1. Điều kiện phải đáp ứng khi định giá đất theo phương pháp thu nhập
Để hiểu rõ điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập trong việc định giá đất, ta phải tham khảoNghị định 44/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Điều này quy định rõ ràng về các tiêu chí cần được đáp ứng để áp dụng phương pháp này. Đầu tiên, phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đất đối với các trường hợp như thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Điều này có nghĩa là nếu một thửa đất hoặc khu đất không được sử dụng cho mục đích ở, như làm đất nông nghiệp hoặc làm đất sản xuất, thương mại, dịch vụ, thì phương pháp thu nhập có thể được áp dụng. Tiếp theo, để áp dụng phương pháp này, thửa đất, khu đất cần được định giá không thể áp dụng phương pháp so sánh. Điều này có thể xảy ra khi không có đủ dữ liệu hoặc điều kiện để so sánh với các thửa đất, khu đất tương đồng khác trong khu vực.
Một yếu tố khác cần chú ý là phải xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Điều này đảm bảo rằng giá đất được xác định dựa trên cơ sở thực tế của việc sử dụng đất trong thực tế, bao gồm thu nhập từ việc cho thuê, sản xuất, hoặc các hoạt động khác liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng có các trường hợp mà phương pháp thu nhập không áp dụng. Điều này bao gồm:
- Các trường hợp được quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013, tức là các trường hợp đặc biệt mà luật đã quy định không áp dụng phương pháp thu nhập.
- Khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, việc tính tiền thuê đất trả hàng năm không áp dụng phương pháp thu nhập.
- Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng, việc tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cũng không sử dụng phương pháp thu nhập.
- Xác định giá đất của các thửa đất, khu đất mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới một mức nhất định theo quy định cho từng khu vực cụ thể.
Những trường hợp trên được xác định một cách cụ thể để loại trừ khỏi việc áp dụng phương pháp thu nhập trong quá trình định giá đất. Điều này nhằm mục đích đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình xác định giá trị của tài sản đất đai, đồng thời đáp ứng đúng với các quy định của pháp luật.
2. Tìm hiểu về định giá đất theo phương pháp thu nhập
Định giá đất theo phương pháp thu nhập là một phần quan trọng của quá trình quản lý và phát triển đô thị, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế đang ngày càng phát triển và thị trường bất động sản ngày một sôi động tại Việt Nam. Để hiểu rõ hơn về phương pháp này, chúng ta cần đi sâu vào các quy định cụ thể của pháp luật. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đặc biệt là theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP, phương pháp định giá đất theo thu nhập được xác định như sau:
Trước hết, để thực hiện phương pháp thu nhập, cần tính toán thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất. Sau đó, số thu nhập này được chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng. Lãi suất này được xác định dựa trên dữ liệu từ các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. Nói cách khác, phương pháp thu nhập không chỉ dựa vào thu nhập ròng trên một diện tích đất mà còn tính đến lãi suất tiền gửi tiết kiệm, một chỉ tiêu quan trọng trong việc xác định giá trị của đất. Điều này giúp định giá đất một cách khách quan hơn, phản ánh được giá trị thực của nó trên thị trường.
So với quy định trước đây, quy định mới có sự điều chỉnh và làm rõ hơn về việc xác định lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân. Điều này giúp tăng tính minh bạch và công bằng trong quá trình định giá đất theo phương pháp thu nhập. Thay vì chỉ dựa vào lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh như trước đây, quy định mới mở rộng phạm vi để bao gồm các ngân hàng thương mại khác mà Nhà nước nắm giữ số lượng cổ phần đáng kể. Việc điều chỉnh này giúp tạo ra một cơ sở dữ liệu đa dạng hơn và phản ánh chính xác hơn về thị trường tiền gửi tiết kiệm, từ đó cung cấp thông tin hữu ích cho quá trình định giá đất. Đồng thời, việc sử dụng dữ liệu từ nhiều ngân hàng thương mại cũng giúp giảm thiểu sự ảnh hưởng của các biến động trong một ngân hàng cụ thể đến quá trình định giá.
Tóm lại, phương pháp định giá đất theo thu nhập là một trong những cách tiếp cận phổ biến và đáng tin cậy để xác định giá trị của đất. Quy định mới trong Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã làm rõ và cải tiến quy trình định giá, từ đó giúp tăng tính minh bạch và công bằng trong thị trường bất động sản, đồng thời cung cấp cơ sở dữ liệu đa dạng và chính xác cho các bên liên quan.
3. Quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập
Trước tiên, quy trình xác định giá đất theo phương pháp thu nhập được thực hiện bắt đầu bằng việc tiến hành khảo sát và thu thập thông tin liên quan đến thu nhập của thửa đất cần định giá. Điều này được quy định rõ trong Điều 5d của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Theo đó, các cơ quan chức năng phải thu thập thông tin về thu nhập từ thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 của Điều 5b của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
Ngoài việc thu thập thông tin về thu nhập, quy trình còn yêu cầu khảo sát và thu thập thông tin về các chi phí phát sinh từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá. Điều này bao gồm các khoản chi phí như thuế liên quan đến sử dụng đất và chi phí sản xuất, được xác định căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất vốn đầu tư xây dựng được công bố bởi Bộ Xây dựng. Trong trường hợp không có định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng, thì căn cứ vào số liệu thống kê của cơ quan thống kê hoặc thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường, theo quy định tại điểm b của khoản 3 của Điều 5b của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
Sau khi đã thu thập đầy đủ thông tin về thu nhập và các chi phí liên quan, quy trình tiếp tục với việc xác định thu nhập ròng bình quân hàng năm. Điều này thực hiện bằng cách tính toán thu nhập ròng bình quân, được xác định bằng cách trừ đi chi phí bình quân hàng năm từ thu nhập bình quân hàng năm. Quá trình này giúp xác định giá trị của thửa đất cần định giá, cũng như giá đất của thửa đất này.
Bên cạnh đó, quy trình cũng đặt ra yêu cầu về việc cung cấp thông tin lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân từ các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh. Thông tin này cần được cung cấp trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất, nhằm phục vụ cho việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.
Tổng kết lại, quy trình xác định giá đất theo phương pháp thu nhập là một quá trình phức tạp và chi tiết, yêu cầu sự tích lũy thông tin đầy đủ và chính xác từ nhiều nguồn khác nhau, từ thu nhập đến các chi phí liên quan. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá trị đất và giá đất theo phương pháp này.
Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến nội dung của bài viết hoặc các vấn đề pháp lý, chúng tôi mong muốn được hỗ trợ quý khách một cách tốt nhất. Để giải đáp những câu hỏi và giúp đỡ quý khách, chúng tôi đề xuất hai phương thức liên hệ: tổng đài 1900.868644 hoặc email [email protected].
