1. Đơn vị quản lý vận hành chung cư được hiểu là gì?
Theo quy định của Khoản 1, Điều 27 trong Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi theo Thông tư 28/2016/TT-BXD), đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc một đơn vị khác, miễn là đáp ứng đủ các điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định tại Khoản 2, Điều 105 của Luật Nhà ở 2014. Để được phép:
- Đơn vị này phải được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã, và có chức năng chính là quản lý vận hành nhà chung cư.
- Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, và môi trường.
- Phải có đội ngũ cán bộ và nhân viên đủ điều kiện, bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, và vận hành trang thiết bị liên quan đến nhà chung cư. Tất cả đều cần có giấy chứng nhận đã được đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư, theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành chung cư được ràng buộc một cách rõ ràng theo quy định của pháp luật, như được thể hiện tại Điều 42 của Thông tư 02/2016/TT-BXD. Cụ thể:
- Tuân thủ quy chế:
+ Đảm bảo tuân thủ quy định của quy chế quản lý nhà chung cư.
+ Thực hiện theo hợp đồng dịch vụ quản lý đã ký với Ban quản trị hoặc với người đại diện quản lý nhà chung cư.
- Bảo trì chung cư:
Thực hiện bảo trì chung cư, bao gồm cả phần sở hữu chung nếu có khả năng bảo trì.
- Ký kết hợp đồng phụ:
Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ, đồng thời giám sát chất lượng cung cấp dịch vụ của chúng.
- Thông báo bằng văn bản:
+ Thông báo về thu, nộp kinh phí liên quan và các yêu cầu quan trọng cho cư dân.
+ Thông báo ngay khi có tình huống khẩn cấp như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn.
+ Hướng dẫn lắp đặt thiết bị trong phần sở hữu riêng của cư dân.
- Thu kinh phí dịch vụ theo thỏa thuận:
Thu kinh phí dịch vụ đã thỏa thuận trước với cư dân, đồng thời quản lý việc chi trả thù lao cho Ban quản trị.
- Công khai công tác quản lý vận hành:
+ Báo cáo công khai định kỳ hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền về quản lý vận hành nhà chung cư.
+ Tổ chức hội nghị nhà chung cư để báo cáo tình hình quản lý, lắng nghe ý kiến cư dân và phối hợp giải quyết vấn đề với Ban quản trị.
- Các quyền và trách nhiệm khác:
+ Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo hợp đồng và theo quy định của pháp luật.
+ Tuân thủ và thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Quy định về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư
Việc chọn lựa đơn vị quản lý vận hành chung cư theo quy định của Điều 27 Quy chế, được ghi nhận như sau:
- Trước khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, nghĩa vụ tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư thuộc về chủ đầu tư. Trong trường hợp nhà chung cư có thang máy và chủ đầu tư không đủ điều kiện theo quy định của khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở, chủ đầu tư phải thuê đơn vị có đủ điều kiện để thực hiện quản lý vận hành.
- Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc chọn lựa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như sau:
+ Trong trường hợp nhà chung cư không có thang máy, quyết định về việc tự quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành được đưa ra bởi hội nghị nhà chung cư.
+ Nếu nhà chung cư có thang máy và chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và muốn tham gia quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư sẽ thảo luận để tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
+ Trong trường hợp nhà chung cư có thang máy nhưng chủ đầu tư không có hoặc không đủ điều kiện theo quy định của khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở, hoặc không tham gia quản lý vận hành hoặc không đáp ứng được các yêu cầu trong hợp đồng dịch vụ, hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định chọn lựa đơn vị khác có đủ điều kiện để thực hiện quản lý vận hành.
- Mỗi tòa nhà chung cư được quản lý và vận hành bởi một đơn vị duy nhất. Trong trường hợp cụm nhà chung cư, có thể tồn tại một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc nhiều đơn vị để đảm bảo quản lý riêng cho từng tòa nhà, theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư.
Nếu mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng, Ban quản trị cụm nhà chung cư sẽ đồng bộ với các đơn vị này để thực hiện quản lý vận hành các công trình và hệ thống kỹ thuật chung cho cả cụm nhà chung cư.
- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể thực hiện hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ để quản lý vận hành nhưng phải chịu trách nhiệm về chất lượng cung cấp dịch vụ theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
3. Quy định về thủ tục công khai thông tin đơn vị quản lý vận hành chung cư
Quy trình công bố thông tin về đơn vị quản lý vận hành chung cư, theo Điều 28 của Quy chế, kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi theo Thông tư 28/2016/TT-BXD), có các bước như sau:
- Đơn vị quản lý vận hành, khi đáp ứng đủ điều kiện về chức năng và năng lực để thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, cần lập văn bản chi tiết ghi rõ tên, địa chỉ, số điện thoại liên lạc, đồng thời kèm theo bản sao có chứng thực các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện quy định tại khoản 2 của Điều 105 của Luật Nhà ở và gửi về Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nơi đơn vị quản lý vận hành có trụ sở chính.
- Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản sẽ kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đủ điều kiện, đơn vị quản lý vận hành sẽ được yêu cầu công bố thông tin công khai trên Cổng thông tin điện tử của chính đơn vị để phục vụ công tác quản lý. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản sẽ thông báo và đề nghị đơn vị bổ sung giấy tờ còn thiếu.
- Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo thông tin được công bố trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành phù hợp với điều kiện cụ thể của từng tòa nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư.
Thông tin được cung cấp để Sở Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đăng tải bao gồm tên đơn vị quản lý vận hành, họ và tên người đại diện theo pháp luật, địa chỉ và số điện thoại liên lạc của đơn vị quản lý vận hành.
Trong trường hợp có thay đổi một trong các thông tin quy định tại khoản 2 của Điều 28 trong Quy chế, ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi tại Thông tư 28/2016/TT-BXD) hoặc khi hoạt động của đơn vị quản lý vận hành chấm dứt, hoặc đơn vị bị giải thể, phá sản, đơn vị đó có trách nhiệm:
+ Thông báo đến Sở Xây dựng (nếu đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở chính tại địa phương này) hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để điều chỉnh hoặc xóa thông tin.
+ Trong trường hợp cơ quan đăng tải thông tin hoặc cơ quan có thẩm quyền phát hiện rằng đơn vị quản lý vận hành đã chấm dứt hoạt động, giải thể, phá sản hoặc không còn đủ điều kiện để quản lý vận hành theo quy định, đơn vị đó sẽ bị xóa thông tin trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan nơi đã đăng tải thông tin.
Luật Hòa Nhựt xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: [email protected]. Xin trân trọng cảm ơn!
