1. Cá nhân có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp?
Theo khoản 1 Điều 167 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp.
- Người sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai 2013, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này bao gồm khả năng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Người chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về đất đai, bao gồm cả quyền sử dụng đất nông nghiệp. Các yêu cầu này bao gồm việc giữ vững quyền sử dụng đất và tuân thủ các quy định về quản lý đất đai.
Quy trình chuyển nhượng đất nông nghiệp cần tuân thủ các thủ tục quy định bởi pháp luật. Cụ thể, bao gồm việc lập hồ sơ chuyển nhượng, công bố giá đất, và thực hiện các thủ tục tại cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị trấn, hoặc cấp xã. Người sử dụng đất cần nắm rõ và tuân thủ các văn bản hướng dẫn, quy chế và quy định của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp. Điều này bao gồm cả các văn bản hướng dẫn của cơ quan quản lý đất đai.
- Người nhận chuyển nhượng sẽ được thừa hưởng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trước đó. Họ cũng phải thực hiện đầy đủ các trách nhiệm và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất đai. Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đều cần thực hiện trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật. Việc giữ vững trách nhiệm và quyền lợi giúp bảo đảm tính minh bạch và hợp pháp của giao dịch.
2. Điều kiện có được chuyển nhượng đất nông nghiệp?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013, điều kiện chung khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Điều kiện chung:
+ Người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận.
+ Quyền sử dụng đất chỉ có thể được chuyển nhượng khi đang trong thời hạn sử dụng đất.
+ Đất phải không có tranh chấp để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng.
+ Quyền sử dụng đất không được kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa trong các trường hợp:
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và thuộc các đối tượng được hưởng lương thường xuyên hoặc trợ cấp xã hội.
+ Cá nhân thuộc các đối tượng được hưởng lương thường xuyên hoặc trợ cấp xã hội. Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng đó.
Quy định này nhằm đảm bảo rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện cụ thể và hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp trong các trường hợp mà người sử dụng không có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp.
3. Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp tối đa là bao nhiêu?
Theo quy định tại Điều 44 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân được quy định cụ thể như sau:
- Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố thuộc khu vực khác.
- Không quá 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
- Không quá 150 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
- Đối với người sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố, tổng diện tích được nhận chuyển quyền không vượt quá hạn mức nhận chuyển quyền tại tỉnh, thành phố có hạn mức nhận chuyển quyền cao nhất.
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân được xác định theo từng loại đất, bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối.
- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng đất như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2007, phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/07/2007 đến trước ngày 01/07/2014, được tiếp tục sử dụng đất và chỉ chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.
=> Hạn mức này áp dụng cho các loại đất khác nhau và tùy thuộc vào vị trí địa lý. Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, hạn mức là không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 20 ha cho các tỉnh, thành phố thuộc các khu vực khác.
- Đối với đất trồng cây lâu năm, hạn mức được xác định theo vị trí địa lý. Không quá 100 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và không quá 300 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
- Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng, hạn mức nhận chuyển quyền là không quá 150 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và không quá 300 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố, tổng diện tích được nhận chuyển quyền không vượt quá hạn mức nhận chuyển quyền tại tỉnh, thành phố có hạn mức nhận chuyển quyền cao nhất. Hộ gia đình, cá nhân có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong nhiều loại đất khác nhau như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.
Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2007, phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực
Theo quy định tại điểm a, khoản 3 của Điều 167 Luật Đất đai 2013, quá trình chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân cần được thực hiện thông qua việc công chứng hoặc chứng thực. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, chính xác và hợp pháp của giao dịch.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Sau khi nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, theo khoản 3, Điều 7 của Nghị định 126/2020/NĐ-CP, cá nhân không phải nộp hồ sơ khai thuế trong trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, kể cả chuyển nhượng bất động sản. Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động, được thực hiện ở bước tiếp theo.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Chuẩn bị hồ sơ, gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
Hồ sơ trên đây áp dụng cho trường hợp bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay, nếu không nộp thuế thay thì không cần nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Quá trình này nhằm đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và tuân thủ theo quy định của pháp luật trong quá trình chuyển nhượng đất.
Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.868644. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: [email protected] để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.
