Ngày 28/4/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ra Quyết định số 1085/QĐ-BTNMT với mục đích chính là công bố các điều chỉnh và bổ sung đối với thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, thuộc phạm vi chức năng quản lý của nhà nước. Điều này là một bước quan trọng nhằm tối ưu hóa và hiệu quả hóa quy trình quản lý đất đai.
Cụ thể, tại tiết 17 điểm I khoản A Mục I Phần I Phụ lục 01 và tiết 17 điểm I khoản A Phần II Phụ lục 02, những điểm quan trọng đã được chỉnh sửa và bổ sung được công bố cùng với Quyết định 1085/QĐ-BTNMT. Đặc biệt, đối với những địa phương đã thiết lập văn phòng đăng ký đất đai, từ ngày 20/5/2023, quy định về thủ tục bán và góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước, theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, sẽ được áp dụng theo các hướng dẫn chi tiết sau đây:
1. Thành phần hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm
Hợp đồng, văn bản mua bán và góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất đều được quản lý và thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Điều này đảm bảo tính pháp lý và sự minh bạch trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
Mọi thông tin về các hợp đồng và văn bản mua bán, góp vốn đều được xác nhận qua bản gốc Giấy chứng nhận đã được cấp. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, đồng thời đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình xử lý thủ tục hành chính.
Ngoài ra, để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, các bên cũng cần có Hợp đồng thuê đất đã ký kết với Nhà nước. Điều này là cơ sở pháp lý quan trọng, đồng thời cung cấp cơ sở cho các bước tiếp theo trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp pháp.
Chúng tôi cam kết duy trì và thực hiện mọi giao dịch theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi và an ninh pháp lý cho tất cả các bên liên quan. Quý khách hàng có thắc mắc hoặc cần thêm thông tin chi tiết về quy trình và các văn bản liên quan, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để nhận được sự hỗ trợ chính xác và kịp thời. Đồng thời, chúng tôi luôn sẵn lòng giải đáp mọi nghi ngờ và thắc mắc của quý khách hàng để đảm bảo sự hiểu rõ và tin tưởng trong mọi giao dịch pháp lý.
2. Trình tự thực hiện việc bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm
(i) Người sử dụng đất, trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán và góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật về dân sự. Để tiến hành các thủ tục này, họ cần nộp một bộ hồ sơ chi tiết (mọi chi tiết về hồ sơ nêu tại Mục 1) tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc địa điểm theo nhu cầu của địa phương, trong trường hợp có quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết và trả kết quả giải quyết thủ tục.
Đối với trường hợp mua bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục tách thửa đất trước khi tiến hành thủ tục thuê đất.
Hộ gia đình, cá nhân, và cộng đồng dân cư có nhu cầu thực hiện các giao dịch này sẽ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trong trường hợp hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời gian tối đa là 03 ngày.
(ii) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, sau đó trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
(iii) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ để bên mua hoặc bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất. Hồ sơ này sẽ được chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ cho thuê đất.
(iv) Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ và điều kiện mua bán tài sản gắn liền với đất thuê. Nếu đủ điều kiện theo quy định, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, để cho bên mua, bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất. Đồng thời, cơ quan này sẽ ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản.
(v) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Đồng thời, họ sẽ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Cuối cùng, họ sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp, hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Cơ quan thực hiện
Cơ quan có thẩm quyền để quyết định các vấn đề liên quan đến sử dụng đất và quản lý tài sản gắn liền với đất được phân chia theo từng đối tượng cụ thể nhằm đảm bảo tính pháp lý và minh bạch:
Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh:
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao bán tài sản gắn liền với đất thuê.
Ủy ban Nhân dân cấp huyện:
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân bán tài sản gắn liền với đất thuê.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:
- Thực hiện việc cấp hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Cơ quan trực tiếp thực hiện:
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đóng vai trò chính trong quá trình thực hiện các thủ tục và cung cấp thông tin liên quan đến sử dụng đất và quản lý tài sản gắn liền với đất.
Cơ quan phối hợp (nếu có):
- Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Nhân dân cấp xã, cơ quan thuế, kho bạc là những đơn vị hỗ trợ và phối hợp để đảm bảo rằng quá trình giao dịch diễn ra đúng quy trình và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Với việc phân chia rõ ràng và chi tiết như vậy, quy trình quyết định trở nên linh hoạt và đáp ứng được đặc thù của từng đối tượng, đồng thời giúp bảo đảm tính chính xác và pháp lý trong mọi giao dịch liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền.
4. Thời hạn trả kết quả
Quy trình giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến sử dụng đất và quản lý tài sản gắn liền với đất được định rõ bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, với một số điều chỉnh và kế hoạch thời gian cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình này.
Thời gian Xử Lý:
- Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời gian xử lý không quá 30 ngày, tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trong khoảng này, 10 ngày được dành cho thủ tục đăng ký biến động liên quan đến mua, góp vốn tài sản và 20 ngày cho thủ tục thuê đất.
- Thời gian này không tính thời gian nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Điều Chỉnh Thời Gian Đối Với Địa Phương Đặc Biệt:
- Trong trường hợp các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thì thời gian thực hiện có thể được gia tăng thêm 10 ngày để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc xử lý thủ tục.
Thời Hạn Trả Kết Quả:
- Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải được trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Điều Chỉnh Thời Gian Đối Với Quy Chế Địa Phương:
- Đối với những địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết và trả kết quả giải quyết thủ tục theo nhu cầu về thời gian, thì thời gian giải quyết thủ tục được thực hiện theo thỏa thuận giữa người có nhu cầu và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, nhưng không quá thời gian do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Với sự rõ ràng và chi tiết trong quy trình này, mọi bên liên quan có thể tin tưởng vào tính minh bạch và công bằng của quá trình giải quyết thủ tục, đồng thời giúp tối ưu hóa quy trình và giảm thiểu thời gian chờ đợi.
5. Điều kiện khi thực hiện thủ tục bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm
(i) Yêu cầu đối với bên bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước được đặt ra với sự chặt chẽ và chi tiết, đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng diễn ra theo quy định pháp luật và đáp ứng các tiêu chí sau:
- Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật, đảm bảo tính chính xác và hợp pháp.
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Điều này đảm bảo rằng bất kỳ sự chuyển nhượng nào đều tuân thủ kế hoạch phát triển và quy hoạch chung.
(ii) Người mua tài sản gắn liền với đất thuê cần đáp ứng một số tiêu chí cụ thể để đảm bảo tính bền vững và hiệu quả của dự án:
- Phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư mà mình đang mua. Điều này đảm bảo rằng dự án sẽ được triển khai một cách đúng đắn và không bị gián đoạn do vấn đề tài chính.
- Cần có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư, giúp đảm bảo sự hài hòa giữa mục tiêu kinh doanh và mục tiêu phát triển của dự án.
- Không được vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt là trong trường hợp đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
(iii) Người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại, và điều này phải tuân thủ các điều kiện sau:
- Được sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án, giữ cho dự án liên tục đóng góp vào phát triển cộng đồng và khu vực xung quanh.
- Thanh toán giá thuê đất cụ thể theo giá đất hiện hành, giúp đảm bảo rằng việc sử dụng đất là công bằng và bền vững.
(iv) Trong trường hợp thực hiện thủ tục trên môi trường điện tử, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai sẽ căn cứ vào các điều kiện cụ thể về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai. Điều này sẽ giúp tối ưu hóa quy trình, đồng thời đảm bảo rằng mọi giao dịch đều diễn ra một cách minh bạch và hiệu quả theo các quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các sửa đổi, bổ sung mới nhất từ Nghị định 148/2020/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP.
Công ty Luật Hòa Nhựt, với sứ mệnh đem đến giá trị tối đa cho quý khách hàng, hân hạnh chia sẻ những thông tin tư vấn pháp lý hữu ích và chi tiết. Chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chất lượng, đáp ứng mọi nhu cầu và thắc mắc của quý khách hàng. Nếu quý khách đang đối mặt với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có những câu hỏi cần sự giải đáp, hãy tận hưởng dịch vụ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi qua số hotline độc quyền 1900.868644. Đội ngũ chuyên gia pháp lý của chúng tôi sẽ nhanh chóng và chuyên nghiệp hỗ trợ quý khách hàng giải quyết mọi vấn đề pháp lý một cách hiệu quả. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết thông qua địa chỉ email [email protected] để nhận được sự hỗ trợ toàn diện và giải đáp mọi thắc mắc của mình. Chúng tôi cam kết đảm bảo tính bảo mật và tuyệt đối không tiết lộ thông tin cá nhân của quý khách hàng. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và lòng tin của quý khách hàng. Công ty Luật Hòa Nhựt luôn sẵn sàng đồng hành và hỗ trợ quý khách hàng trên mọi hành trình pháp lý.
