1. Thế nào là đất thuê và đất giao?
Hiện nay, chính phủ đang ủy thác quyền sử dụng đất cho công dân thông qua một loạt các phương thức khác nhau, bao gồm việc giao đất và cho thuê đất. Theo quy định chi tiết tại khoản 7 và 8 của Điều 3 Luật Đất đai năm 2013:
- Giao quyền sử dụng đất (Giao đất): Điều này áp dụng khi chính phủ ban hành quyết định để ủy thác quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu sử dụng đất. Quá trình này đặt ra để đảm bảo rằng đất đai được sử dụng một cách hiệu quả và phù hợp với mục đích cụ thể của người được ủy thác.
- Cho thuê quyền sử dụng đất (Cho thuê đất): Theo hình thức này, chính phủ quyết định chuyển giao quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu thông qua việc kí kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Quy trình này đảm bảo rằng người thuê đất có thể sử dụng đất theo cách phù hợp với mục đích đặc biệt của họ trong khoảng thời gian và điều kiện được thỏa thuận.
Những biện pháp này không chỉ tạo điều kiện cho người dân sử dụng đất một cách linh hoạt mà còn giúp quản lý và phân phối đất đai một cách có hiệu quả trong xã hội.
Dựa trên các quy định đã nêu, ta có thể hiểu rõ về hai khái niệm quan trọng liên quan đến việc sử dụng đất, đó là "Đất thuê" và "Đất giao":
- Đất thuê: Là đất mà Nhà nước chuyển giao cho cá nhân hoặc tổ chức thông qua việc kí kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Điều này có thể thực hiện theo hai hình thức:
+ Đất thuê trả tiền một lần
Đất thuê trả tiền hàng năm
- Đất giao:
Là đất mà Nhà nước chuyển giao cho cá nhân hoặc tổ chức thông qua quyết định giao đất. Có hai trường hợp chính:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất
+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
2. Điều kiện Nhà nước giao đất và cho thuê đất
Điều kiện về giao đất và cho thuê đất của Nhà nước hiện nay thường có sự khác biệt về chủ thể được ủy quyền để thực hiện các hình thức này. Chủ thể đóng một vai trò quan trọng trong quyết định của Nhà nước về việc cho phép sử dụng đất thông qua hình thức cho thuê hoặc giao đất, bao gồm cả việc giao đất có thu phí hoặc không thu phí.Ví dụ, các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao như đại sứ quán, lãnh sự quán hoặc tổng lãnh sự chỉ được phép thuê đất tại Việt Nam và không được ủy quyền giao đất với mục đích sử dụng có thu phí.
Quy định tại Điều 55 của Luật Đất đai 2013 chỉ rõ các trường hợp mà Nhà nước có thể giao đất có thu phí sử dụng đất. Cụ thể, đó bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất để ở.
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp với việc cho thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp với việc cho thuê.
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hạ tầng.
Nhà nước cũng có quyền cho thuê đất có thu phí hàng năm hoặc một lần cho toàn bộ thời gian thuê trong các trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức được quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cho mục đích thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
- Nhà nước có thể cho thuê đất có thu phí hàng năm cho các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
3. Thủ tục chuyển từ đất thuê sang đất giao thực hiện như thế nào?
Dựa vào quy định của Điều 85 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển đổi từ thuê đất sang giao đất với việc thu tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện qua các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Dựa theo quy định tại Khoản 7 Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, khi tiến hành các thủ tục liên quan đến việc chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần, hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, hồ sơ nộp cần bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
- Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, bao gồm:
+ Sổ đỏ, là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất," hoặc
+ Sổ hồng, là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp bởi Bộ Xây dựng trước ngày 10/8/2005, đổi thành Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009.
- Giấy tờ liên quan đến miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có), cùng với các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính;- Hợp đồng thuê đất đã được lập.
Bước 2: Sau khi hoàn thành hồ sơ, quý bạn đọc vui lòng nộp nó tại Văn phòng đăng ký đất đai, địa điểm nơi có đất để thực hiện thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Bước 3: Quá trình kiểm tra hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm, và nếu hồ sơ đáp ứng đúng quy định pháp luật, cơ quan này sẽ thực hiện các công việc sau:
i) Đối với trường hợp có sự thay đổi về diện tích thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất, hoặc nếu đã cấp Giấy chứng nhận mà chưa có bản đồ địa chính, quá trình này sẽ bao gồm việc trích đo địa chính thửa đất.
ii) Nếu có thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà, hoặc trong trường hợp không có giấy phép xây dựng phù hợp, Văn phòng sẽ gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý và cấp phép xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng.
iii) Để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng sẽ gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế
iv) Xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc, trong trường hợp cấp lại, Văn phòng sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
v) Thông báo và yêu cầu người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường trong trường hợp phải thuê đất.
vi) Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, hoặc trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Lưu ý:
Đối với những trường hợp mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất và muốn đăng ký các biến động liên quan, quý bạn đọc cần thực hiện thủ tục theo các bước 1, 2, 3 đã được nêu trên, đồng thời phải tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
