1. Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có nhà cho thuê hay không
Căn cứ dựa theo quy định tại Điều 185 Bộ luật Dân sự 2015 thì có quy định cụ thể về quyền sở hữu, theo đó thì quyền sở hữu được nhắc ở đây bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật
Bên cạnh đó thì dựa theo quy định tại khoản 2 Điều 160 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu, theo đó thì chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của pháp luật để gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích, quốc gia dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Dựa trên những quy định trên thì với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà cho thuê thì chủ nhà sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác mà không cần phải có sự đồng ý của người thuê nhà, ngoại trừ trường hợp khi giao kết hợp đồng thuê nhà bạn và bên thuê bán có thỏa thuận với nhau về việc thông báo. Tuy nhiên thì nếu như việc thực hiện chuyển nhượng gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích của bên thuê thì cá nhân thực hiện hành vi chuyển nhượng sẽ bị hạn chế.
2. Người đang thuê nhà có bị chấm dứt hợp đồng thuê khi chủ nhà bán nhà cho thuê?
Căn cứ dựa theo quy định tại Điều 127 của Luật Nhà ở 2014 thì có đưa ra quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê, theo đó thì có quy định cụ thể như sau về trường hợp này.
Thông báo bằng văn bản: Chủ sở hữu cần thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán nhà ở và điều kiện bán. Thông báo này có thể chứa thông tin về giá bán, thời hạn ưu tiên, và các điều kiện khác liên quan đến giao dịch.
Quyền ưu tiên của bên thuê: Bên thuê có quyền ưu tiên mua nhà ở nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê đến thời điểm chủ nhà thông báo về việc bán. Điều này mang lại sự công bằng cho bên thuê và khuyến khích việc mua bán nhanh chóng nếu họ quan tâm. Quyền ưu tiên của bên thuê trong việc mua nhà ở là một cơ chế quan trọng để đảm bảo sự công bằng và tạo động lực cho quá trình mua bán. Quy định này đặt ra rằng nếu bên thuê đã thanh toán đầy đủ tiền thuê đến thời điểm chủ nhà thông báo về việc bán, họ có quyền ưu tiên mua nhà với các điều kiện được thông báo. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của bên thuê, đặc biệt là khi họ đã là khách hàng trung thành đã thanh toán đầy đủ tiền thuê. Việc khuyến khích mua bán nhanh chóng là lợi ích chung cho cả hai bên, vì nó có thể giúp giảm bớt thời gian và rủi ro trong quá trình bán nhà. Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và tránh những hiểu lầm, các điều kiện và chi tiết cụ thể về quyền ưu tiên này cũng nên được ghi rõ trong thông báo và thỏa thuận giữa chủ nhà và bên thuê.
Thời hạn ưu tiên: Bên thuê có thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, để quyết định mua nhà ở với điều kiện ưu tiên. Nếu họ không quyết định trong thời gian này, chủ sở hữu có quyền bán nhà ở cho người khác. Theo đó thì thời hạn ưu tiên là một yếu tố quan trọng trong quy định khi chủ sở hữu quyết định bán nhà đang cho thuê. Trong trường hợp này, bên thuê được cung cấp một khoảng thời gian cụ thể là 30 ngày, kể từ ngày họ nhận được thông báo, để quyết định mua nhà với điều kiện ưu tiên. Trong thời gian này, nếu bên thuê không quyết định mua, chủ sở hữu có quyền tiếp tục quyết định về bán nhà cho bất kỳ người nào khác mà họ mong muốn. Điều này giúp tạo ra một quy trình linh hoạt và hiệu quả cho việc bán nhà, đồng thời giữ cho quyền lợi của cả hai bên được bảo vệ.
Chủ sở hữu có quyền bán sau thời hạn ưu tiên: Sau thời hạn ưu tiên, nếu bên thuê không mua, chủ sở hữu có quyền tự do bán nhà cho bất kỳ người nào khác, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên về thời hạn khác. Sau thời hạn ưu tiên, nếu bên thuê không quyết định mua, chủ sở hữu có quyền tự do bán nhà cho bất kỳ người nào khác. Tuy nhiên, điều này có thể thay đổi nếu các bên đã thỏa thuận về các điều kiện khác liên quan đến thời hạn. Thỏa thuận giữa chủ nhà và bên thuê có thể bao gồm các điều kiện như gia hạn thời hạn ưu tiên, điều chỉnh giá bán, hoặc các điều kiện khác mà cả hai bên đồng ý. Quan trọng nhất là việc có được các điều khoản này được ghi rõ và đặc biệt là chấp nhận được cho cả hai bên. Điều này giúp tránh được những hiểu lầm và tranh chấp sau này và tạo điều kiện cho quá trình bán nhà diễn ra một cách trơn tru.
Trường hợp nhà thuộc sở hữu chung: Trong trường hợp nhà thuộc sở hữu chung, các quy định có thể thay đổi và phụ thuộc vào thoả thuận giữa các bên sở hữu.
Những quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thuê và tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu nhà khi quyết định bán nhà đang cho thuê.
3. Chủ nhà mới có quyền tăng giá nhà cho thuê không?
Căn cứ dựa theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 thì có quy định cụ thể về quyền tiếp tục cho thuê nhà ở như sau:
Các điều khoản quy định quyền tiếp tục thuê nhà ở trong các tình huống khác nhau như bạn đã nêu ở trên thường được xác định để bảo vệ quyền lợi của bên thuê nhà ở trong các tình huống đặc biệt như chủ nhà chết, chuyển quyền sở hữu, hoặc khi bên thuê chết.
Chủ sở hữu chết: Trong trường hợp chủ nhà chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn, bên thuê có quyền tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu không có người thừa kế hợp pháp, nhà ở thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và bên thuê tiếp tục thuê theo quy định của pháp luật.
Chuyển quyền sở hữu nhà ở: Nếu chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác và thời hạn thuê vẫn còn, bên thuê có quyền tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, trừ khi có thỏa thuận khác.
+ Bên thuê có quyền tiếp tục thuê: Nếu chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác trong khi thời hạn thuê vẫn còn, bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn hợp đồng ban đầu. Điều này bảo vệ quyền lợi của bên thuê và giữ cho họ có quyền ổn định trong việc sử dụng nhà ở.
+ Chủ mới có trách nhiệm tiếp tục hợp đồng thuê: Chủ mới, tức là người nhận quyền sở hữu từ chủ sở hữu trước, có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó. Điều này bảo vệ quyền của bên thuê và giữ cho họ không bị ảnh hưởng nếu có sự thay đổi về quyền sở hữu của nhà ở.
+ Thỏa thuận khác: Nếu có thỏa thuận khác giữa các bên, có thể có các điều khoản hoặc điều kiện khác nhau về việc tiếp tục thuê. Thỏa thuận này nên được ghi rõ và đồng thuận bởi cả bên thuê và chủ mới. Quy định này mang lại tính công bằng và ổn định cho bên thuê trong trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà ở và giúp đảm bảo rằng họ có quyền tiếp tục ở lại cho đến khi hợp đồng thuê nhà ở kết thúc.
Bên thuê chết: Nếu bên thuê chết mà thời hạn thuê còn, người cùng sinh sống với bên thuê có quyền tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ khi có các điều kiện ngoại lệ như thuê nhà ở công vụ hoặc thỏa thuận khác.
Tất cả những quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thuê và tạo điều kiện thuận lợi để tiếp tục sử dụng nhà ở trong các tình huống đặc biệt. Thông thường, các điều khoản này cần được ghi rõ và hiểu đúng để tránh hiểu lầm và tranh chấp.
Vui lòng liên hệ 1900.868644 hoặc [email protected]
