1. Thế nào là đất đấu thầu?
Đầu tiên, cần phân biệt giữa hai khái niệm là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích bán đất với giá cao nhất, thu ngân sách nhà nước cao nhất. Nói cách khác, quy trình này chọn lựa giá trúng đấu giá cao nhất từ nhà đầu tư và chỉ áp dụng cho các trường hợp đất sạch. Ngược lại, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm mục đích lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tốt, dự án chất lượng, và khả thi cao.
Quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất để chọn lựa nhà đầu tư theo Luật được xác định như sau: cho thuê đất sử dụng cho mục đích công cộng kết hợp với mục đích kinh doanh; cho thuê đất cho các đơn vị sự nghiệp không phải là công lập nhưng có hoạt động kinh doanh; giao đất với việc thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hạ tầng; miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất trong trường hợp có sự quan tâm từ ít nhất hai nhà đầu tư; dự án góp đất, điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đặc biệt trong các trường hợp cần lựa chọn nhà đầu tư.
Để tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và tận dụng nguồn lực đất đai, Luật quy định các điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Mục tiêu là lựa chọn chủ đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất, đồng thời đảm bảo thu ngân sách. Luật cũng quy định về quỹ đất tham gia đấu giá, bao gồm cả đất đã thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đất chưa thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhưng đã có sự đồng thuận từ người sở hữu đất về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Các tổ chức và cá nhân muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện. Đầu tiên, họ phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định tại Điều 58 và Điều 59 của Luật. Thứ hai, họ phải đảm bảo các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 61 của Luật, đặc biệt là đối với trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Thứ ba, nhà đầu tư tham gia đấu giá cần phải đưa ra đề xuất dự án đầu tư trên khu đất được đưa ra đấu giá và phải có tiến độ thực hiện dự án. Cuối cùng, họ phải cam kết thực hiện dự án đúng theo tiến độ đã cam kết.
2. Quy định về chuyển nhượng đất đấu thầu
Đối với việc chuyển nhượng đất trúng đấu giá, nguyên tắc cơ bản sẽ giống như quy định cho việc chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất vườn, và các loại đất khác. Tuy nhiên, trong trường hợp chuyển nhượng đất trúng đấu giá, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất phải tuân thủ một số điều kiện được quy định tại Điều 188 của Luật đất đai 2013. Cụ thể, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, để thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện khác được quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật.
Quá trình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Sau khi người trúng đấu giá hoàn tất thủ tục, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất cần chuẩn bị hai bộ hồ sơ chuyển nhượng đất, bao gồm:
- Bản sao CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
- Văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành.
- Bản sao giấy tờ liên quan đến việc đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
- Sơ đồ hoặc trích đo địa chính đối với thửa đất xin cấp giấy chứng nhận.
3. Thủ tục chuyển nhượng đất đấu thầu chuẩn nhất
Theo quy định tại Điều 84 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về thủ tục sang tên đất trúng đấu giá, quá trình này được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị Hồ sơ
Người trúng đấu giá cần chuẩn bị một bộ hồ sơ hợp lệ bao gồm những giấy tờ tài liệu mà chúng tôi đã đề cập ở phần trước đó.
Người trúng đấu giá nộp một bộ hồ sơ hợp lệ đến Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, họ yêu cầu sửa đổi, bổ sung. Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, họ tiếp nhận và thực hiện các công việc sau đây:
- Trích đo địa chính thửa đất.
- Gửi thông tin về thửa đất đến cơ quan thuế để tính toán thuế, phí theo quy định của pháp luật. Người trúng đấu giá có nghĩa vụ nộp đủ thuế phí trong thời hạn (theo thông báo) đã nhận được từ cơ quan thuế.
- Trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp mới Giấy chứng nhận theo yêu cầu của người trúng đấu giá.
- Tiến hành cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả Giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá.
Bước 3: Nhận kết quả
Người trúng đấu giá nhận kết quả là Sổ đỏ đã được ghi nhận tên của mình.
4. Các loại thuế, phí phải nộp khi trúng đất đấu thầu
Khi trúng đấu giá đất, người trúng đấu giá phải nộp các khoản thuế và phí theo quy định của pháp luật như sau:
(1) Tiền sử dụng đất:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 của Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, tiền sử dụng đất đối với trường hợp trúng đấu giá phải nộp là số tiền trúng đấu giá. Điều này áp dụng cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, và cá nhân được Nhà nước giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
(2) Lệ phí trước bạ:
Theo khoản 1 Điều 4 của Thông tư số 13/2022/TT-BTC, mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
(3) Các khoản phí và lệ phí cấp Sổ đỏ khác:
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
- Đây là khoản phí cần nộp để nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Các loại phí khác nếu có: Bao gồm các khoản phí như phí lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, và các loại phí khác có thể áp dụng.
Hiện nay, theo Thông tư số 85/2019/TT-BTC, mức thu các khoản phí này do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định, dựa trên tình hình thực tế của địa phương.
Luật Hòa Nhựt xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng thông qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: [email protected]. Xin trân trọng cảm ơn!
