Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có cần công chứng hay không?

1. Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng không?

Hiện nay, các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc không đề cập đến việc bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực cho hợp đồng này. Do đó, các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc có thể tự do lựa chọn có công chứng hay không cho hợp đồng của họ. Điều này mang lại sự linh hoạt và thuận tiện cho các bên trong quá trình thực hiện giao dịch, tùy thuộc vào nhu cầu và mong muốn cụ thể của họ.

Hiện, hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Lúc này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:

Trường hợp 1: Trường hợp hợp đồng được giao kết:

- Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc. Trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc sẽ hoàn trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc khi các điều kiện và điều khoản trong hợp đồng được thỏa thuận được thực hiện đầy đủ và không có sự vi phạm nào từ bên đặt cọc.

- Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền: Trong trường hợp này, tài sản đặt cọc sẽ được sử dụng để trừ đi số tiền cần trả trong hợp đồng, như các khoản thanh toán phí dịch vụ, tiền thuê, hoặc các khoản nợ khác mà bên đặt cọc phải thực hiện theo thỏa thuận. Các số tiền được trừ từ tài sản đặt cọc phải được xác định cụ thể trong hợp đồng và tuân thủ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Trường hợp 3: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc:

- Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc. Trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc phải hoàn trả lại toàn bộ tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc mà không có bất kỳ điều kiện hay yêu cầu nào.

- Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc. Trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc có thể chọn trả một số tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc thay vì trả lại tài sản đặt cọc. Số tiền này phải được xác định cụ thể trong hợp đồng đặt cọc hoặc thông qua thỏa thuận giữa hai bên.

Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng Hợp đồng đặt cọc.

2. Thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc mới nhất

Theo Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn như sau:                    

- Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

+ Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

-  Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

- Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Công chứng viên có trách nhiệm hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật liên quan đến việc thực hiện hợp đồng và giao dịch. Đồng thời, họ cũng phải giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, cũng như ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia vào hợp đồng và giao dịch.

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng tồn tại các vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng hoặc giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, hoặc có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể, công chứng viên sẽ đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ thêm. Nếu cần thiết, công chứng viên có thể tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định. Trong trường hợp không thể làm rõ được các vấn đề hoặc nghi ngờ vẫn tồn tại, công chứng viên có quyền từ chối thực hiện công chứng. Quyết định từ chối này nhằm bảo vệ tính công bằng, minh bạch và pháp luật, đồng thời giữ vững uy tín và trách nhiệm của người công chứng.

- Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch mà họ được yêu cầu công chứng. Nếu trong dự thảo đó phát hiện có điều khoản vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội, hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, công chứng viên phải rõ ràng chỉ ra cho người yêu cầu công chứng biết để họ có thể sửa chữa. Trong trường hợp người yêu cầu công chứng không chấp nhận sửa chữa, công chứng viên có quyền từ chối công chứng. Quyết định từ chối này nhằm bảo đảm tính hợp pháp và công bằng của hợp đồng hoặc giao dịch, đồng thời đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật và nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp của công chứng viên.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

- Khi người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng hoặc giao dịch, họ sẽ ký vào từng trang của tài liệu đó. Công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại điều khoản 1 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đồng hoặc giao dịch. Điều này nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của các thông tin được ghi chép trong hợp đồng hoặc giao dịch, cũng như bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia.

Như vậy, bạn muốn công chứng hợp đồng đặt cọc thì bạn cần chuẩn bị các giấy tờ, tại liệu và thực hiện theo thủ tục nêu trên.

3. Khi nào hợp đồng đặt cọc có hiệu lực?

Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

- Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

- Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.

Như vậy, hợp đồng đồng đặt cọc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

4. Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất

Theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận, sẽ phải chịu mức phạt cọc. Mức phạt cọc được xác định như sau:

- Trong trường hợp hợp đồng được giao kết và thực hiện: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

- Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị của tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng, đồng thời tạo điều kiện cho các bên tham gia đảm bảo quyền lợi của mình theo quy định của pháp luật.

Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội. 

Trên đây là bài viết của Luật Hòa Nhựt, hy vọng bài viết đã mang đến thông tin hữu ích cho bạn đọc. Nếu có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến bài viết hay có nhu cầu được tư vấn pháp luật, xin vui lòng liên hệ hotline 1900.868644 hoặc email [email protected].