1. Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài không được cấp sổ hồng khi thuộc những trường hợp nào ?
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) quy định rõ ràng về việc cấp sổ hồng (Giấy chứng nhận đối với nhà ở) cho người nước ngoài tại Việt Nam. Theo Điều 22 của luật này, có 04 trường hợp chính mà người nước ngoài sẽ không được cấp sổ hồng như sau:
Trường hợp 1: Khi họ được tặng hoặc thừa kế nhà ở mà không thuộc trường hợp mua, thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhưng điều này chỉ áp dụng khi nhà ở nằm ngoài khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Trường hợp 2: Khi người nước ngoài sẽ không được cấp sổ hồng nếu họ đã sở hữu số lượng nhà ở tại Việt Nam vượt quá quy định. Theo Điều 19 của Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng hoặc nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
Đối với nhà ở riêng lẻ như nhà biệt thự, nhà ở liền kề, quy định cụ thể hơn khi chỉ cho phép người nước ngoài mua, thuê mua, nhận tặng hoặc nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường. Điều này giúp kiểm soát số lượng nhà sở hữu bởi người nước ngoài để đảm bảo rằng họ không chiếm lĩnh quá mức trong một khu dân cư cụ thể.
Đồng thời, trường hợp đặc biệt được xem xét khi khu vực có số dân tương đương một phường có nhiều nhà chung cư hoặc nhiều nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố. Trong trường này, người nước ngoài sẽ được phép mua, thuê mua, nhận tặng hoặc nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ được quy định trước đó.
Trường hợp 3: Nếu người nước ngoài nhận được sự tặng cho hoặc thừa kế một căn nhà ở mà nằm trong khu vực được quy định cần phải bảo đảm quốc phòng và an ninh, họ sẽ không được cấp sổ hồng theo quy định. Điều này nhấn mạnh sự quan trọng của việc giữ gìn bảo mật và an ninh trong những khu vực có tính chiến lược cao, đặc biệt là khi đối tượng là người nước ngoài.
Trường hợp 4: Xác định rằng người nước ngoài có thể không được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tuy nhiên, nếu họ nhận được sự tặng cho hoặc thừa kế một ngôi nhà tại Việt Nam, họ vẫn có quyền sở hữu nhà ở này. Điều này có thể xảy ra trong những tình huống đặc biệt mà người nước ngoài không được phép nhập cảnh, nhưng vẫn được xem xét cho việc sở hữu bất động sản. Trong trường hợp này, người nước ngoài sẽ không được cấp sổ hồng, mà thay vào đó, họ có thể được phép mua hoặc nhận nhà ở này dưới các điều kiện cụ thể.
Từ đó, khi thuộc vào một trong những trường hợp nêu trên, người nước ngoài không có quyền cấp sổ đỏ cho bất động sản của mình. Thay vào đó, họ chỉ có thể chủ động mua hoặc nhận nhà ở theo cách khác và quyền sở hữu này được áp dụng theo quy định của pháp luật Việt Nam. Việc này giúp đảm bảo rằng sự sở hữu của người nước ngoài không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh và không tạo ra những tình huống phức tạp liên quan đến quản lý và giám sát bất động sản ở những khu vực đặc biệt.
Bên cạnh đó, để thực hiện việc quản lý và chuyển nhượng nhà ở cho người nước ngoài, cũng như xử lý tình huống thừa kế nhà ở, có một số lưu ý quan trọng cần được tập trung và thực hiện theo đúng quy định.
- Trong trường hợp (1), (2), (3) khi người nước ngoài được tặng hoặc thừa kế nhà ở, họ có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác để thực hiện quyền bán hoặc tặng cho ngôi nhà này. Điều này thể hiện sự linh hoạt và quyền lựa chọn của người nước ngoài trong việc quản lý và chuyển nhượng bất động sản của mình, nhằm đảm bảo tính thuận tiện và hiệu quả trong quá trình giao dịch.
- Trong trường hợp (4), khi người nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam, nhưng vẫn được tặng hoặc thừa kế nhà ở, họ có quyền ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác đang cư trú và hoạt động tại Việt Nam để thực hiện quyền bán hoặc tặng cho ngôi nhà này. Điều này nhấn mạnh tới việc tận dụng nguồn lực cư trú và hoạt động trong nước để thực hiện quá trình chuyển nhượng.
- Một khía cạnh quan trọng khác là trong trường hợp người nước ngoài thừa kế nhà ở, khi đối tượng thừa kế bao gồm cả tổ chức và cá nhân và đồng thời có sự chênh lệch giữa người thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc trường hợp này. Trong tình huống này, các bên liên quan phải thống nhất cách xử lý tài sản thừa kế là ngôi nhà ở theo một trong hai kịch bản sau đây:
+ Để cho tổ chức hoặc cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thừa kế ngôi nhà này. Trong trường hợp này, tổ chức hoặc cá nhân không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được hưởng giá trị tương ứng với phần tài sản được thừa kế.
+ Tặng hoặc bán ngôi nhà này cho tổ chức hoặc cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để họ có thể hưởng giá trị tài sản này. Điều này giúp duy trì tính minh bạch và công bằng trong việc chuyển nhượng bất động sản, đồng thời đảm bảo rằng giá trị tài sản được phản ánh đúng và chính xác theo quy định của pháp luật.
2. Theo Luật Nhà ở 2023, để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thỏa mãn điều kiện gì ?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023, việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài được xác định rõ qua các điều kiện chi tiết. Điều này nhằm đảm bảo rằng quá trình sở hữu nhà ở của người nước ngoài diễn ra theo quy định của pháp luật, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản.
Theo quy định, để có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể. Điều này bao gồm việc sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, những điều kiện này được liệt kê chi tiết như sau:
- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam: Đối với tổ chức, điều kiện này áp dụng khi họ tham gia vào việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam, như được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 của Luật Nhà ở 2023.
- Mua, thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Đối với cả tổ chức và cá nhân, điều kiện này áp dụng khi họ mua, thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Điều này áp dụng cho những dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng và an ninh.
- Mua, thuê mua nhà ở từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở: Đối với tổ chức và cá nhân nước ngoài, điều kiện này áp dụng khi họ mua, thuê mua nhà ở từ tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở 2023.
Chính phủ sẽ quy định cụ thể về giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện để được sở hữu nhà ở. Điều này nhằm đảm bảo rằng quá trình xác nhận quyền sở hữu được thực hiện một cách minh bạch và chính xác, đồng thời giữ cho thị trường bất động sản ổn định và an toàn. Các quy định này không chỉ hỗ trợ trong việc quản lý và giám sát người nước ngoài sở hữu nhà ở mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho họ tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam một cách bền vững và hiệu quả.
3. Quy định về việc bảo hộ quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2023, chính sách bảo hộ quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam được xây dựng với mục tiêu chủ yếu là đảm bảo quyền lợi và tính công bằng cho chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở. Quy định này đặt ra các nguyên tắc cơ bản nhằm bảo vệ quyền sở hữu và đồng thời thực hiện các biện pháp cần thiết khi cần thiết vì lợi ích quốc gia, an ninh, quốc phòng, tình trạng khẩn cấp, hoặc phòng, chống thiên tai.
Theo đó, Nhà nước cam kết công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của chủ sở hữu theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Điều này làm tôn vinh quyền của chủ nhân nhà, khẳng định tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản, tạo đà cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.
Trong trường hợp cần thiết và theo quy định cụ thể, Nhà nước có quyền quyết định mua trước hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Quyết định này có thể xuất phát từ những yếu tố như quốc phòng, an ninh, hoặc lợi ích quốc gia. Điều quan trọng là quá trình này phải tuân thủ đúng quy trình và tiêu chí quy định bởi pháp luật để đảm bảo tính công bằng và minh bạch.
Trong trường hợp mua trước nhà ở, Nhà nước có trách nhiệm thanh toán theo giá thị trường, nhằm đảm bảo chủ sở hữu nhận được giá trị tương xứng với tài sản của mình. Trong trường hợp giải tỏa nhà ở, Nhà nước phải chịu trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Điều này nhấn mạnh vào trách nhiệm xã hội của Nhà nước trong việc giữ gìn và bảo vệ quyền lợi của cộng đồng dân cư.
Ngoài ra, trong các trường hợp trưng mua, trưng dụng nhà ở, quy định rõ ràng về thực hiện theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản. Điều này làm cho quy trình này trở nên minh bạch và tuân thủ, đồng thời giúp ngăn chặn các tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thực hiện.
Tổng cộng, Luật Nhà ở 2023 đặt ra cơ sở pháp lý chặt chẽ để bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của cộng đồng, đồng thời tạo điều kiện cho Nhà nước thực hiện các biện pháp cần thiết để đảm bảo an ninh, quốc phòng và lợi ích quốc gia một cách có hiệu quả và minh bạch.
Liên hệ qua 1900.868644 hoặc qua [email protected]
