1. Những hình thức giao dịch về nhà ở được quy định như thế nào?
Giao dịch về nhà ở, theo quy định của Điều 117 Luật Nhà ở 2014, bao gồm một loạt các hình thức phong phú để người dân có thể sở hữu, sử dụng và quản lý tài sản bất động sản của mình. Dưới đây là một số chi tiết về các hình thức giao dịch này:
Mua bán: Đây là hình thức phổ biến nhất trong giao dịch về nhà ở, trong đó bên mua trả tiền để sở hữu hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu của một căn nhà cho bên mua.
Cho thuê: Chủ nhà có thể cho phép người khác sử dụng nhà của mình trong một khoản thời gian cụ thể và nhận tiền thuê làm phí.
Cho thuê mua: Trường hợp này, bên thuê có thể sử dụng nhà trong thời gian thuê và có quyền mua nhà trong tương lai với giá được thỏa thuận trước đó.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: Bên mua có thể chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở cho một bên thứ ba với điều kiện được quy định trong hợp đồng ban đầu.
Tặng cho: Chủ nhà có thể quyết định tặng nhà cho người thân, bạn bè hoặc tổ chức mà không cần nhận bất kỳ khoản thanh toán nào.
Đổi: Hai bên có thể thỏa thuận trao đổi nhà ở của họ với nhau, thường là trong trường hợp mỗi bên muốn sở hữu tài sản có giá trị tương đương.
Thừa kế: Nhà ở của người đã mất có thể được chuyển nhượng cho người thừa kế theo quy định của pháp luật về di sản.
Thế chấp: Chủ nhà có thể sử dụng căn nhà của mình làm tài sản thế chấp để vay vốn từ các tổ chức tín dụng.
Góp vốn: Người mua có thể góp vốn vào dự án xây dựng nhà ở và sau đó nhận được căn hộ tương ứng.
Cho mượn: Chủ nhà có thể cho phép người khác sử dụng nhà của mình một thời gian nhất định mà không đòi hỏi khoản phí nào.
Cho ở nhờ: Người sở hữu nhà có thể cho phép người khác ở nhờ trong một khoản thời gian nhất định mà không cần giao dịch hợp pháp.
Ủy quyền quản lý: Chủ nhà có thể ủy quyền cho người khác quản lý và sử dụng nhà của mình theo quy định được thỏa thuận.
Với sự đa dạng này, người dân có nhiều lựa chọn để sở hữu và sử dụng tài sản nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình
2. Điều kiện nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Giao dịch về nhà ở là một quy trình phức tạp và đòi hỏi sự chú ý đến các quy định pháp lý cụ thể. Trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các điều kiện và quy định của Luật Nhà ở 2014 sẽ áp dụng để xác định khả năng thực hiện giao dịch.
Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở tham gia giao dịch phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể:
Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật: Điều này được miễn trong một số trường hợp như mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.
Không thuộc diện tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu: Nhà ở không được giao dịch nếu đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu. Tuy nhiên, trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được miễn khỏi điều này.
Không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính: Điều này áp dụng cho tất cả các loại giao dịch nhà ở.
Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở: Tương tự như điều kiện trước, điều này cũng áp dụng cho tất cả các loại giao dịch nhà ở.
Nếu nhà ở không thuộc các trường hợp được miễn điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, việc giao dịch về nhà ở sẽ không thể thực hiện khi chưa có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, có một số trường hợp cụ thể mà Luật Nhà ở 2014 cho phép giao dịch nhà ở mà không yêu cầu Giấy chứng nhận, bao gồm:
Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Trong các trường hợp này, việc không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không làm cản trở quy trình giao dịch. Tuy nhiên, việc này chỉ áp dụng cho những trường hợp cụ thể được quy định rõ trong Luật Nhà ở 2014. Trong trường hợp giao dịch nhà ở không thuộc các trường hợp được miễn điều kiện có Giấy chứng nhận, việc chuyển nhượng nhà ở mà không có Giấy chứng nhận sẽ không được công nhận theo quy định của pháp luật
3. Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như thế nào?
Trong quá trình thực hiện giao dịch về nhà ở, việc tuân thủ trình tự và thủ tục được quy định rõ ràng là cực kỳ quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Dưới đây là các bước cụ thể của quy trình này dựa trên Điều 120 của Luật Nhà ở 2014:
Thỏa thuận và lập hợp đồng: Các bên tham gia giao dịch nhà ở cần thỏa thuận và lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Trong trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, chỉ cần lập văn bản tặng cho.
Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận: Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua. Tuy nhiên, bên mua, bên thuê mua cũng có thể tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Cấp Giấy chứng nhận: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó. Đồng thời, cơ quan này cũng công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Quy trình này đảm bảo tính minh bạch và pháp lý của các giao dịch về nhà ở, giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Việc thực hiện đúng trình tự và thủ tục cũng giúp tránh được các tranh chấp pháp lý sau này và tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng và tận dụng tài sản nhà ở một cách hiệu quả nhất
4. Những trường hợp nào không cần GCN quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định mới nhất ?
Theo quy định mới nhất của Luật Nhà ở năm 2023, có 05 trường hợp cụ thể mà giao dịch về nhà ở không cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận). Dưới đây là các trường hợp này:
- Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản: Trong những tình huống này, việc giao dịch nhà ở không yêu cầu có Giấy chứng nhận. Điều này áp dụng khi nhà ở được hình thành trong tương lai thông qua các hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc thế chấp, cũng như khi nhà ở bị giải thể hoặc phá sản.
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết: Trong trường hợp này, việc tặng nhà không đòi hỏi có Giấy chứng nhận, đặc biệt khi nhà được tặng với mục đích tình thương, nhân đạo hoặc để thể hiện sự đoàn kết.
- Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp như sau:
+ Nhà ở thuộc tài sản công.
+ Nhà ở xã hội.
+ Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
+ Nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở: Trong các trường hợp này, việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở không đòi hỏi có Giấy chứng nhận.
- Nhận thừa kế nhà ở: Khi nhận thừa kế nhà ở từ người thừa kế, không cần phải có Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch vẫn cần phải tuân thủ quy định của Chính phủ. Điều này đảm bảo rằng các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách minh bạch và tuân thủ đúng quy định pháp luật
Liên hệ hotline 1900.868644 hoặc email: [email protected] để được tư vấn pháp luật
