1. Đất nông nghiệp đã giao khoán cho người dân thì có thu hồi lại được không?
Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2010,UBND xã hợp đồng giao khoán đất 5% cho ông Nguyễn Văn B sản xuất nông nghiệp với thời hạn 05 năm(không được trồng các loại cây lưu niên). tuy nhiên ông Nguyễn Văn B đã tự ý trồng cây xoan đâu trên đất giao khoán. Năm 2016, UBND xã có chủ trương quy hoạch lại đất vùng đã giao khoán cho ông B.
Năm 2016, UBND xã có chủ trương quy hoạch lại đất vùng đã giao khoán cho ông B. UBND xã đã mời ông B đến thanh lý hợp đồng đã ký vì đã hết thời hạn vào tháng 10 năm 2015. Trong bản thanh lý hợp đồng đề nghị ông B phát chặt toàn bộ cây cối để bàn giao đất đúng hiện trạng khi giao khoán. UBND xã đã thông báo nhiều lần về việc chặt cây và bàn giao lại đất cho UBND xã quản lý theo quy định nhưng ông B vẫn chưa chấp hành.
Vậy trong trường hợp này, UBND xã phải làm như thế nào? theo quy định nào? trình tự ra sao? để xử lý ông B.
Cảm ơn!
Trả lời:
Vấn đề của bạn được chúng tôi tư vấn như sau:
Như bạn trình bày thì trường hợp của Ông B là đối tượng thuê đất có thời hạn 5 năm ( 2010 -2015) của UBND xã. Với đối tượng đất thuê là đất nông nghiệp. Có một điều khoản trong hợp đồng cho thuê giữa UBND xã và ông B là không cho phép ông B trồng loại cây lâu năm trên thửa đất được thuê. Nhưng trên thực tế ông B đã trông cây Xoan đâu trên thửa đất giao khoán này. Hiện nay UBND xã đã thông báo đề nghị ông B trả lại thửa đất cho thuê như hiện trạng khi giao khoán nhưng Ông B không chấp hành. Vấn để này được pháp luật quy định như sau:
Căn cứ Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ sau đây:
d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;”
Như vậy, từ căn cứ pháp lý nêu trên thì việc thu hồi đất của ông B sẽ dựa trên cơ sở quyết định cho thuê đất của UBND xã đã giao cho ông B năm 2010 để thực hiện thu hồi lại đất: trong đó có điều khoản quy định thời hạn trả lại đất.
Nếu như Ông B vấn cố tình chống đối không chịu trả sau khi đã thông báo nhiều lần thì pháp luật quy định như sau:
"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư".
"Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 70 của Luật này.
2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, ….đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:
a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;
b) Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.
Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;
c) Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.
5. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất:
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất;
b) Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán;
c) Lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất;
d) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất;
đ) Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu;"
Như vậy, căn cứ vào cơ sở pháp lý nêu trên, quyết định cho Ông B thuê đất và thông báo thu hồi đất thi UBND xã có văn bản đề nghị lên UBND cấp huyện để thực hiện thủ tục ra quyết định thu hồi đất sau khi UBND xã đến trực tiếp vận động thuyết phục ông B. Nếu không được thì Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất ông B thuê sẽ được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế; Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với Ông B; nếu Ông B chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.
Trường hợp Ông B không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;
Đối với những cây Xoan đâu sẽ được đưa ra ra khỏi thửa đất bị thu hồi . Bị tích thu nếu trong quyết định giao đất cho ông B có nội dung xử lý nếu vi phạm . Nếu không quy định thì sẽ được xử lý để trả lại cho Ông B. Trường hợp Ông B từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho Ông B nhận lại tài sản.
2. Hỏi về đất đai - xác định hướng nhà đền bù giải tỏa ?
Nhà tôi nằm trên đường Diên Hồng, Quy Nhơn, tỉnh Bình Định. Hiện đang thuộc diện quy hoạch giải tỏa của nhà nước để phục vụ nhu cầu chỉnh trang đô thị theo công trình “Nối thông đường Nguyễn Nhạc đến nút giao thông Diên Hồng – Vũ Bão, thành phố Quy Nhơn”. Ban quy hoạch giải tỏa có đưa ra phương án đền bù diện tích đất cho nhà tôi theo 2 phương án trong sơ đồ 1 và sơ đồ 2
Trong cả 2 sơ đồ, đất nhà tôi là hình có gạch sọc màu đỏ. Theo phương án đền bù, giá đất khác nhau tùy thuộc vào vị trí nó nằm trên đường nào, cụ thể: Lô đất trên đường Nguyễn Nhạc: 10.500.000 đồng/m2 Lô đất trên đường Vũ Bão: 16.500.000 đồng/m2 Lô đất trên đường Diên Hồng: 19.800.000 đồng/m2 Trong sơ đồ 2, nhà nước xác định nhà tôi nằm trên đường Diên Hồng và tính đất nhà tôi với giá 19.800.000 đồng/m2. Theo cá nhân tôi, tôi nghĩ nhà tôi sẽ nằm trên đường Nguyễn Nhạc thay vì trên đường Diên Hồng như trong quy định.
Có cơ sở, quy định hoặc luật lệ nào trong việc xác định vị trí nhà ở không?
Tôi xin chân thành cảm ơn! Kính chúc quý Công ty ngày càng phát triển và thành công hơn nữa.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi:1900.868644
Trả lời:
Tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”.
Khoản 9 Nghị định này quy định về bổi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi
"1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.
2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:
Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương."
Theo đó, trường hợp nhà bạn thuộc diện quy hoạch giải tỏa của nhà nước để chỉnh trang đô thị, để xác định được diện tích đất thực tế được bồi thường trong trường hợp của bạn cần căn cứ vào diện tích đất thực tế mà Nhà nước thu hồi của bạn.
Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do UBND tỉnh quy định phù hợp với tình hình kinh tế xã hội ở từng địa phương và quy hoạnh đã được phê duyệt.
"3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất."
Như vậy, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, mỗi địa phương sẽ có bảng giá đất cụ thể khác nhau.
3. Tư vấn về việc được đền bù diện tích đất ít hơn thực tế?
Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có mua một thửa đất 400 m2 bằng giấy tờ viết tay năm 1987 (đất do hộ gia đình người bán khai hoang từ năm 1980). Đầu năm 2015, UBND phường thông báo thửa đất sẽ bị thu hồi và tiến hành đo đạc kiểm đếm, diện tích thực tế của tôi còn 389 m2.
Theo phương án dự thảo mà UBND Quận gửi cho tôi thì diện tích 389 m2 của tôi trong đó có 160 m2 đất sản xuất nông nghiệp chưa giao, 239 m2 đất đường mương đều thuộc quản lý của UBND phường. Trong phương án dự thảo đền bù, gia đình tôi chỉ được tính trên phần diện tích 160 m2.
Vậy tôi muốn hỏi là phương án như vậy là đã đúng quy định hay chưa? Chúng tôi có thể làm gì để được đền bù đủ 389 m2 (theo diện tích thực tế).
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.T.A
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.868644
Trả lời:
Theo như bạn trình bày có thể hiểu thửa đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có hợp đồng mua bán bằng giấy tờ viết tay.
Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
"1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.
2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước."
Trường hợp của gia đình bạn, tuy không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng do đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và tại thời điểm sử dụng đất (năm 1987) thì gia đình bạn không hề vi phạm pháp luật đất đai; vi phạm quy hoạch sử dụng đất nên theo quy định trên gia đình bạn sẽ được bồi thường đối với diện tích 389 m2.
Trường hợp này để đảm bảo quyền lợi của gia đình mình, bạn có thể khiếu nại quyết định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 6 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
"Người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có).
Đối với trường hợp việc thu hồi đất có liên quan đến quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân khác trong việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật khác có liên quan thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định mà không phải chờ cho đến khi giải quyết xong quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất giữa người có đất thu hồi và tổ chức, cá nhân đó theo quy định của pháp luật có liên quan."
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến: 1900.868644. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
4. Hỏi về đền bù đất do quy hoạch mở đường giao thông?
Kính chào luật sư của văn phòng luật sư Minh Khuê! Tôi làm giáo viên ở huyện Đam Rông, tỉnh Lâm Đồng có câu hỏi nhờ luật sư tư vấn giúp. Con đường trung tâm của huyện Đam Rông trước dây là đường liên xã, năm 2000 mở ra rộng 3m. Cuối năm 2004 thành lập huyện và được đỗ nhựa 3m. Sau đó nhân dân làm nhà phá bỏ cafe, làm nhà lùi sâu vào 7,5m tính từ tim đường vào (do UBND xã quy định) người dân đã chấp hành.
Nhưng đến nay lại mở đường thì được cán bộ phòng kinh tế hạ tầng thông báo là vào 12m từ tim đường vào, nếu trúng nhà nào, thì yêu cầu gia đình tự tháo dỡ không bồi thường, nếu gia đình nào không tự tháo dỡ thì họ tự tháo dỡ và lấy luôn vật tư. Ở đây có nhà bị trúng mái hiên, có nhà vào nhà 1-2m.
Vậy theo quy định có được bồi thường, đền bù không? (Ở đây đất đai nhà cửa không có sổ đỏ (GCNQSD đất) vì hơn 10 năm nay huyện không cho làm sổ lý do đang quy hoạch) ?
Rất mong luật sư tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Do xã bạn đang thực hiện mở rộng đường như vậy có thể thấy đây dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận theo điểm b, khoản 3, Điều 62, Luật đất đai năm 2013 mà phải thu hổi đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
Như vậy, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử đất vẫn có thể được bổi thường nếu có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào căn cứ theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013:
"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Tóm lại, với quy định trên, bạn vẫn được bồi thường nếu đáp ứng được điều kiện cấp sổ đỏ theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013.
5. Hỏi đền bù đất và tài sản trên đất theo luật đất đai ?
Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp những vướng mắc của người dân về pháp luật đất đai theo đúng quy định của pháp luật hiện hành:
Luật sư phân tích:
Vấn đề 1: Bồi thường hỗ trợ tái định cư
Khi nhà nước có quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường cũng như giá bồi thường sẽ dựa vào diện tích thu hồi và loại đất thu hồi là gì.
Ví dụ: Trường hợp thu hồi đất ở ( Điều 6 Nghị định Nghị định số 47/2014/NĐ-CP )
Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật đất đai năm 2013 được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theoquy định sau đây:
a) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;
b) Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;
c) Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.
“Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể ( Luật đất đai năm 2013 )
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”
Vấn đề 2: Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Điểm b) Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ- Thu tiền sử dụng đất
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Gía đất sẽ theo bảng giá đất của mỗi tỉnh, thành phố quy định khác nhau.
Ví dụ: Bảng giá đất tại Vĩnh tường, Vĩnh phúc được ban hành theo Quyết định 61/2014/QĐ-UBND giá các loại đất Vĩnh Phúc 2015 2019
Vấn đề 3: Sử dụng đất ruộng khi người mất không để lại di chúc khi nhà nước thu hồi đất
Hiện nay, người đang sở hữu đất đã mất không để lại di chúc, phần di sản này sẽ được phân chia theo pháp luật. Căn cứ theo Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về người thừ kế theo pháp luật, như sau:
"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".
Như vậy, sẽ xác định được quyền sử dụng đất và sẽ được bồi thường thu hồi theo đúng quy định.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.868644 hoặc gửi qua email: [email protected] để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Hòa Nhựt. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
