1. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo quy định của Điều 48 trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, nguyên tắc về việc chuyển nhượng dự án bất động sản được mô tả như sau:
Đầu tiên, chủ đầu tư của dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án cho một chủ đầu tư khác nhằm duy trì tiến độ đầu tư kinh doanh.
Thứ hai, quá trình chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
- Không được thay đổi mục tiêu của dự án.
- Nội dung của dự án không được thay đổi.
- Quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan phải được đảm bảo một cách tốt nhất.
Thứ ba, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có sự chấp thuận bằng văn bản từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về đầu tư. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản khác liên quan đến đất, hoặc sẽ được ghi chú biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ tư, khi dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần, chủ đầu tư sẽ không phải lập lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án, trừ trường hợp có sự thay đổi trong nội dung của quyết định chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư của dự án.
2. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
2.1. Điều kiện đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng
Khi thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản, dự án đó cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được chấp thuận.
- Việc bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án, đặc biệt là phần dự án được chuyển nhượng, đã được hoàn tất. Trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, cần phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ đã ghi nhận trong dự án đã được phê duyệt.
- Dự án không chứa bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến quyền sử dụng đất và không bị áp đặt biện pháp tạm thời nhằm đảm bảo thi hành án hoặc thực hiện quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không có quyết định thu hồi dự án hoặc thu hồi đất từ các cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp vi phạm phát sinh trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư phải tuân thủ quyết định xử phạt.
2.2. Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch
(1) Điều kiện đối với bên chuyển nhượng dự án
Theo quy định tại Khoản 2 của Điều 49 trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 về điều kiện của chủ thể chuyển nhượng, đặc biệt lưu ý rằng chủ đầu tư chuyển nhượng cần phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần của dự án chuyển nhượng.
(2) Điều kiện bên nhận chuyển nhượng dự án
Quy định tại Khoản 3 của Điều 49 trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 về điều kiện của chủ thể chuyển nhượng chỉ ra rằng: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có đủ khả năng tài chính và cam kết duy trì việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ và nội dung của dự án.
3. Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản mới nhất gồm những gì?
Theo quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư của dự án bất động sản được phép chuyển giao một phần hoặc toàn bộ dự án cho một chủ đầu tư khác. Quá trình chuyển nhượng đòi hỏi chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng đến cơ quan có thẩm quyền. Sau khi cơ quan này đưa ra quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên liên quan sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành bàn giao dự án.
Dự án bất động sản có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần theo quy định tại Điều 10 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:
* Hồ sơ của chủ đầu tư đề xuất chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bao gồm các thành phần sau:
- Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo mẫu quy định tại Mẫu số 10 Phụ lục kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Các giấy tờ về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm:
+ Quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt dự án.
+ Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng.
+ Giấy tờ chứng minh đã giải phóng mặt bằng của dự án; chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ ghi trong dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng).
+ Giấy chứng nhận đối với dự án.
- Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng, theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
* Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần bao gồm các thành phần sau:
- Đơn đề nghị nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ).
- Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính và chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có), theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng, cần có giấy tờ chứng minh năng lực tài
chính theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Đối với dự án bất động sản được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, việc nộp hồ sơ có thể thực hiện tại một trong những địa điểm sau đây:
- Tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án;
- Tại Sở Xây dựng đối với dự án khu đô thị mới hoặc dự án phát triển nhà ở;
- Tại Sở quản lý chuyên ngành đối với các dự án bất động sản khác.
Thời hạn xử lý hồ sơ là trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong thời gian này, Sở Xây dựng hoặc Sở quản lý chuyên ngành sẽ lấy ý kiến của các cơ quan quản lý liên quan, tổ chức thẩm định và sau đó báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng.
Đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, hồ sơ cần được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án. Thời hạn xử lý là trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong thời gian này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định và sau đó báo cáo Thủ tướng Chính phủ để ra quyết định chủ trương đầu tư.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Hòa Nhựt về: Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản năm 2024 gồm những gì? Luật Hòa Nhựt xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: [email protected]. Xin trân trọng cảm ơn!
