1. Thủ tục tiến hành đền bù đất giải phóng mặt bằng?
Thưa Luật sư! Gia đình tôi có 1 lô đất hình chữ nhật. Đơn vị giải phóng mặt bằng (xã) sau khi giải phóng mặt bằng thì đền bù gia đình tôi mảnh đất dạng hình thang có cạnh đáy lớn là 32 mét còn cạnh đáy nhỏ là 20 mét. Khi đó gia đình tôi không biết là diện tích mảnh đất được đền bù mới đó lại có dạng hình thang cân nên đã kí vào biên bản đền bù đất.
Sau đó khoảng 3 tháng thì gia đình tôi có kế hoạch xây nhà và ra xác định lại diện tích lô đất thì thấy kiểu hình thang như thế rất khó cho việc tận dụng xây toàn bộ đất (hình ngôi nhà sẽ không hợp lí), đồng thời không đảm bảo quyền lợi đền bù đó là lô đất cũ thì hình chữ nhật nên xây nhà rất hợp còn lô đất mới hình thang cân thì khi xây nhà lên sẽ khó khăn và không hợp lí bởi phía đằng trước cửa và đằng sau nằm ở 2 cạnh bên.
Tôi hỏi luật sư là tôi có thể đề nghị xã đo và điều chỉnh lại lô đất hình thang đó để có dạng hình chữ nhật được không. Hiện nay tôi mới chỉ kí vào biên bản đền bù đất (sau khi xã đã đo đất mới) nhưng xã chưa làm bìa đỏ mới cho tôi (đến nay khoảng 1 năm rồi). Kính mong luật sư tư vấn các cách giải quyết để tôi có được lô đất đền bù dạng hình chữ nhật tiện cho xây dựng ?
Xin chân thành cảm ơn!
>>Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.868644
Trả lời:
Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định:
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật".
Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi, không liện quan đến hình dạng đất được đền bù. Hơn nữa, bạn đã ký vào biên bản bàn đền bù đất nên không thể xin điều chỉnh được. Dựa vào hiện trạng đất trước đó được đền bù, cơ quan nhà nước sẽ tiến hành công nhận quyền sử dụng đất cho bạn với đúng kích thước, hình dạng của thửa đất mà bạn đã được đền bù.
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 điều 69 Luật đất đai năm 2013:
"2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;
d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện".
Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này".
Theo đó, đất được bồi thường nằm trong phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cơ quan nhà nước thu hồi đất, nên rất khó có thể chỉnh sửa lại phương án bồi thường đã được phê duyệt trước đó.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.868644 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
2. Tư vấn về việc đền bù đất nông nghiệp?
Thưa Luật sư, Năm 2009 Ủy Ban Nhân Dân Xã Đức Hòa Đông có gửi giấy mời gia đình tôi về việc quy hoạch đất để mở khu công nghiệp và trong lúc họp các cán bộ ở đây không nói rõ giá đất được đền bù là bao nhiêu và họ yêu cầu nếu ai đồng ý ký nhận quyết định thu hồi đất thì mới có được bảng giá đất chi tiết đền bù.
Gia đình chúng tôi thấy bất bình không nhận quyết định. Vắng đi được 3 năm và đến năm 2014 họ lại gửi giấy mời tiếp tục và lần này họ cũng yêu cầu đồng ý ký giấy quyết định thì mới được nhận bảng chi tiết đền bù (gia đình chúng tôi cũng không nhận quyết định ) và cứ cách một tháng họ lại gửi giấy mời và lần này họ nói nếu gia đình chúng tôi không nhận thì sẽ mất tiền vì tiền đã chuyển vào tài khoản. Đến thời điểm năm 2015 dự án này vẫn chưa được thực hiện mà đây chỉ là dự án quy hoạch treo của tư nhân họ đã sang tay cho đến mấy chủ đầu tư, cho tôi hỏi dự án quy hoạch của tư nhân có bị cưỡng chế không, vì gia đính chúng tôi không đồng ý di chuyển đi nơi khác vì nơi đây chúng tôi đã sinh sống đến 40 năm rồi và đất nơi đây là đất nông nghiệp một năm làm 3 vụ canh tác hoa màu và chăn nuôi là chủ yếu. Có những chủ hộ đã nhận đền bù với giá đất chỉ có 60.000đồng/m2 nó quá rẽ so với giá thị trường hiện tại là 5.000.000đồng/m2 chỉ cách nơi tôi sinh sống một km.
Nếu bây giờ nhận đền bù thì gia đình tôi có được nhận đền bù theo giá của luật đất đai mới quy định không? Và nếu chúng tôi không di chuyển đi nơi khác thì có bị cưỡng chế không vì giá đền bù không thỏa đáng để chuyển đi nơi khác sinh sống. Gia đình chúng tôi cũng có làm đơn khiểu nại lên Phòng tài nguyên môi trường huyện Đức Hòa và gửi cả phòng tài nguyên môi trường tỉnh Long An và cả hai nơi nay họ không giải quyết được quyền lợi cho người dân mà chỉ nói gia đình chúng tôi về nhận tiền đền bù đất? Kính nhờ luật sư hướng dẫn bây giờ gia đình chúng tôi phải làm những gì để được hưởng những quyền lợi thỏa đáng ?
Mong sớm nhận được câu trả lời từ luật sư. Chân thành cảm ơn!
Người gửi:M.C
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.868644
Trả lời:
Thứ nhất, Ủy Ban Nhân Dân Xã Đức Hòa Đông quy hoạch đất để mở khu công nghiệp, vì vậy thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng được quy định tại Điều 62 Luật đất đai năm 2013 như sau:
" Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản."
Như vậy, Thủ tướng Chính phủ , Hội đồng nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất với mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng . Ở đây, theo như bạn nói, Uỷ ban nhân dân xã Đức Hòa Đông mời gia đình bạn và yêu cầu ký giấy quyết định thu hồi đất. Như vậy là sai thẩm quyền thu hồi.
Hơn nữa Uỷ ban nhân dân xã chưa có một thông báo cụ thể nào tới người dân mà tự quyết định gửi giấy mời, buộc người dân, gia đình bạn phải kí vào giấy quyết định thu hồi. Việc thông báo được quy định tại Điều 67 Luật đất đai năm 2013 :
"1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm."
Như vậy, trong nội dung thông báo thu hồi đất có đề cập đến kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Điều này đồng nghĩa với việc bạn hay người dân được tham gia đóng góp ý kiến vào việc thu hồi, bạn được quyền đồng ý hay không đồng ý về phương án đền bù. Từ việc bạn đề cập trên, chỉ thấy bạn nói Uỷ ban nhân dân chỉ có giấy mời và yêu cầu kí quyết định thu hồi đất thì nhận thấy Uỷ ban nhân dân đã sai thẩm quyền của mình.
Thứ hai, nếu bây giờ nhận đền bù thì gia đình bạn sẽ được nhận đền bù theo giá của luật đất đai mới, giá đất hiện hành quy định cho từng vùng, từng loại đất, vì thời điểm năm 2009 gia đình bạn chưa từng kí vào giấy quyết định thu hồi nên giá đất thu hồi quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất."
Thứ ba, nếu gia đình bạn không thuộc một trong các điều kiện cưỡng chế thu hồi tại Khoản 1 Điều 71 Luật đất đai năm 2013 thì sẽ không phải bị cưỡng chế được quy định cụ thể :
Theo Khoản 1 Điều 71 Luật đất đai năm 2013 quy định quyết định cưỡng chế thu hồi đất trong điều kiện sau:
"2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản."
Thời điểm Uỷ ban nhân xã Đức Hòa Đông có quyết định thu hồi là năm 2014. Tính đến nay, năm 2015 mặc dù là dự án quy hoạch treo đã sang tay cho chủ đầu tư. Nhưng đến thời điểm thi công dự án mở khu công nghiệp, gia đình bạn sẽ bị cưỡng chế buộc thu hồi đất. Mặc dù bị cưỡng chế nhưng gia đình bạn cũng sẽ được hưởng những hỗ trợ từ Nhà nước để ổn định đời sống và sản xuất. Và gia đình bạn cũng thỏa mãn điều kiện người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Uỷ ban nhân dân xã tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường.
Thứ tư, gia đình bạn có làm đơn khiểu nại lên Phòng tài nguyên môi trường huyện Đức Hòa và gửi cả Phòng tài nguyên môi trường tỉnh Long An và cả hai nơi này họ không giải quyết được quyền lợi cho người dân mà chỉ nói gia đình bạn về nhận tiền đền bù đất.
Như vậy, trường hợp của bạn , bạn không đồng ý với quyết định thu hồi đất của Uỷ ban nhân xã và bạn có căn cứ cho rằng quyết định đó không đúng với đất thực tế bị thu hồi thì bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính theo Luật khiếu nại 2011.
Điều 7 Luật khiều nại 2011 quy định trình tự khiếu nại như sau:
"1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.868644. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
3. Có được đền bù không khi làm đường vào cửa nhà?
Thưa Luật sư! Tôi mua 1 miếng đất, có sổ đỏ cấp 2002, chiều ngang mặt đường 5m và chiều dài 20m, lưu không từ tim đường vào 7.5m. Cho tôi hỏi bây giờ làm đường trừ vào cửa nhà tôi thì tôi có được đền bù không ?
Cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.868644
Trả lời:
Điều 62 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định như sau về Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:...
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:...
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
Hơn nữa, theo quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai năm 2013 về thẩm quyền thu hồi đất thì:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Căn cứ theo quy định trên thì bạn cần biết việc làm đường này có thuộc dự án thu hồi đất của nhà nước hay không, nếu đây là dự án thu hồi đất của nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp huyện tại địa phương bạn ra quyết định thu hồi đất thì bạn cần xem xét tiếp về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Mặt khác, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường, căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Theo đó, nếu nhà nước thu hồi diện tích đất trên thì bạn chỉ được bồi thường khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp.
Về cách thức bồi thường, theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 thì:
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo Điều 79 Luật đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để biết rõ hơn về vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.868644. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
4. Hỏi đáp vấn đề đền bù đất đai khi giải tỏa mặt bằng ?
Xin chào Luật Hòa Nhựt, em có câu hỏi xin được giải đáp như sau: Em có câu hỏi về đền bù đất đai khi giải tỏa, nhờ luật sư tư vấn giúp. Nhà em có mảnh đất khoảng 500m2, có 02 căn nhà trên mảnh đất đó với mỗi căn khoảng 100m2 do ba em đứng tên và có 03 hộ khẩu trên mảnh đất của 03 anh chị em và ba em; đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do khu vực quy hoạch, chỉ có giấy xác nhận nguồn gốc đất tự mua không tranh chấp.
Vậy em xin hỏi khi đền bù giải tỏa được đền bù như thế nào về đất, về nhà trên đất ?
Em chân thành cảm ơn luật sư.
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.868644
Trả lời:
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."
Như vậy, theo quy định trên, nếu đất của gia đình bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp này đất của gia đình bạn sẽ được Nhà nước bồi thường đối với phần diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở.
5. Hỏi về việc điều kiện được đền bù đất?
Kính chào công ty Luật Hòa Nhựt tôi có một vấn đề mong được công ty giải quyết giúp tôi như sau: Gia đình tôi có trích lục của chính quyền trước năm 1975 cấp về mảnh đất ruộng mà sở hữu chủ là ông bà nội tôi. Hiện nay ông bà nội tôi đã qua đời. Mảnh đất đó nằm trong khu vực quy hoạch của thành phố.
Tôi xin phép hỏi công ty là mảnh đất ấy có được xét đền bù không? Và mức đền bù như thế nào ?
Tôi rất muốn sự tư vấn của công ty. Tôi xin chân thành cam ơn!
Người gửi: N.V.H
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.868644
Trả lời.
Đối với câu hỏi của bạn công ty Luật Hòa Nhựt xin hỗ trợ bạn tra lời như sau:
Thứ nhất phải xem xét việc mảnh đất này có đủ điều kiện để được hỗ trợ bồi thường về đất hay không thì căn cứ vào điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:
" Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
Như vậy đối với trường hợp bạn có trích lục đất được xác lập trước năm 1975 là việc sử dụng đất có căn cứ và có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 1993 theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013 :
" a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;"
Như vậy trường hợp đất này có bạn có đủ điều kiện để được hỗ trợ bồi thường về đất.
Mức bồi thường đất nông nghiệp của bạn sẽ được quy định tại điều 77 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:
" Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."
Quy định cụ thể mức đền bù cụ thể mức chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại điều 3 Nghị định 47/2014 quy định về về bồi thường hỗ trợ tái định cư quy định cụ thể như sau:
" Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
a) Chi phí san lấp mặt bằng;
b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:
a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;
b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:
Trong đó:
P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất."
Mọi thắc mắc quý khách hàng xin vui lòng gửi về số Hotline 1900.868644 hoặc địa chỉ email [email protected] để được giải đáp. Trân trọng!
