1. Cần điều chỉnh bảng giá đất để tránh thất thu thuế trong chuyển nhượng đất
Luật Quản lý thuế 2019đã đặt ra các quy định cụ thể về việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản, nhằm mục đích chống trốn thuế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, hành vi "bắt tay nhau" giữa người mua và người bán để ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế đang diễn ra rộng rãi trên thị trường bất động sản. Hành động này không chỉ gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước mà còn mang theo nhiều rủi ro pháp lý.
Trong một thời gian dài, công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là do liên quan đến nhiều luật lệ và cơ quan quản lý khác nhau. Mặc dù Tổng cục Thuế đã nhận được báo cáo từ một số địa phương và chuyển hồ sơ cho cơ quan cảnh sát điều tra, nhưng quá trình xử lý hành chính trở nên phức tạp vì thiếu căn cứ xác định hành vi trốn thuế. Thêm vào đó, cơ quan thuế không có chức năng điều tra, làm cho việc thu thập thông tin để xác định thuế trở nên khó khăn.
Công cụ kiểm soát hiện tại của cơ quan thuế, chủ yếu là mức giá hợp đồng không được thấp hơn mức giá khung do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định, không đủ mạnh mẽ để ngăn chặn trốn thuế. Mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các hành vi trái pháp luật.
Để cải thiện tình hình, cần có sự thay đổi trong cách tiếp cận quản lý chuyển nhượng bất động sản. Bảng giá đất của nhà nước cần được điều chỉnh sao cho phản ánh đúng giá trị thị trường. Khi đăng ký đất đai và bất động sản, không chỉ đăng ký hiện vật mà còn phải đăng ký giá trị thực tế của tài sản đó. Việc này không chỉ giúp chính quyền có cái nhìn rõ ràng về thị trường mà còn tạo điều kiện cho sự bảo hộ chính xác cho các quan hệ giao dịch.
Đặc biệt, quy định buộc mọi giao dịch bất động sản phải thông qua một trung gian, như sàn giao dịch, có thể giúp đảm bảo tính minh bạch và lành mạnh của thị trường. Điều này cũng giúp cơ quan quản lý có được thông tin chính xác để đưa ra các biện pháp kiểm soát và quản lý hiệu quả hơn. Đồng thời, việc giao dịch bất động sản không sử dụng tiền mặt cũng là một biện pháp an toàn, giúp ngăn chặn rủi ro và giúp ngân hàng kiểm soát dòng tiền hiệu quả hơn.
Nhìn chung thì để giải quyết vấn đề trốn thuế trong giao dịch bất động sản, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý thuế, cảnh sát, và các cơ quan chuyên ngành khác. Đồng thời, cần có sự điều chỉnh trong các quy định về giá và quy trình giao dịch để tạo ra một môi trường giao dịch bất động sản minh bạch, công bằng, và an toàn.
2. Tác động của việc điều chỉnh bảng giá đất để tránh thất thu thuế
Việc điều chỉnh bảng giá đất nhằm tránh thất thu thuế trong chuyển nhượng Bất động sản (BĐS) không chỉ mang lại những ảnh hưởng tích cực về tính minh bạch và công bằng trong giao dịch, mà còn có những tác động to lớn đối với nhiều khía cạnh khác của kinh tế và quản lý quốc gia.
- Tăng tính minh bạch và công bằng: Bảng giá đất được điều chỉnh đồng đều và phản ánh đúng giá trị thị trường không chỉ giúp tạo ra một môi trường giao dịch công bằng mà còn tăng tính minh bạch. Các bên tham gia giao dịch sẽ có cái nhìn rõ ràng hơn về giá trị thực tế của BĐS, giúp tránh được những thông tin thiếu minh bạch và tiềm ẩn rủi ro.
- Ngăn chặn trốn thuế: Điều chỉnh bảng giá đất có tác dụng ngăn chặn hành vi trốn thuế hiệu quả hơn. Nếu giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn giá thực tế, việc tránh thuế sẽ trở nên khó khăn hơn. Điều này tạo ra sự công bằng trong đó mọi người đều chịu trách nhiệm đóng góp đúng mức vào ngân sách nhà nước.
- Tăng ngân sách nhà nước: Việc đảm bảo giá đất được đánh giá đúng mức sẽ tăng cường nguồn thu nhập cho ngân sách nhà nước. Những khoản thuế từ giao dịch BĐS sẽ trở nên đáng kể hơn, giúp ngân sách có nguồn thu nhập ổn định và đủ để đáp ứng các nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng.
- Giảm rủi ro pháp lý: Bảng giá đất chính xác giúp giảm rủi ro pháp lý đối với các giao dịch BĐS. Sự minh bạch và đồng nhất trong quá trình giao dịch giúp xây dựng sự tin tưởng của các bên liên quan, đồng thời giảm khả năng tranh chấp pháp lý do sự không rõ ràng trong giá trị tài sản.
- Tạo điều kiện cho thị trường BĐS ổn định: Bảng giá đất đồng đều và phản ánh đúng giá trị tạo ra một thị trường BĐS ổn định. Thị trường ổn định giúp giảm biến động, tăng tính dự đoán và lành mạnh, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và ngành kinh tế.
- Tăng tính chất thống nhất: Bảng giá đất được điều chỉnh giúp tăng tính chất thống nhất trong giao dịch BĐS, giảm bất đồng trong đánh giá giá trị của các tài sản. Điều này không chỉ hỗ trợ quá trình đàm phán giữa các bên liên quan mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển dài hạn và ổn định của thị trường.
Tuy nhiên, để đạt được những hiệu quả này, quá trình điều chỉnh bảng giá đất cần được thực hiện một cách cân nhắc, có sự hỗ trợ và đồng thuận từ các bên liên quan, và kết hợp với các biện pháp kiểm soát và quản lý khác để đảm bảo tính hiệu quả và công bằng trong quá trình thực hiện.
3. Quy định về thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, việc xác định thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được quy định một cách cụ thể và chi tiết. Cụ thể, có ba trường hợp cụ thể được nêu rõ như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận về người nộp thuế: Trong trường hợp này, nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận rõ ràng về việc bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thì thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Điều này nhấn mạnh vào sự rõ ràng và minh bạch về thời điểm chuyển nhượng để xác định trách nhiệm thuế.
- Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận về người nộp thuế: Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận rõ ràng về việc bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thì thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm bắt đầu quy trình làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản. Điều này làm cho quy trình chuyển nhượng và trách nhiệm thuế trở nên rõ ràng và dễ xác định.
- Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai: Nếu có trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai, thì thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. Điều này làm nổi bật sự quan trọng của việc đăng ký và báo cáo thuế trong quá trình chuyển nhượng có tính dự đoán. Trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, việc xác định thời điểm tính thuế đặt ra nhiều thách thức và yêu cầu sự chính xác, tính minh bạch và tính dự đoán cao từ phía cá nhân và cơ quan thuế. Điều này làm nổi bật sự phức tạp và quan trọng của quá trình đăng ký và báo cáo thuế trong bối cảnh mà các yếu tố chi phí, giá trị và thời gian có thể thay đổi trong quá trình xây dựng. Trước hết, quy định rằng thời điểm tính thuế sẽ là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. Điều này yêu cầu sự tự chủ và tính chủ động từ phía cá nhân để theo dõi và đăng ký thông tin chính xác về chuyển nhượng nhà ở trong tương lai. Cụ thể, cá nhân phải tự thực hiện các bước thủ tục đăng ký và báo cáo thuế để cung cấp thông tin liên quan đến giá trị tài sản, dự kiến thời gian hoàn thành xây dựng, và các yếu tố chi phí liên quan. Tính minh bạch và chính xác của thông tin báo cáo rất quan trọng trong việc đảm bảo tính công bằng trong thuế thu nhập cá nhân. Điều này giúp cơ quan thuế đánh giá đúng giá trị của giao dịch và áp dụng mức thuế phù hợp. Ngoài ra, việc cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác cũng giúp ngăn chặn các hành vi trốn thuế và duy trì sự minh bạch trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.
Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc thu thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, cũng như tạo ra các quy định chặt chẽ để ngăn chặn các hành vi trốn thuế và làm cho quy trình thuế trở nên hiệu quả hơn.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Hòa Nhựt về vấn đề trên. Nếu có thông tin thắc mắc quý khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi thông qua số điện thoại 1900.868644 hoặc [email protected] để được hỗ trợ. Xin trân trọng cảm ơn!
