1. Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hay không?
Tất cả mọi người đều muốn có nhà ở riêng, và việc mua nhà không phải lúc nào cũng dễ dàng. Trong thị trường bất động sản, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà đang trở thành một trong những giao dịch phổ biến. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể là Điều 59, đã quy định rõ ràng về quyền của người mua và người thuê mua trong việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở đã hình thành trong tương lai. Điều này áp dụng khi hồ sơ để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở chưa được nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Việc chuyển nhượng này không chỉ đơn giản là việc chuyển giao quyền lợi và trách nhiệm, mà còn đòi hỏi sự tuân theo các quy định về hình thức của pháp luật. Điều quan trọng là chủ đầu tư cần phải xác nhận bằng văn bản việc chuyển nhượng này, để người nhận chuyển nhượng hợp đồng có thể tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với chủ đầu tư.
Ngoài việc tuân thủ các quy định, chủ đầu tư còn có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển nhượng này. Điều này bao gồm việc không được áp đặt thêm bất kỳ khoản phí nào liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. Mục tiêu chính của quá trình này là đảm bảo người nhận chuyển nhượng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.Điều này không chỉ mang lại sự minh bạch và công bằng cho các bên liên quan mà còn góp phần vào sự ổn định và tính hợp lý trong các giao dịch bất động sản. Qua đó, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà không chỉ là một giao dịch pháp lý mà còn là sự đảm bảo cho quyền lợi và an toàn pháp lý cho người tham gia.
Điều 36 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định một số điều liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng. Trong đó, quy định rõ ràng về quyền và trách nhiệm của bên thuê mua nhà ở và công trình xây dựng khi muốn chuyển nhượng hợp đồng.
Quy định này không chỉ đơn thuần là việc chuyển giao tài sản, mà còn liên quan đến việc thực hiện các thủ tục pháp lý, bao gồm cả việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Một điểm cần nhấn mạnh là sự minh bạch và chính xác trong việc chuyển nhượng. Điều này yêu cầu việc thể hiện rõ ràng thông qua văn bản và yêu cầu sự xác nhận từ bên cho thuê mua thông qua tài liệu chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với bên thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng. Tuy nhiên, để đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, bên cho thuê mua cũng cần phải đảm bảo không gây thêm bất kỳ chi phí nào liên quan đến việc này và tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận chuyển nhượng.
Cuối cùng, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Điều này có thể được hiểu là một ngoại lệ trong quy định, có thể có các quy định cụ thể khác áp dụng trong trường hợp này.
Như vậy, điểm quan trọng là bên thuê mua có đầy đủ quyền để thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng, trong trường hợp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan chưa được nộp tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều quan trọng là việc chuyển nhượng phải được thực hiện một cách minh bạch, được ghi chép rõ ràng và có sự xác nhận từ bên cho thuê mua để đảm bảo tính pháp lý và công bằng cho cả hai bên tham gia giao dịch.
2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở là gì?
Theo phân tích đã nêu, người thuê mua có đầy đủ quyền lực để chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, quá trình chuyển nhượng này cần tuân theo một số điều kiện cụ thể được quy định bởi pháp luật, bao gồm:
- Người thuê mua được phép chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà khi tài liệu đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất chưa được nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Quá trình chuyển nhượng phải được thực hiện bằng văn bản.
- Việc chuyển nhượng yêu cầu xác nhận từ bên cho thuê mua thông qua văn bản xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Phải có hợp đồng thuê mua tuân theo quy định của pháp luật, cụ thể là tại Điều 6 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ. Nếu hợp đồng đã được ký trước ngày 1 tháng 3 năm 2022, thì phải có hợp đồng ký kết.
- Hợp đồng thuê mua nhà phải không có tranh chấp và không bị khiếu kiện dưới bất kỳ hình thức nào.
- Nhà trong hợp đồng thuê mua không được kê biên hoặc thế chấp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý.
- Quá trình chuyển nhượng phải áp dụng cho toàn bộ hợp đồng. Trong trường hợp người thuê mua có nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng và muốn chuyển nhượng từng căn hộ, họ cần thỏa thuận với chủ đầu tư để điều chỉnh hợp đồng hoặc ký kết phụ lục trước khi tiến hành chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà.
3. Quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở
Theo quy định tại Điều 8 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ về việc thực hiện Luật Kinh doanh Bất động sản, có các hướng dẫn cụ thể về quy trình chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở. Theo quy định này, quá trình chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở được phân thành một số giai đoạn cơ bản :
Bước 1: Các bên muốn chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở cần tuân theo mẫu văn bản được quy định bởi pháp luật. Sau đó, họ phải thực hiện việc chứng nhận văn bản chuyển nhượng này tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hợp pháp, việc công chứng không bắt buộc, trừ khi có yêu cầu từ các bên liên quan. Đối với trường hợp này, hồ sơ cần thiết để công chứng bao gồm:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở.
- Bản sao hợp đồng thuê mua nhà ở đã được ký kết ban đầu với chủ đầu tư dự án.
- Giấy tờ chứng minh việc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng đã thanh toán số tiền cho chủ đầu tư dự án.
- Các giấy tờ cá nhân của các bên liên quan.
- Biên bản giao nhà và công trình xây dựng… cùng với các tài liệu khác theo quy định của luật về công chứng.
Bước 2: Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở.
Bước 3: Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận được các tài liệu cần thiết, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở bằng văn bản mà không được thu thêm bất kỳ khoản phí nào từ các bên.
Bước 4: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Hòa Nhựt về vấn đề: Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở không theo quy định? Luật Hòa Nhựt xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng thông qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: [email protected]. Xin trân trọng cảm ơn!
