1. Hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai có phải công chứng?
Hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai có bắt buộc phải công chứng hay không là một vấn đề quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Điều này liên quan chặt chẽ đến các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đặc biệt là khoản 2 Điều 17 của luật này.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là do sự thỏa thuận của các bên, trừ một số trường hợp nhất định như hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các bên là hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật. Trong những trường hợp này, việc công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc.
Tuy nhiên, đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, đặc biệt là những hợp đồng liên quan đến việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, quy định không đặt ra yêu cầu bắt buộc về việc công chứng. Điều này có nghĩa là các bên tham gia giao dịch có thể tự thỏa thuận về việc công chứng hoặc không công chứng hợp đồng này.
Trong trường hợp cụ thể, nếu muốn mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư là một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì theo quy định hiện hành, không có yêu cầu bắt buộc về việc công chứng hợp đồng. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và tránh xảy ra các tranh chấp pháp lý sau này, việc công chứng vẫn được coi là một biện pháp an toàn và khuyến khích.
Nếu xem xét theo quy định của Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có hiệu lực từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Điều này giúp xác định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và tạo nền tảng pháp lý chắc chắn cho các bên tham gia giao dịch.
Do đó, mặc dù không có yêu cầu bắt buộc về việc công chứng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý, việc thực hiện công chứng vẫn là một lựa chọn thông minh. Điều này giúp tăng cường tính minh bạch và tính chắc chắn của giao dịch, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý mà các bên có thể phải đối mặt trong quá trình thực hiện hợp đồng.
2. Chưa có hợp đồng mua bán thì có thể mua bán bất động sản hình thành trong tương lai qua tay không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đặt ra những điều kiện cụ thể và quan trọng. Đầu tiên, để có thể thực hiện quá trình chuyển nhượng, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua phải được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này. Nếu các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực, thì phải có hợp đồng đã ký kết để có thể chuyển nhượng.
- Một điều quan trọng khác là việc chuyển nhượng phải đảm bảo rằng hợp đồng đó thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được gọi chung là Giấy chứng nhận. Điều này đồng nghĩa với việc quá trình chuyển nhượng chỉ có thể diễn ra khi tất cả các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đã được hoàn thành và có Giấy chứng nhận tương ứng.
- Ngoài ra, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua cũng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện để đảm bảo tính chất hợp lệ và hiệu lực của nó. Điều này nhấn mạnh rằng việc chuyển nhượng chỉ có thể diễn ra khi không có vấn đề pháp lý nào đang làm ảnh hưởng đến tính chất của hợp đồng.
- Một điều kiện khác là nhà hoặc công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không nằm trong diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, có trường hợp ngoại lệ khi bên nhận thế chấp đồng ý. Điều này nhấn mạnh tính linh hoạt trong quy định và sự hiểu biết đối với các tình huống cụ thể.
Do đó, với trường hợp cụ thể của người mua bất động sản, việc có hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ là điều kiện bắt buộc mà còn đòi hỏi thanh toán đủ 30% giá trị hợp đồng để có thể ký hợp đồng và bắt đầu quá trình chuyển nhượng. Điều này làm nổi bật tính minh bạch và tính chặt chẽ của quy định, nhằm đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng bất động sản diễn ra theo đúng quy trình và các điều kiện cần thiết.
3. Không được ký hợp đồng mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai chưa thanh toán đủ 30% đúng không?
Theo quy định tại Điều 57 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, việc mua bán hoặc thuê mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân theo các quy định cụ thể về thanh toán. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi của cả người mua và bên bán, đặt ra các nguyên tắc và hạn chế về việc thanh toán trước khi nhận được quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Theo điều 57, việc thanh toán trong giao dịch mua bán hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện qua nhiều lần. Lần đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Các lần thanh toán sau đó phải điều chỉnh phù hợp với tiến độ xây dựng dự án, nhưng tổng số thanh toán không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng cho khách hàng. Trong trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là bên bán hoặc cho thuê mua, tổng số thanh toán không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
Nếu bên mua hoặc thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cũng như tài sản khác liên quan đến đất cho bên mua hoặc thuê mua.
Chủ đầu tư có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước từ khách hàng theo cam kết đã thỏa thuận. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình giao dịch, tránh tình trạng lạm dụng quyền lợi của bên mua.
Nói chung, từ quy định của Điều 57, không có yêu cầu cụ thể về việc ký hợp đồng sau khi thanh toán đủ 30%. Quyết định về việc ký hợp đồng sẽ do sự thỏa thuận giữa các bên. Do đó, nếu có thỏa thuận cụ thể rằng việc mua dự án phải được thanh toán trước 30% mới có thể ký hợp đồng, thì việc thanh toán 20% như trường hợp của bạn có thể không đáp ứng yêu cầu hợp đồng, trừ khi có sự điều chỉnh và đồng thuận từ các bên liên quan.
Nếu quý khách đọc bài viết hoặc pháp luật và gặp bất kỳ vấn đề, thắc mắc nào, chúng tôi luôn sẵn lòng hỗ trợ quý khách giải quyết một cách nhanh chóng và tốt nhất. Để đảm bảo quý khách nhận được sự hỗ trợ và tư vấn chính xác, chúng tôi cung cấp hai phương thức liên lạc: tổng đài 1900.868644 hoặc qua email [email protected]. Đội ngũ chuyên gia pháp lý của chúng tôi sẽ cung cấp cho quý khách thông tin chi tiết về các quy định pháp luật liên quan và hỗ trợ quý khách trong việc tìm ra giải pháp phù hợp nhất cho vấn đề của quý khách. Chúng tôi tin rằng sự hài lòng của quý khách là ưu tiên hàng đầu của chúng tôi và chúng tôi sẽ làm việc chăm chỉ để đảm bảo rằng quý khách có được sự hỗ trợ tốt nhất. Luật Hòa Nhựt xin chân thành cảm ơn!
