1. Nhà chưa được đăng ký, thể hiện trên sổ đỏ thì có tặng cho được không?
Dựa vào quy định tại Điều 118 của Luật nhà ở năm 2014, các điều kiện về nhà ở trong quá trình tham gia các giao dịch dân sự được quy định chi tiết. Trong trường hợp thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, trao đổi, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở, nhà cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật và được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không nằm trong trường hợp đang có tranh chấp, không có khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và không ở trong thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và không có quyết định thông báo giải tỏa hoặc phá vỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng, các điều kiện đã được phân tích ở trên sẽ không được áp dụng đối với các giao dịch mua bán và thuê mua nhà ở được hình thành trong tương lai. Hơn nữa, theo quy định tại Điều 118 của Luật nhà ở năm 2014, cũng có những trường hợp ngoại lệ được quy định. Cụ thể, những giao dịch về nhà ở sau đây sẽ không cần phải có giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
- Mua bán hoặc thế chấp nhà ở mà chưa được hình thành trong tương lai.
- Tổ chức thực hiện việc tặng nhà cho mục đích nhân đạo, theo quy định của pháp luật.
- Giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, những căn nhà dành cho nhu cầu tái định cư theo quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng không thuộc sở hữu của nhà nước, và việc bán nhà ở sẽ tuân theo quy định tại Điều 62 của Luật nhà ở năm 2014.
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở cho một bên thứ ba.
- Nhận thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật về thừa kế và dân sự.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đã được xây dựng trong các dự án đầu tư xây dựng, trong trường hợp đã nhận bàn giao nhà từ các chủ đầu tư, mặc dù chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận cho căn nhà đó.
Theo quy định, khi thông tin về nhà ở và các công trình xây dựng được cập nhật trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, chủ sở hữu sẽ có quyền sở hữu đầy đủ đối với nhà và tài sản liên quan, theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp đã xây dựng nhà nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là chưa đăng ký quyền sở hữu đối với căn nhà đó, quyền sở hữu không được xác lập theo quy định pháp luật. Do đó, nhà ở trong trường hợp này không đáp ứng đầy đủ điều kiện để được tặng cho theo quy định tại Điều 118 của Luật nhà ở năm 2014, như đã được phân tích trước đó.
Vì vậy, để thực hiện thủ tục tặng nhà và đất cho người khác, đặc biệt là việc lập hợp đồng tặng nhà đất và thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển quyền sử dụng và sở hữu nhà đất, cần có sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu hợp pháp. Tóm lại, nhà chưa được đăng ký trên sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện để thực hiện việc tặng cho theo quy định của pháp luật.
2. Có quy định bắt buộc phải đăng ký bổ sung nhà vào sổ đỏ hay không?
Dựa vào quy định tại Điều 95 của Luật đất đai năm 2013, về vấn đề đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, có thể nhận thức được rằng quy trình đăng ký đất đai là một thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý hợp pháp. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Dựa vào phân tích trên, có thể nhận thấy rằng việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi xây dựng không bắt buộc. Chủ sở hữu nhà có thể quyết định đăng ký hoặc không đăng ký quyền sở hữu nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, trong thực tế, để giảm thiểu rủi ro, người dân nên thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi pháp lý. Điều này là rất quan trọng vì:
- Bổ sung thông tin về nhà vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó để có sự bảo vệ từ pháp luật.
- Sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các giao dịch, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hợp pháp theo quy định của pháp luật. Theo Điều 118 của Văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2022, điều kiện nhà ở tham gia giao dịch yêu cầu có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, và nếu chủ sở hữu muốn tham gia các giao dịch như mua bán hoặc tặng cho, thì việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quan trọng để xác nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Chứng minh nhà ở là tài sản hợp pháp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất. Điều 88 của Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại khi cơ quan nhà nước thu hồi đất. Chủ sở hữu hợp pháp tài sản gắn liền với đất sẽ được bồi thường khi cơ quan nhà nước quyết định thu hồi đất. Do đó, đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi xây dựng giúp chứng minh tài sản là hợp pháp, đặc biệt trong trường hợp có quyết định thu hồi đất.
Tóm lại, mặc dù việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở không phải là bắt buộc theo quy định pháp luật, tuy nhiên, với mục đích bảo vệ quyền lợi và giảm thiểu rủi ro pháp lý, người dân nên thực hiện thủ tục này để cập nhật thông tin về nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Thực hiện thủ tục tặng cho nhà chưa được đăng ký trên sổ đỏ có những rủi ro gì?
Dựa vào phân tích trước đó, có thể liệt kê một số rủi ro khi thực hiện thủ tục tặng nhà mà chưa đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Thủ tục bổ sung phức tạp: Người nhận tặng cho muốn ghi nhận bổ sung nhà trên đất sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình này có thể mất thời gian và trở nên phức tạp hơn so với việc thực hiện thủ tục đăng ký ban đầu.
- Quyền sở hữu hạn chế: Sau khi nhận tặng, người nhận chỉ sở hữu quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở. Điều này đồng nghĩa với việc nếu muốn bán nhà đất, người nhận tặng chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở.
- Khả năng thế chấp hạn chế: Trong trường hợp người nhận tặng cho muốn thế chấp nhà để vay vốn tại các tổ chức tín dụng và ngân hàng, chỉ có thể đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Phần giá trị của căn nhà không được xem xét để nhận thế chấp, vì căn nhà đó chưa thực hiện hoạt động đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quá trình nhận tặng.
Vì vậy, để tránh các rủi ro tiềm ẩn trong tương lai, người dân nên thực hiện các thủ tục bổ sung đăng ký nhà vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, mới tiến hành thực hiện hoạt động tặng cho nhà đất cho người khác, đảm bảo quyền lợi và tránh những khó khăn pháp lý có thể phát sinh.
Luật Hòa Nhựt xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: [email protected]. Xin trân trọng cảm ơn!
