1. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở 2023
Các quy định chi tiết trong Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) đã minh họa một cách tỉ mỉ các trường hợp cụ thể và định rõ thời điểm tương ứng để xác lập quyền sở hữu nhà ở.
- Trường hợp đầu tư trực tiếp xây dựng nhà ở: Trong tình huống khi một cá nhân hoặc tổ chức quyết định đầu tư trực tiếp vào việc xây dựng nhà ở, quyền sở hữu của họ được chính thức xác định tại thời điểm hoàn thành công trình xây dựng, đảm bảo rằng mọi công đoạn tuân thủ nghiêm túc theo các quy định cụ thể của pháp luật về xây dựng.
- Trường hợp mua bán hoặc thuê mua nhà ở (ngoại trừ giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư dự án): Đối với những giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở, trừ khi liên quan đến chủ đầu tư dự án, thì quyền sở hữu bất động sản chính thức được xác định tại thời điểm bên mua hoặc bên thuê mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán và nhận nhà ở. Điều này áp dụng trừ khi có sự thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.
- Trường hợp góp vốn, tặng quà, hoặc đổi nhà ở: Trong tình huống góp vốn, tặng quà hoặc đổi nhà ở, thì quyền sở hữu bất động sản sẽ được xác lập tại thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng, hoặc bên nhận đổi nhận bàn giao nhà từ bên góp vốn, bên tặng, bên đổi, trừ khi có các thỏa thuận khác. Điều này giúp tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc, đồng thời tôn trọng các quyền và nghĩa vụ của mọi bên liên quan trong quá trình giao dịch nhà ở.
- Trường hợp giao dịch nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua/thuê: Trong tình huống mua bán hoặc thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và người mua, người thuê mua, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo những quy định cụ thể của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều này bao gồm các quy tắc và tiêu chuẩn nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình giao dịch, tạo điều kiện thuận lợi cho cả hai bên liên quan.
- Trường hợp thừa kế nhà ở: Khi có tình huống thừa kế nhà ở, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật về dân sự. Điều này bảo đảm rằng quá trình chuyển giao quyền sở hữu diễn ra một cách minh bạch và đúng đắn, đồng thời tôn trọng các quy định và quyền lợi của những người thừa kế.
- Trường hợp đặc biệt và các quy định pháp luật liên quan: Trong những tình huống không thuộc các trường hợp trước đó, quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở sẽ được thực hiện theo những quy định cụ thể của pháp luật có liên quan. Điều này nhấn mạnh sự linh hoạt và khả năng điều chỉnh để đáp ứng những tình huống đặc biệt và đảm bảo tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc pháp lý.
2. Những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định Luật Nhà ở 2023
Theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2023 thì những chủ thể có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam rộng lớn và đa dạng, bao gồm các đối tượng sau:
- Tổ chức và cá nhân trong nước: Đối tượng này không chỉ bao gồm các tổ chức kinh doanh mà còn liên quan đến cá nhân trong nước. Điều này thể hiện sự đa chiều trong việc quản lý và phân phối quyền sở hữu nhà ở, từ doanh nghiệp đến cộng đồng dân cư.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Những người Việt Nam đã chọn định cư ở nước ngoài, tuân thủ theo các quy định của pháp luật về quốc tịch, vẫn giữ quyền sở hữu nhà ở tại quê hương. Điều này không chỉ thể hiện quyền lợi của cộng đồng Việt Nam định cư ở nước ngoài mà còn tạo ra một liên kết vững chắc với quê hương.
- Tổ chức và cá nhân nước ngoài: Tổ chức và cá nhân nước ngoài cũng được xem xét theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật Nhà ở. Điều này thể hiện sự mở cửa và thuận tiện hóa quy trình sở hữu nhà ở cho những đối tượng ngoại quốc, đồng thời thúc đẩy hợp tác và đầu tư quốc tế trong lĩnh vực bất động sản.
Dẫn chiếu tới Điều 17 Luật Nhà ở 2023 thì đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Tổ chức và cá nhân trong nước: Bao gồm cả tổ chức kinh doanh và cá nhân đang sinh sống và hoạt động trong lãnh thổ Việt Nam, tạo điều kiện cho sự đa dạng và minh bạch trong quản lý sở hữu nhà ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Những người Việt Nam đã lựa chọn định cư ở nước ngoài, đồng thời tuân theo các quy định về quốc tịch, vẫn giữ được quyền sở hữu nhà ở tại quê hương.
- Tổ chức kinh tế nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam: Bao gồm các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư từ nước ngoài, thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam, đồng thời tuân thủ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Tổ chức kinh tế nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam: Gồm các tổ chức như chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Điều này không chỉ thể hiện tính đa dạng mà còn khuyến khích sự hợp tác kinh tế toàn cầu trong lĩnh vực bất động sản.
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: Bao gồm những cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đặt ra một khía cạnh quan trọng liên quan đến sự mở cửa và sự đa dạng trong quản lý sở hữu nhà ở.
3. Quy định về việc công nhận quyền sở hữu nhà ở mới nhất
Điều 9 Luật Nhà ở 2023 quy định việc công nhận quyền sở hữu nhà ở:
- Tổ chức và cá nhân, khi đáp ứng đủ điều kiện và sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở, có thể đạt được công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy Chứng Nhận. Điều này bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản khác gắn liền với đất, được gọi chung là Giấy Chứng Nhận. Điều đáng chú ý, trừ những trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của tài sản công. Những nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy Chứng Nhận phải là những ngôi nhà đã có sẵn. Quá trình cấp Giấy Chứng Nhận cho chủ sở hữu nhà ở phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
- Trong trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 165 của Luật, bên mua nhà ở sẽ được cấp Giấy Chứng Nhận trong khoảng thời gian sở hữu được thỏa thuận. Khi thời hạn sở hữu nhà ở kết thúc, quyền sở hữu sẽ được chuyển trả lại cho chủ sở hữu đã bán nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp bên bán không nhận lại nhà ở sau khi thời hạn sở hữu kết thúc, các vấn đề liên quan sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 166 của Luật và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều này nhấn mạnh tính công bằng và quản lý hợp lý trong quá trình mua bán và sở hữu nhà ở, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cả hai bên tham gia.
- Cơ quan có thẩm quyền trong quá trình cấp Giấy Chứng Nhận phải minh bạch và chi tiết hóa thông tin liên quan. Đặc biệt, loại nhà ở cần được rõ ràng xác định trong Giấy Chứng Nhận, và cấp nhà ở phải tuân theo các quy định của Luật và pháp luật về xây dựng. Nếu nhà ở là căn hộ chung cư, thông tin về diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng của căn hộ phải được ghi chi tiết. Trong trường hợp nhà ở được xây dựng theo dự án, tên đúng của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư, cũng cần được ghi rõ trong Giấy Chứng Nhận. Điều này giúp bảo đảm tính chính xác và tính minh bạch trong việc quản lý thông tin về quyền sở hữu nhà ở.
- Trong trường hợp nhà ở được xây dựng theo dự án với mục đích bán hoặc cho thuê mua, Giấy Chứng Nhận sẽ không được cấp cho chủ đầu tư dự án mà sẽ được cấp trực tiếp cho người mua hoặc người thuê mua nhà ở. Điều này đặt ra nguyên tắc quan trọng về quyền lợi và trách nhiệm, bảo vệ người mua và người thuê mua. Tuy nhiên, có trường hợp đặc biệt, khi chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy Chứng Nhận cho nhà ở chưa bán hoặc chưa cho thuê mua, hoặc khi dự án nhà ở được xây dựng để cho thuê, thì quy định cấp Giấy Chứng Nhận sẽ được áp dụng một cách linh hoạt, tôn trọng đến từng tình huống cụ thể. Điều này nhấn mạnh sự linh hoạt và công bằng trong quy trình cấp Giấy Chứng Nhận, đồng thời đảm bảo quyền lợi của mọi bên liên quan trong giao dịch và sở hữu nhà ở.
Còn khúc mắc, liên hệ 1900.868644 hoặc gửi email tới: [email protected] để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.
