Trong bối cảnh phát triển không ngừng của thành phố Hà Nội việc thu hồi đất để thực hiện các dự án quy hoạch cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị đã trở thành một phần quan trọng. Một trong những yếu tố quan trọng liên quan đến việc này chính là khung giá đền bù đất đai cho người dân và các chủ sở hữu tài sản bị ảnh hưởng. Vậy nên việc nắm rõ mức bồi thường khi thu hồi đất tại Hà Nội có ý nghĩa cả về kinh tế và pháp lý.
1. Quy định của pháp luật về viêc áp dụng giá bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất khi thu hồi đất tại Hà Nội
Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất Đai 2013, "Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất", nguyên tắc bồi thường về đất được thực hiện theo 3 nguyên tắc chính được quy định tại điều 74 Luật Đất Đai 2013:
Thứ nhất, người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì phải được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất
Thứ ba, việc bồi thường đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng theo quy định của pháp luật.
* Đối tượng áp dụng giá bồi thường đất thu hồi tại Hà Nội
Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 2 Quyết định 05/2023/QĐ-UBND của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội, việc áp dụng giá bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất tại Hà Nội được quy định như sau:
Thứ nhất, đối với những dự án, hạng mục đã chi trả xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được duyêt trước ngày 07/4/2023 thì không áp dụng, điều chỉnh theo Quyết định này.
Thứ hai, đối với những dự án, hạng mục chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành khi xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ theo đơn giá tại Quyết định này.
* Thời gian chi trả tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Dựa theo Điều 93 Luật Đất Đai 2013, trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Trong trường hợp chậm chi trả thì khi thanh toán, người có đất thu hồi sẽ được nhận thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
2. Mức giá bồi thường tối đa khi thu hồi nhà, công trình xây dựng trên đất tại Hà Nội
Căn cứ theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Quyết định 05/2023/QĐ-UBNĐ của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc Ban hành đơn giá xây dựng nhà mới nhà ở, nhà tạm, vật chất kiến trúc làm sơ cở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội có hiệu lực kể từ ngày 7/4/2023 và thay thế Quyết định 18 ngày 14/10/2019 của UBND thành phố Hà Nội như sau:
PHỤ LỤC 1
BẢNG GIÁ XÂY DƯNG MỚI NHÀ Ở
(Kèm theo Quyết định số 05/202/QĐ-UBND ngày 28/3/2023 của UBND Thành phố Hà Nội)
Ghi chú:
- Nhà 1 tầng loại có khu phụ trong đơn giá đã bao gồm bể nước và bể phốt.
- Nhà 1 tầng loại không có khu phụ trong đơn giá chưa bao gồm bể nước và bể phốt
- Nhà 1 tầng loại 1 và loại 2 trong đơn giá chưa bao gồm trần phụ. Trường hợp có trần thì được tính thêm theo nguyên tắc giá nhà có trần bằng giá của cấp, loại nhà tương ứng với bảng giá trên cộng với giá trần của công trình cần xác định giá (việc xác định đơn giá trần được vận dụng tương tự như nội dung xác định đơn giá nhà, công trình quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 11, Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/03/2017 của UBND thành phố Hà Nội.
- Nhà ở riêng lẻ xây dạng biệt thự là loại nhà cao từ 2 đến 3 tầng và nhà cao từ 4 đến 5 tầng, có ít nhất là 3 măt thoáng trôg ra sân, vuồn trong cùng một thửa đất. Trong đơn giá chưa bao gồm chi phí xây dựng sân, vườn, tường rào; trường hợp nhà có sân, vườn, tường rào thì được tính thêm các chi phí vào đơn giá (việc xác định đơn giá sân, vườn, tường rào được vận dụng tương tự như các nội dung đơn giá vật kiến trúc theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 11, Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội)
- Đối với nhà lợp mái lợp fibroximang được áp dụng đơn giá tương đương như nhà lớp mái ngói hoặc tôn.
Như vậy, giá xây dựng nhà ở làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội có mức bồi thường cao nhất là 7.087.00 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng) và 7.796.000 đồng/m2 sàn xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng). Loại nhà được bồi thường mức tối đa là nhà xây dựng dạng biệt thự cao từ 4 đến 5 tầng, tường xây gạch, mái bằng BTBC.
*Nhận xét:
Mức giá bồi thường khi thu hồi đất tại Hà Nội năm 2023 đã được quy định cụ thể, minh bạch và công khai, đảm bảo nguyên tắc bồi thường đất. Điều này giúp cho các chủ sở hữu đất biết chính xác mức bồi thường mà họ có thể nhận được khi chịu thiệt hại cho thu hồi đất của nhà nước, Đồng thời, việc áp dụng bảng giá này cũng đảm bảo tính công bằng trong việc bồi thường, hỗ trợ cho người dân.
Tuy nhiên, mức giá bồi thường này chỉ được tính trên cơ sở giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc, Việc không tính đến các yếu tố khác như vị trí đất, tiện ích xung quanh, điều kiện kinh tế vùng và giá trị thực tế của tài sản trên đó có thể khiến cho mức bồi thường phần nào chưa phản ánh đúng giá giá trị thực tế của đất và tài sản trên đó.
3. Quy định về việc áp dụng đơn giá có thuế GTGT và không có thuế GTGT trong bồi thường công trình nhà ở tại Hà Nội.
Việc áp dụng đơn giá có thuế giá trị gia tăng và không có thuế giá trị gia tăng tại Quyết định này được tổ chức và thực hiện như sau:
Đơn giá làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ cho các cá nhân, hộ gia đình là đơn giá đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính).
Đơn giá làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trơ các tổ chức doanh nghiệp (căn cứ trên cơ sở xác nhận của Chi cục thuế cấp huyện).
- Trường hợp tài sản đã kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào: Áp dụng đơn giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
- Trường hợp tài sản không kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào: Áp dụng đơn giá đã bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Trong quá trình tổ chức thực hiện xây dựng, phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, UBND các quận, huyện gửi văn bản đề nghị cơ quan thuế cấp huyện quản lý các tổ chức, doanh nghiệp và hộ kinh doanh, phối hợp cung cấp thông tin về việc kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng, của tài sản hoặc hàng hoá, dịch vụ mua vào phục vụ việc hình thành tài sản của các đối tượng này, để áp dụng đơn giá làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ đúng quy địn
Nhìn chung,quy định mới trong mức giá bồi thường thu hồi đất tại thành phố Hà Nội là bước tiến quan trọng không chỉ trong pháp lý mà còn góp phần quan trọng trong xây dựng đô thị phát triển, hài hoà, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người dân. Trên đây là bài viết của Luật Hòa Nhựt về đề tài Mức bồi thường tối đa khi thu hồi đất tại thành phố Hà Nội, nếu có bất cứ thắc mắc hay có nhu cầu được tư vấn pháp luật bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, vui lòng liên hệ hotline 1900.868644 hoặc email [email protected]. Xin trân trọng cảm ơn!
