1. Quy định pháp luật về nhà ở lấn chiếm không gian
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 của Luật Đất đai 2013 về nghĩa vụ của người sử dụng đất, người này phải tuân thủ những quy tắc cụ thể. Đầu tiên, họ phải sử dụng đất đúng mục đích, giữ nguyên ranh giới thửa đất, và tuân thủ các quy định về độ sâu trong lòng đất cũng như chiều cao trên không. Họ cũng có trách nhiệm bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và phải tuân theo mọi quy định pháp luật liên quan.
Ngoài ra, người sử dụng đất còn phải thực hiện kê khai và đăng ký đất đai. Họ cần thực hiện đầy đủ thủ tục khi có các hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, và tặng quyền sử dụng đất. Cũng như thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, người sử dụng đất phải chắc chắn rằng họ sử dụng đất theo đúng mục đích, giữ nguyên ranh giới thửa đất, và tuân thủ mọi quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không.
Thêm vào đó, theo Khoản 1 Điều 175 của Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất được quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, nhưng phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác. Họ chỉ được thực hiện các hoạt động như trồng cây và công việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định. Trường hợp rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới, họ phải xén rễ, cắt tỉa cành để tránh ảnh hưởng đến người sử dụng đất khác, trừ khi có thỏa thuận khác.
Do đó, việc sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất phải được thực hiện một cách cẩn thận để không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác. Ngược lại, hành vi lấn chiếm không gian và lòng đất thuộc quyền sử dụng của người khác sẽ bị coi là vi phạm pháp luật.
2. Xây dựng nhà lấn chiếm khoảng không của nhà khác thì có vi phạm pháp luật không?
Căn cứ vào quy định của Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 về mốc giới ngăn cách các bất động sản, nội dung được chi tiết như sau:
- Dựng cột mốc, hàng rào, trông cây, xây tăng ngăn: Chủ sở hữu bất động sản chỉ được thực hiện các hành vi như dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để tạo thành mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
- Sở hữu chung và chi phí xây dựng: Nếu mốc giới ngăn cách do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, và chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý và có lý do chính đáng, thì chủ sở hữu đã tạo nên mốc giới ngăn cách phải dỡ bỏ.
- Giới hạn đối với tường nhà chung: Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi có sự đồng ý từ chủ sở hữu bất động sản liền kề.
- Tường sát liền nhau và quy định về cây lá mốc giới: Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau, chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình. Đối với cây là mốc giới chung, tất cả các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ khi có thỏa thuận khác.
- Việc sử dụng khoảng không: Việc xây dựng phần mái nhà vươn sang phần khoảng không của đất nhà người khác, làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của gia đình khác, được xác định là hành vi lấn chiếm khoảng không và vi phạm quy định của pháp luật.
Do đó, trong trường hợp nhà hàng xóm xây dựng phần mái nhà mà vươn sang phần khoảng không của đất thuộc quyền sử dụng của người khác, điều này tạo ra tình trạng ảnh hưởng đáng kể đến quyền sử dụng đất của gia đình khác. Hành vi này được xác định là lấn chiếm khoảng không, vi phạm nguyên tắc và quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng đất, có thể đối mặt với hậu quả pháp lý và các biện pháp xử lý hành chính theo quy định của luật pháp hiện hành.
3. Mức phạt hành vi xây dựng lấn chiếm khoảng không của nhà khác
Theo quy định tại Khoản 11 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, được xác định những hành vi bị cấm trong quá trình xây dựng, đặc biệt là hành vi lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung. Điều này áp đặt nghiêm túc về việc không được xây dựng nhà một cách lấn chiếm không gian thuộc quyền sử dụng của người khác. Như vậy, nếu có bất kỳ hành vi nào lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp, đều vi phạm quy định của pháp luật.
Khi xây dựng nhà mà có hành vi lấn chiếm không gian thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác, người xây dựng có thể bị xử phạt hành chính theo quy định của Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể, theo khoản 10 Điều 16 của Nghị định này, xử phạt đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung như sau:
- Phạt tiền từ 80 triệu đến 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.
- Phạt tiền từ 100 triệu đến 120 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
- Phạt tiền từ 180 triệu đến 200 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Do đó, trong trường hợp hàng xóm lấn chiếm khoảng không gian của nhà khác, họ có thể phải chịu mức phạt hành chính phù hợp với quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, có thể là từ 80-100 triệu đồng tùy thuộc vào đặc điểm cụ thể của vi phạm.
Ngoài các mức phạt tiền được quy định cho hành vi xây dựng đã bị xử phạt vi phạm hành chính và tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự, còn áp dụng những biện pháp xử phạt bổ sung theo quy định tại Khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chi tiết như sau:
Mức phạt tiền bổ sung:
- Phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.
- Phạt tiền từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
- Phạt tiền từ 950 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Biện pháp xử phạt bổ sung:
- Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) đối với hành vi tại điểm a Khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
- Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) đối với hành vi tại điểm b Khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
- Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 09 tháng đến 12 tháng (nếu có) đối với hành vi tại điểm c Khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
- Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi tại Khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Biện pháp khắc phục hậu quả:
- Áp dụng thêm biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm, bao gồm buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Những biện pháp này nhằm đảm bảo tuân thủ quy định, ngăn chặn hành vi lấn chiếm và giữ vững trật tự xây dựng, bảo vệ quyền lợi của cộng đồng và sự công bằng trong quản lý sử dụng đất và xây dựng.
Liên hệ qua 1900.868644 hoặc [email protected]
