1. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không?
Hiện nay, về mặt pháp luật, không có yêu cầu bắt buộc về việc công chứng hợp đồng đặt cọc liên quan đến mua bán nhà đất. Do đó, các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc có tự quyết định việc có công chứng hay không.
Theo quy định của Điều 328 trong Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng đặt cọc là hành động khi bên đặt cọc chuyển giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện một hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc có thể được hiểu là một dạng hợp đồng "dự bị" để chuẩn bị cho một giao dịch sắp tới. Các kịch bản sau có thể xảy ra:
- Giao dịch được thực hiện:
+ Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.
+ Tài sản đặt cọc được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ trả tiền.
- Bên đặt cọc từ chối giao kết:Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc khi hết thời gian đặt cọc.
- Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết:
+ Bên nhận đặt cọc trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
+ Bên nhận đặt cọc trả một số tiền tương đương giá trị của tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
Nếu có thỏa thuận khác giữa hai bên, thì quy định của thỏa thuận đó sẽ được áp dụng khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được. Mặc dù không bắt buộc công chứng, tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và ngăn chặn những tranh chấp có thể xảy ra, việc công chứng hợp đồng đặt cọc là một biện pháp giảm thiểu tối đa rủi ro khi xảy ra tranh chấp.
2. Những rắc rối từ việc công chứng hợp đồng đặt cọc
Đặt cọc là việc mà bên đặt cọc chuyển giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc một vật có giá trị khác (được gọi là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định nhằm bảo đảm về việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng. Trong trường hợp đã có hợp đồng giữa hai bên và hợp đồng đã được thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc sử dụng để thanh toán nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, bên đặt cọc sẽ nhận lại tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương giá trị.
Đối với hình thức đặt cọc, pháp luật không yêu cầu các bên tham gia giao dịch đặt cọc phải tuân thủ một hình thức cụ thể như công chứng hoặc chứng thực. Thậm chí, điều này còn áp dụng cho các giao dịch đặt cọc liên quan đến việc đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán của các tài sản có quyền sở hữu đăng ký, chẳng hạn như đất đai, xe cộ, hoặc tàu thuyền.
Tuy nhiên, trên thực tế, do giá trị của các đối tượng trong giao dịch mua bán, như đất đai, xe ô tô, thường rất lớn, vì vậy khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, thường đòi hỏi việc công chứng hợp đồng đặt cọc đó. Đặc biệt, những hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc đảm bảo giao dịch mua bán của các tài sản có quyền sở hữu đăng ký, quyền sử dụng thường yêu cầu quá trình công chứng, chứng thực.
Khi thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực cho những giao dịch liên quan đến tài sản, bản gốc của giấy đăng ký tài sản và giấy chứng nhận tài sản phải được xuất trình. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc đảm bảo rằng khi chủ sở hữu tài sản tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản, họ chỉ có thể thực hiện với bên mà họ đã ký kết hợp đồng đặt cọc và đã công chứng. Trong trường hợp chủ sở hữu muốn thực hiện các giao dịch khác hoặc muốn chuyển giao tài sản cho người khác, họ phải đến tổ chức công chứng đã thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc để hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.
Vì vậy, hình thức hợp đồng đặt cọc có công chứng được coi là biện pháp bảo đảm cao nhất để đảm bảo rằng chủ sở hữu tài sản sẽ thực hiện giao dịch mua bán với bên mua sau khi đã đặt cọc.
Cùng với lợi ích của việc công chứng hợp đồng đặt cọc, cũng đi kèm với một rắc rối đối với bên bán tài sản, đặc biệt là trong những giao dịch liên quan đến tài sản phải đăng ký quyền sử hữu và quyền sử dụng. Trong nhiều trường hợp, sau khi đã công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao dịch mua bán, một trong hai bên có thể thay đổi quyết định và không muốn tiếp tục giao dịch nữa. Tuy nhiên, nếu họ không hợp tác với đối phương để chung tay thực hiện thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, điều này dẫn đến tình trạng bất đồng giữa các bên.
Trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản cũng không thể thực hiện các giao dịch khác liên quan đến tài sản. Để giải quyết vấn đề này, chủ sở hữu tài sản sẽ phải khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc đã được công chứng. Sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực và tuyên hủy hợp đồng đặt cọc, chủ sở hữu mới có thể tiến hành các giao dịch liên quan đến tài sản của mình.
3. Làm thế nào để hạn chế rắc rối từ việc công chứng hợp đồng đặt cọc
Từ những rủi ro được phân tích trước đó, có thể thấy rằng cách đơn giản nhất để giảm thiểu rủi ro trong hợp đồng đặt cọc có công chứng là không thực hiện công chứng cho hợp đồng đặt cọc mua bán tài sản, vì khi không có công chứng thì không cần phải thực hiện quy trình hủy hợp đồng. Tuy nhiên, việc này cũng mang theo những rủi ro khác trong quá trình giao dịch tài sản, chẳng hạn như giấy tờ giả, chủ sở hữu giả mạo, hoặc bên bán nhận cọc từ nhiều người khác nhau. Do đó, quyết định công chứng hợp đồng đặt cọc hay không phụ thuộc vào mục đích cụ thể của các bên tham gia giao dịch.
Ngoài ra, để giảm thiểu một phần rủi ro của việc công chứng hợp đồng đặt cọc, bên bán có thể đề xuất bên mua đặt cọc một số tiền đáng kể, khoảng từ 30-50% giá trị của tài sản được bán. Điều này giúp giảm thiểu thiệt thòi trong trường hợp giao dịch không thành công, vì sẽ mất một thời gian và công sức khi phải đưa vấn đề ra tòa án để xử lý hợp đồng cọc.
Trong trường hợp bên mua không thực hiện thủ tục chuyển nhượng như cam kết và không đến văn phòng công chứng, bên bán có thể yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc và ký tên, hoặc thậm chí liên hệ với Thừa Phát Lại để lập vi bằng tại thời điểm đó như làm bằng chứng. Sau đó, có thể tiến hành khởi kiện ra Tòa để yêu cầu tuyên hủy hợp đồng cọc.
Về phía bên mua, trong trường hợp đến thời điểm ký chuyển nhượng mà bên bán có yêu cầu thay đổi địa điểm hoặc thời gian ký vì lý do nào đó, bên mua sẽ ngay lập tức đề xuất bên bán cùng tham gia vào văn phòng công chứng để điều chỉnh hợp đồng cọc theo thỏa thuận. Nếu đến hạn mà bên bán không có mặt, bên mua có thể yêu cầu công chứng viên thực hiện lập biên bản ký hoặc thậm chí liên hệ với Thừa Phát Lại để tạo lập văn bằng, cung cấp bằng chứng sử dụng trong trường hợp có thể có kiện tụng sau này.
Đặc biệt, bên mua cần chú ý đến thỏa thuận về thời gian và địa điểm công chứng, sang tên trong hợp đồng đặt cọc. Thông tin này cần được rõ ràng để tránh tình trạng người bán thay đổi điều kiện và sử dụng nó như một cách để hủy bỏ hợp đồng cọc. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua và tránh khỏi những tình huống không lường trước được.
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Một số rắc rối từ hợp đồng đặt cọc được công chứng mà Công ty Luật Hòa Nhựt muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.868644 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email:[email protected] để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Hòa Nhựt xin trân trọng cảm ơn!
