1. Quy định về kiểm soát việc huy động vốn của DN bất động sản trên thị trường chứng khoán
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc đầu tư một số vốn để thực hiện các hoạt động như xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Ngoài ra, kinh doanh bất động sản bao gồm cả việc cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản, với mục đích tạo ra lợi nhuận. Do đó, các hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ giới hạn trong việc giao dịch nhà đất, mà còn bao gồm nhiều dịch vụ liên quan đến bất động sản khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và đóng góp vào sự phát triển của ngành này.
Để kiểm soát việc huy động vốn của các doanh nghiệp (DN) bất động sản trên thị trường chứng khoán, Chính phủ đã chỉ đạo các cấp, các ngành và các địa phương thực hiện một số nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu như sau:
- Thứ nhất, Chính phủ đã đưa ra chỉ đạo và hướng dẫn về hoạt động huy động vốn (bao gồm cả việc phát hành trái phiếu) của các DN kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
- Thứ hai, Chính phủ đã kiểm soát hoạt động huy động vốn của các DN kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, nhằm ngăn chặn các hiện tượng đầu cơ, thao túng và thổi giá.
- Thứ ba, Chính phủ đã tạo điều kiện thuận lợi và không làm cản trở cho các DN kinh doanh bất động sản (những DN có năng lực đủ, kết quả hoạt động kinh doanh tốt và lành mạnh...) có thể huy động vốn nhằm hỗ trợ trong quá trình phục hồi và phát triển.
- Thứ tư, Chính phủ đã tiến hành kiểm tra và giám sát việc tuân thủ pháp luật về việc phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là việc phát hành trái phiếu riêng lẻ của các DN bất động sản, cũng như của các tổ chức tín dụng có liên quan đến DN bất động sản, các DN có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, DN có kết quả kinh doanh thua lỗ, và DN phát hành trái phiếu mà không có tài sản bảo đảm.
- Cuối cùng, Chính phủ đã nghiên cứu và đề xuất các chính sách, giải pháp đồng bộ nhằm phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách an toàn, lành mạnh và bền vững.
Tất cả những nhiệm vụ và giải pháp này được thể hiện trong Nghị quyết số 33/NQ-CP, được Chính phủ ban hành vào ngày 11/3/2023.
2. Tình trành kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Để giải quyết các vấn đề liên quan đến vốn cho thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, thao túng và tăng giá cả.
- Đầu tiên, cần kiểm tra và giám sát việc tuân thủ pháp luật về việc phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, và các tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, cần quan tâm đến các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh thua lỗ và không có tài sản bảo đảm.
- Ngoài ra, cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng chặt chẽ kiểm soát chất lượng tín dụng và việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản, đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật. Cần ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại với giá phù hợp với thu nhập thấp và thu nhập trung bình, đồng thời đảm bảo hiệu quả cao và khả năng trả nợ.
- Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2019 đến nay, Bộ và các Sở Xây dựng địa phương đã tăng cường hoạt động thanh tra và xử lý các cá nhân vi phạm trong hoạt động giao dịch, huy động vốn và kinh doanh bất động sản. Trong quá trình thanh tra và kiểm tra, đã phát hiện một số vi phạm chính như: các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ khả năng tài chính; việc bán và cho thuê nhà ở trong tương lai chưa được ngân hàng thương mại có khả năng đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng; số tiền thu các đợt từ khách hàng mua nhà trước khi bàn giao nhà vượt quá tỷ lệ quy định mà không có thoả thuận với khách hàng.
- Ngoài ra, tình trạng huy động vốn và mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện vẫn còn tồn tại tại một số dự án ở nhiều địa phương, gây khó khăn cho công tác quản lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng và người mua.
Trong thời gian qua, các cơ quan tố tụng Trung ương và địa phương cũng đã tích cực phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật trong hoạt động giao dịch, huy động vốn và kinh doanh bất động sản.
3. Thị trường bất động sản đang khó khăn về huy động vốn và khan hiếm nguồn cung
Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn về việc huy động vốn và nguồn cung khan hiếm. Trước tình hình này, vào chiều mai, ngày 3/11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ trả lời chất vấn của Quốc hội về các vấn đề liên quan đến lĩnh vực mà bộ quản lý, trong đó có vấn đề huy động vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Theo báo cáo gửi tới các đại biểu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết tính đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản tính đến ngày 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ đồng (giảm so với con số 784.575 tỷ đồng vào thời điểm 30/6/2022).
- Tuy nhiên, thị trường bất động sản là một thị trường phức tạp, có liên kết mật thiết với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Theo kinh nghiệm quốc tế, các khủng hoảng kinh tế thường khởi nguồn từ khủng hoảng trên thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường bất động sản.
- Theo Bộ trưởng, thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và nguồn cung cũng khan hiếm. Sự cung cấp nhà ở từ các dự án mới không đáng kể, hầu hết nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm vẫn đến từ các dự án đã triển khai và đang được mở bán. Giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao so với khả năng chi trả của đa số người dân.
- Đối với vấn đề vốn, theo Bộ trưởng, hiện nay vấn đề lớn nhất là cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản vẫn chưa hợp lý. Nguồn vốn chủ yếu đến từ tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, trong khi vốn đầu tư từ phía chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15-30% tổng mức đầu tư của dự án. Thị trường vẫn chưa có nguồn vốn trung và dài hạn ổn định.
- Bộ trưởng đánh giá rằng, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản vẫn chưa đạt được sự chặt chẽ, và vẫn tiềm ẩn những rủi ro, đặc biệt là trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong quý III/2022, các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Nếu quý khách hàng đang gặp bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến nội dung của bài viết hoặc pháp luật, chúng tôi rất mong nhận được sự liên hệ từ phía quý khách. Để đảm bảo rằng mọi vấn đề của quý khách được giải quyết đúng và kịp thời, chúng tôi xin trân trọng giới thiệu tổng đài tư vấn pháp luật 1900.868644 và địa chỉ email [email protected].
