôi ” VĂN T” , thời bấy giờ chỉ gạch tên , và thay tên trên sổ sách của Hợp tác xã chứ không có biên bản, hay giấy ký tên gì giữa tôi, bà H, và Hợp tác xã.
Ở trên tôi có ghi 2(8) năm là vì tôi nhớ bà H chỉ làm (2) năm từ khi được hợp tác xã cấp, nhưng bà H lại một mực khai rằng đã làm 8 năm . ( cả tôi và bà H đều không có giấy tờ chứng nhận bà đã làm bao nhiêu năm )
Sau khi nhận lại thửa đất ruộng từ bà H, Tôi VĂN T đã canh tác đất nông nghiệp ( cụ thể là trồng lúa nước ) từ lúc được nhận cho đến bây giờ , hàng năm đóng phí đất nông nghiệp cho hợp tác xã đầy đủ.
Vậy xin hỏi luật sư : giờ quyền sở hữu thửa đất canh tác đó là của tôi hay của Bà H và nếu sau này thửa đất đó nếu có dự án của nhà nước xây dựng trên mảnh đất ấy, thì quyền lợi đền bù thuộc về tôi hay bà H.
Trả lời:
Loại đất đấu thầu mà bạn đề cập ở đây chính là loại đất công ích quy định tại Điều 45 Luật đất đai 1993:
Đây là loại đất nhằm phục vụ nhu cầu công ích tại địa phương, nếu chưa được sử dụng mà hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thì Ủy ban nhân dân xã sẽ cho thuê theo hình thức đấu giá để cho thuê.
Đối với câu hỏi của bạn thì không ai có quyền sở hữu đất, đất thuộc sở hữu của toàn dân do Nha nước làm đại diện, các cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất. Để xác định trong tranh chấp của bạn và bà H thì ai có quyền sử dụng đất thì căn cứ vào Điều 26 Luật đất đai 1993:
Dựa vào đó, bà H sẽ bị thu hồi đất được hợp tác xã cho thuê nếu thuộc một trong các trường hợp trên. Còn nếu như bà H tuy không có nhu cầu sử dụng nhưng chưa rơi vào các trường hợp trên thì việc thu hồi là sai quy định của pháp luật.
Ngoài ra, theo Điều 21 Luật đất đai 1993 quy định:
Việc quyết định giao đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được tiến hành sau khi có quyết định thu hồi đất đó.
Do vậy, nếu chưa có quyết định thu hồi đất, mà hợp tác xã đã chuyển đất cho bạn sử dụng cũng là sai về thủ tục.
Bên cạnh đó, về thời hạn sử dụng đất, theo Luật đất đai 1993 thì hợp đồng thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê và không có giới hạn thời gian thuê. Tuy nhiên, theo Điều 211 Luật đất đai 2013 về hiệu lực thi hành quy định: Luật đất đai số 13/2003/QH11 và Nghị quyết số 49/2013/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2013 của Quốc hội về kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân hết hiệu lực kể từ ngày Luật 2013 có hiệu lực.
Theo Điều 126 Luật đất đai 2013 thì thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường thị trấn là không quá 5 năm cho nên đến nay thời hạn thuê đất của bạn hay bà H cũng đều đã hết hiệu lực. Bạn có thể yêu cầu UBND xã thanh lý hợp đồng thuê đất cũ để ký lại hợp đồng thuê đất mới với thời hạn 5 năm đối với bạn.
Về việc bồi thường thì theo Điều 76 Luật đất đai 2013 thì trong các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng có trường hợp đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Như vậy, đối với đất công ích sẽ không được bồi thường mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư, ai đầu tư vào mảnh đất thì sẽ được bồi thường chi phí đầu tư đó, bạn chỉ có thể nhận được những chi phí như san lấp mặt bằng, cải tạo tăng độ màu mỡ cho đất… theo Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Mọi thắc mắc quý khách hàng xin vui lòng gửi về số Hotline 1900.868644 hoặc địa chỉ email luathoanhut.vn@gmail.com để được giải đáp. Trân trọng!