1. Đất ở 20 năm không có tranh chấp được cấp sổ đỏ, có đúng không?
Chúng ta không thể tự khẳng định ngay rằng việc sở hữu đất trong vòng 20 năm mà không có tranh chấp sẽ tự động đảm bảo quyền sở hữu và được cấp Sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành. Theo quy định của Luật Đất đai, điều kiện sử dụng đất lâu dài và không có tranh chấp chưa đủ để được cấp Sổ đỏ. Trong mỗi trường hợp cụ thể, cần xem xét xem đất đó có được sử dụng ổn định hay không và có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không.
1.1. Với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể được cấp Sổ đỏ theo các điều kiện sau:
Trường hợp được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Theo khoản 1 và khoản 2 của Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
a) Đối với diện trường hợp giấy tờ đứng tên người sử dụng đất, điều kiện cấp Sổ đỏ là:
- Đang sử dụng đất ổn định.
- Có một trong các giấy tờ sau về quyền sử dụng đất:
+ Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ và pháp luật.
b) Đối với diện trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên người khác:
- Phải có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và có chữ ký của các bên: Cần có giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất hiện tại sang chủ mới. Giấy tờ này cần được chứng thực và có chữ ký của tất cả các bên liên quan, đảm bảo tính pháp lý và sự đồng thuận của tất cả các bên.
- Đến trước 01/7/2014 chưa thực sang tên quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện và hoàn tất trước ngày 01/7/2014. Điều này đồng nghĩa với việc quá trình chuyển nhượng phải được thực hiện trước thời điểm quy định để đảm bảo tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai.
- Đất không có tranh chấp: Trước khi cấp Sổ đỏ, cần xác định rằng đất đó không có tranh chấp. Điều này đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng và sử dụng đất diễn ra một cách trơn tru và không gặp phải vấn đề pháp lý nào từ các bên liên quan.
Trường hợp được cấp Sổ đỏ và có thể phải nộp tiền sử dụng đất:
Trường hợp này quy định chi tiết trong Khoản 3 của Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân được sử dụng đất dựa trên bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã được thi hành thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất, hộ gia đình hoặc cá nhân này phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 và chưa được cấp Sổ đỏ sẽ được cấp Sổ đỏ. Trong trường hợp này, hộ gia đình hoặc cá nhân cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
1.2. Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Vẫn được cấp sổ đỏ khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 101 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
Trường hợp được cấp sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất
Để được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất, đối tượng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014: Người sử dụng đất cần chứng minh rằng họ đã sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, thể hiện sự ổn định và liên tục trong việc sử dụng đất.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng khó khăn: Đối tượng cần có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi đất đặt tại. Phải tham gia trực tiếp vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Điều này thể hiện mục đích sử dụng đất liên quan đến việc giúp đỡ các vùng kinh tế khó khăn.
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp: UBND cấp xã cần xác nhận rằng người sử dụng đất là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp. Điều này đảm bảo tính ổn định và không gây rủi ro pháp lý cho quá trình cấp Sổ đỏ.
Trường hợp được cấp Sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất:
Đối với trường hợp mà người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, các điều kiện cụ thể được quy định như sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai: Người sử dụng đất cần chứng minh rằng họ đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004. Điều này thể hiện tính liên tục và ổn định trong quá trình sử dụng đất. Đất sử dụng phải tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, không có vi phạm nào liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch: UBND cấp xã cần xác nhận rằng đất không có tranh chấp. Điều này đảm bảo tính ổn định và không gây rủi ro pháp lý cho quá trình cấp Sổ đỏ. Đất cần phải phù hợp với quy hoạch địa phương. Xác nhận này chứng minh rằng việc sử dụng đất là hợp lý và không xâm phạm các quy định về quy hoạch đô thị hay nông thôn.
Từ những thông tin được nêu trên, có thể nhận thấy rằng quy định về việc cấp Sổ đỏ không đơn thuần dựa trên thời gian sử dụng đất mà còn tập trung vào nhiều yếu tố khác nhau. Trong mỗi trường hợp cụ thể, pháp luật đặt ra các điều kiện khác nhau, không chỉ giới hạn vào thời gian sử dụng đất.
Các điều kiện quan trọng mà pháp luật yêu cầu để được cấp Sổ đỏ bao gồm sự ổn định trong việc sử dụng đất, không có tranh chấp, và tuân thủ quy hoạch địa phương. Điều này thể hiện sự đa dạng và linh hoạt trong cách tiếp cận của pháp luật để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và pháp lý trong việc cấp nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Sổ đỏ.
Với những quy định này, quá trình cấp Sổ đỏ không chỉ tập trung vào thời gian sử dụng đất mà còn quan tâm đến các yếu tố khác nhau liên quan đến việc sử dụng đất, nhằm đảm bảo quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả và bền vững theo đúng quy định của pháp luật.
Tổng kết, không thể khẳng định rằng mọi trường hợp sử dụng đất trên 20 năm mà không có tranh chấp đều đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ. Chẳng hạn, trong trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đã được sử dụng trên 20 năm mà không gặp tranh chấp, tuy nhiên, nếu đất này không tuân thủ quy định về sự ổn định trong việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thì nó sẽ không đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ. Điều này nhấn mạnh rằng quá trình cấp Sổ đỏ không chỉ dựa vào thời gian sử dụng đất và sự không có tranh chấp, mà còn đặt ra các yêu cầu khác như sự ổn định trong việc sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính chính xác và pháp lý của quá trình cấp Sổ đỏ.
2. Các yếu tố xác định đất ổn định là gì?
Điều 21 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Điều 11 của Nghị định 104/2022/NĐ-CP, quy định rõ về căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định dựa trên thời gian và nội dung liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất: Đối với đất nông nghiệp, thời điểm sử dụng đất ổn định được xác nhận qua biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối với đất đô thị, thời điểm sử dụng đất ổn định được xác nhận qua biên lai nộp thuế nhà đất.
- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất: Thông qua biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính, thời điểm sử dụng đất ổn định được xác định.
- Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành: Thời điểm sử dụng đất ổn định được xác nhận thông qua quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân.
- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Thời điểm sử dụng đất ổn định được xác nhận qua quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
- Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Thời điểm sử dụng đất ổn định được xác nhận thông qua quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo. Thẻ Căn cước công dân hoặc
- Chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh; giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở: Xác nhận thông tin về cư trú của người sử dụng đất qua các giấy tờ cá nhân và hộ khẩu, nếu không có thông tin về cư trú trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất: Đối với đất được giao, phân, cấp nhà hoặc đất từ cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, thời điểm sử dụng đất ổn định được xác định qua giấy tờ này.
- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thời điểm sử dụng đất ổn định được xác nhận thông qua giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ: Thông qua các tài liệu đo đạc, bản đồ và sổ mục kê, thời điểm sử dụng đất ổn định được xác nhận.
- Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký: Thời điểm sử dụng đất ổn định được xác nhận qua bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Những quy định trên giúp rõ ràng hóa quá trình xác định thời điểm sử dụng đất ổn định, tạo nền tảng cho việc quản lý và cấp giấy tờ liên quan đến đất đai một cách chính xác và minh bạch theo quy định của pháp luật.
Liên hệ qua 1900.868644 hoặc [email protected]
