1. Chủ đầu tư có thể bán căn hộ chung cư đã thế chấp ngân hàng?
Điều 147 của Luật nhà ở năm 2014 quy định rằng chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở tại đó. Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở và có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có ý định bán, cho thuê, hoặc mua nhà ở, họ phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được sự đồng ý của bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp.
Quy định này đặt ra yêu cầu cụ thể về việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, và việc này được thực hiện thông qua văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
Tính đến quy định này, việc chủ đầu tư bán căn hộ mà không giải chấp, đồng thời không có sự đồng ý của người mua căn hộ và ngân hàng là vi phạm quy định của pháp luật. Thế chấp tài sản ở ngân hàng đồng nghĩa với việc tài sản đó nằm trong quyền quản lý của ngân hàng.Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, người mua nhà cần hợp tác với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản chứng minh của cơ quan chức năng hoặc ngân hàng thế chấp dự án, chứng minh rằng căn hộ của họ không bị thế chấp. Nếu phát hiện căn hộ đã bị thế chấp, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải quyết với ngân hàng để giải chấp và khi cần thiết, buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bao gồm hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại.
2. Chủ đầu tư bán căn hộ không giải chấp có nên kiện hay không?
Quá trình giải chấp, còn được biết đến với thuật ngữ "xoá thế chấp," là một phương thức giải phóng tài sản đảm bảo được sử dụng để theo đuổi việc thế chấp vay vốn ra khỏi tổ chức cho vay. Thực tế, điều này có nghĩa là khi tất cả các khoản vay đã được thanh toán đầy đủ, và tất cả các điều khoản liên quan đến khoản vay đó đã được thỏa mãn, người cho vay sẽ không còn quyền cầm giữ tài sản đảm bảo nữa.
Tính đến thời điểm hiện tại, việc thế chấp tài sản là một thực tế phổ biến tại Việt Nam. Trong quá trình thực hiện thế chấp, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải tuân thủ các quy định pháp lý liên quan, trong đó có việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với đối tác của mình.
Theo quy định tại Điều 320 của Bộ luật dân sự 2015, nghĩa vụ của bên thế chấp được mô tả như sau:
- Bên thế chấp có trách nhiệm chuyển giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp có thoả thuận giữa các bên, trừ khi có quy định khác của pháp luật.
- Bên thế chấp phải bảo quản và giữ gìn tài sản thế chấp một cách đúng đắn.- Bên thế chấp phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục tình trạng tài sản thế chấp, bao gồm cả việc ngừng khai thác tài sản nếu việc này có thể làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản.
- Nếu tài sản thế chấp bị hư hỏng, bên thế chấp phải thực hiện sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương trong khoảng thời gian hợp lý, trừ khi có thoả thuận khác.
- Bên thế chấp phải đảm bảo cung cấp thông tin về tình trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
- Bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo về các quyền của bên thứ ba đối với tài sản thế chấp nếu có; nếu không thông báo, bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của bên thứ ba đối với tài sản thế chấp, đồng thời không được thực hiện các giao dịch như bán, thay thế, trao đổi, hay tặng cho tài sản thế chấp.
Dựa vào các điểm phân tích đã trình bày, có thể nhận thấy rằng một trong những nhiệm vụ mà bên thế chấp phải tuân thủ là không thực hiện bất kỳ giao dịch bán, thay thế, trao đổi, hay tặng cho tài sản thế chấp. Do đó, trong trường hợp tài sản vẫn đang ở tình trạng thế chấp và chưa được giải chấp, việc bán tài sản cho một bên thứ ba là không được phép. Việc này sẽ vi phạm quy định của pháp luật và bên nhận thế chấp hoàn toàn có quyền tiến hành kiện ra tòa.
Áp dụng tình huống cụ thể trong bài viết, khi chủ đầu tư bán căn hộ mà không thực hiện giải chấp, cả bên nhận thế chấp và bên mua căn hộ đều có quyền khởi kiện và nên làm như vậy để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của mình. Việc khởi kiện trong trường hợp này là cách hợp lý để đảm bảo rằng các quy định pháp luật liên quan đến việc giải chấp tài sản được tuân thủ đúng đắn và để bảo vệ các quyền của bên nhận thế chấp và bên mua căn hộ.
3. Hậu quả pháp lý của hành vi bán căn hộ không giải chấp
Trong trường hợp chưa tiến hành giải chấp, điều này có nghĩa là tài sản vẫn đang ở tình trạng thế chấp. Khi một tài sản đã được thế chấp, tất cả các bên liên quan đều có nghĩa vụ thực hiện trách nhiệm của mình đối với nhau và đối với tài sản thế chấp.
Từ đó, một vấn đề đặt ra: nếu căn hộ (là tài sản thế chấp) chưa được giải chấp, nhưng các cá nhân vẫn cố tình tiến hành giao dịch bán, họ sẽ phải đối mặt với hậu quả pháp lý nào?
3.1. Hậu quả pháp lý giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp
- Việc bán căn hộ thế chấp mà không tiến hành giải chấp đồng nghĩa với việc bên thế chấp vi phạm các quy định đã được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và làm ngược lại nghĩa vụ pháp lý mà họ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.
- Quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp không được đảm bảo trong tình trạng này. Trong một số trường hợp, quan hệ thế chấp không được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật về cả hình thức và nội dung khi ký kết hợp đồng thế chấp. Điều này dẫn đến những hậu quả pháp lý, như khi bên thế chấp thực hiện việc bán tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp không có đủ cơ sở và căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình (Hợp đồng trở nên vô hiệu).
Thực tế cho thấy, khi xâm phạm quy định về quan hệ thế chấp tài sản, pháp luật sẽ can thiệp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Tuy nhiên, không phải lúc nào việc xác định đúng sai cũng dễ dàng và rõ ràng. Trong trường hợp quy định pháp lý không đủ cụ thể và toàn diện, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ gặp khó khăn trong việc đưa ra quyết định và bảo vệ quyền lợi của các cá nhân. Điều này chính là một trong những hậu quả của hành vi bán tài sản thế chấp khi chưa giải chấp.
3.2. Hệ quả pháp lý giữa bên bán căn hộ không giải chấp với bên mua căn hộ
+ Trong trường hợp chưa giải chấp, quan hệ thế chấp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp vẫn được thiết lập và tồn tại. Do đó, quan hệ dân sự, như mua bán căn hộ giữa bên bán và bên mua, không đảm bảo giá trị pháp lý. Tại tình huống này, quan hệ mua bán căn hộ có thể bị coi là vô hiệu. Theo đó, bên bán và bên mua sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong tình cảnh này, quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua căn hộ không được bảo vệ.
+ Tính pháp lý của quan hệ mua bán không được đảm bảo, điều này có thể gây ra sự không hiệu quả trong công tác quản lý hoạt động dân sự liên quan đến mua bán và trao đổi tài sản từ phía cơ quan chức năng có thẩm quyền. Thậm chí, điều này còn tạo cơ hội cho sự xuất hiện của các hành vi vi phạm pháp luật, trong đó có nguy cơ lừa đảo và chiếm đoạt tài sản.
Luật Hòa Nhựt xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng thông qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: [email protected]. Xin trân trọng cảm ơn!
