Quy định về ký quỹ bảo đảm khi thực hiện dự án đầu tư năm 2023

1. Ký quỹ là gì?

Quy trình ký quỹ đóng một vai trò cực kỳ quan trọng và không thể thiếu khi thực hiện những giao dịch mang tính pháp lý cao hoặc đòi hỏi tính xác thực và đáng tin cậy. Nó không chỉ là một biện pháp bảo đảm tính hợp pháp, mà còn là cơ hội để tất cả các bên tham gia có thể an tâm về quyền lợi của mình.

Trong việc thực hiện quy trình ký quỹ, các bên liên quan được yêu cầu cung cấp một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị mà họ gửi vào một tài khoản được đặc cách tại một tổ chức tài chính có uy tín. Các tài sản này có thể bao gồm kim cương, ngọc quý hoặc những tài liệu có giá trị đáng kể. Mục đích hàng đầu của việc này là đảm bảo tính pháp lý tương đương và bảo vệ quyền lợi của mọi bên tham gia trong quá trình giao dịch.

Từ việc thực hiện quy trình ký quỹ, chắc chắn sẽ tạo ra sự chắc chắn rằng những nghĩa vụ pháp lý có liên quan sẽ được thực hiện đúng thời hạn và đầy đủ. Đội ngũ của tổ chức tài chính chịu trách nhiệm cực kỳ cẩn trọng và minh bạch trong việc bảo quản và quản lý các tài sản được ký quỹ. Trọng trách của họ là đảm bảo rằng tài sản này chỉ được giải ngân hoặc sử dụng khi tất cả các điều kiện được quy định trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật đều được tuân thủ một cách nghiêm ngặt.

Ngoài việc đảm bảo tính hợp pháp và đáng tin, quy trình ký quỹ còn góp phần xây dựng sự tin tưởng và thăng bằng trong quan hệ giữa các bên tham gia. Sự đảm bảo và an toàn của tài sản được ký quỹ giúp tất cả các bên tự tin hơn khi tham gia vào những giao dịch phức tạp và quan trọng.

Một lợi ích quan trọng khác mà quy trình ký quỹ mang lại đó là trong trường hợp có bất kỳ tranh chấp nào nảy sinh, thì quy trình này có thể làm việc như một công cụ giải quyết tranh chấp một cách công bằng và hiệu quả. Các tài sản đã được ký quỹ có thể được sử dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý hoặc đạt được sự thỏa thuận giữa các bên, đồng thời tránh xa những cuộc tranh cãi và xung đột không cần thiết.

Tóm lại, không thể phủ nhận tầm quan trọng của việc thực hiện quy trình ký quỹ, một khía cạnh quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp và tạo sự tin tưởng trong các giao dịch. Nó không chỉ đem lại lòng tin và sự chắc chắn cho tất cả các bên tham gia mà còn đảm bảo quá trình thực hiện giao dịch diễn ra một cách trôi chảy và hiệu quả.

2. Các trường hợp phải ký quỹ trong đầu tư 

Căn cứ vào các quy định được nêu trong Luật Đầu tư năm 2020 cùng với Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, chúng ta có thể thấy rõ ràng rằng việc đầu tư vào những dự án có liên quan đến đất đai đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ đối với quy định về việc ký quỹ hoặc cần phải có sự đảm bảo từ phía ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện dự án được diễn ra theo đúng tình thế.

Tuy nhiên, có một số tình huống đặc biệt được quy định miễn khỏi yêu cầu này. Thứ nhất, trong trường hợp mà nhà đầu tư đã chiến thắng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất để tiến hành dự án và đã hoàn thành việc thanh toán số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho toàn bộ khoảng thời gian thuê đất.

Thứ hai, nếu nhà đầu tư đã chiến thắng trong việc thầu để thực hiện dự án sử dụng đất.

Thứ ba, trường hợp xảy ra khi nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng dự án từ phía Nhà nước hoặc đã thuê đất từ Nhà nước sau khi đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu liên quan đến việc ký quỹ, đóng góp vốn và huy động vốn theo tiến độ đã được quy định trong quyết định chấp thuận chiến lược đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư.

Thứ tư, trường hợp xảy ra khi nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản liên quan từ người khác đã sử dụng đất để tiến hành dự án đầu tư.

Và cuối cùng, trong những trường hợp dự án đầu tư đã được thực hiện hoặc nhận được sự phê duyệt cho việc thực hiện trước ngày 1/7/2015 và rơi vào phạm vi mà yêu cầu bảo đảm thực hiện dự án.

Tuy nhiên, cần lưu ý theo quy định trong Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, những dự án đầu tư liên quan đến đất mà không có mục tiêu kinh doanh cụ thể sẽ không phải tuân thủ các điều kiện quy định về ký quỹ, bao gồm cả việc quy định tại khoản 3 của Điều 58 trong Luật Đất đai.

Hơn nữa, theo quy định tại khoản 4 của Điều 77 trong Luật Đầu tư năm 2020, nếu trong quá trình thực hiện dự án, nhà đầu tư thực hiện việc thay đổi mục tiêu, tiến độ dự án hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất sau khi Luật này có hiệu lực, thì nhà đầu tư vẫn cần tuân thủ đầy đủ quy định về việc ký quỹ hoặc có sự bảo lãnh từ ngân hàng liên quan đến nghĩa vụ ký quỹ theo quy định.

Tóm lại, khi tiến hành đầu tư vào các dự án có liên quan đến đất đai, việc tuân thủ quy định về việc ký quỹ là điều cần thiết, trừ những tình huống được quy định miễn khỏi yêu cầu này theo các điều khoản cụ thể trong luật pháp.

3. Hình thức ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án

Phụ thuộc vào những quy định được ghi nhận tại khoản 1 của Điều 26 trong Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, việc bảo đảm hiệu quả thực hiện các dự án đầu tư từ phía nhà đầu tư đã được ghi rõ thông qua việc thỏa thuận bằng văn bản giữa cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký đầu tư và nhà đầu tư. Cơ sở này không chỉ góp phần tạo dựng một hệ thống bảo đảm chắc chắn cho việc tiến hành các dự án đầu tư có tính pháp lý cao, mà còn đảm bảo rằng các quyền lợi pháp lý của tất cả các bên tham gia liên quan đều được tuân theo và bảo vệ.

Quá trình thỏa thuận để đảm bảo việc thực hiện dự án đầu tư chứa đựng một loạt nội dung chính quan trọng, nhằm đảm bảo rằng việc thực hiện dự án diễn ra một cách hợp pháp và hiệu quả. Điều này được thể hiện qua những yếu tố sau đây:

1. Xác định mọi chi tiết liên quan đến dự án, bao gồm cả tên gọi của dự án, mục tiêu, địa điểm thực hiện, tỷ lệ quy mô, nguồn vốn đầu tư, lịch trình thực hiện và khoảng thời gian hoạt động của dự án. Điều này đảm bảo rằng nhà đầu tư tuân thủ đúng theo những quy định tại Quyết định chấp thuận chiến lược đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với việc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
2. Xác định cách thức bảo đảm thực hiện dự án, đảm bảo rằng nhà đầu tư có đủ khả năng và tài sản cần thiết để tiến hành dự án một cách hiệu quả.
3. Xác định số tiền bảo đảm để thực hiện dự án đầu tư, mức độ này cần được đảm bảo đủ lớn và phù hợp nhằm đảm bảo rằng tiến độ và chất lượng của dự án được duy trì.
4. Xác định thời gian và kỳ hạn bảo đảm thực hiện dự án, điều này giúp đảm bảo tính thời vụ và hiệu quả trong việc sử dụng các nguồn tài chính và tài sản liên quan.
5. Đề xuất các biện pháp trong trường hợp cần hoàn trả, điều chỉnh hoặc chấm dứt bảo đảm thực hiện dự án, đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với từng tình huống.
6. Đưa ra giải pháp xử lý trong trường hợp số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả và đã được đóng góp vào ngân sách nhà nước, để bảo vệ tài sản của nhà nước một cách hiệu quả và bảo đảm việc sử dụng tài nguyên này theo mục đích đúng đắn.
7. Xác định một cách rõ ràng các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên liên quan đối với việc thực hiện dự án, tạo ra sự minh bạch và trách nhiệm trong quá trình thực hiện.
8. Không chỉ có những nội dung cơ bản kể trên, mà còn có những điều khoản và điều kiện khác do các bên thỏa thuận cùng nhau, tuy nhiên, phải đảm bảo rằng các điều khoản này không vi phạm quy định pháp luật và đảm bảo tính pháp lý và công bằng trong tất cả các giao dịch.
9. Từ những điểm nêu trên, việc đảm bảo thực hiện các dự án đầu tư trở nên hoàn thiện hơn và đáng tin cậy hơn, mang lại sự bảo vệ cho quyền lợi chung và thúc đẩy sự phát triển bền vững cho cộng đồng và quốc gia. Các quy định này giữ vững tính pháp lý và xác lập một cơ sở cho các bên tham gia có sự tự tin trong việc tham gia vào những giao dịch đầu tư quan trọng và phức tạp.

4. Thời điểm ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Theo quy định tại khoản 5 của Điều 26 trong Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, các nhà đầu tư đang đối diện với nhiệm vụ tuân thủ một loạt quy định về việc ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh từ tổ chức tín dụng có liên quan đến nghĩa vụ ký quỹ. Các trường hợp mà yêu cầu này áp dụng bao gồm:

1. Trong trường hợp nhà đầu tư đã nhận được Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư kèm theo Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt kết quả của việc trúng đấu giá và trước khi bắt đầu thực hiện các phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu như nhà đầu tư không thực hiện việc tạm ứng số tiền liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư, họ phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ.
2. Trong trường hợp trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư đã tạm ứng số tiền liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư hoặc nhà đầu tư đã được lựa chọn để thực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và nhận được sự cho phép thuê đất hoặc trả tiền thuê đất hằng năm từ phía Nhà nước. Trong trường hợp này, nhà đầu tư cũng cần thực hiện nghĩa vụ ký quỹ.

Thời hạn để bảo đảm thực hiện dự án được tính từ thời điểm mà nghĩa vụ theo quy định đã được thực hiện, đến thời điểm mà số tiền ký quỹ sẽ được hoàn trả cho nhà đầu tư hoặc nộp vào ngân sách nhà nước, hoặc đến thời điểm mà hiệu lực của chứng thư bảo lãnh bị chấm dứt.

Trong khoản 7 của Điều 26, Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định thêm rằng khi nhà đầu tư đã thực hiện việc tạm ứng số tiền liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư cho cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước để thực hiện các phương án đã được phê duyệt, những điều kiện sau đây được áp dụng:

1. Nếu số tiền đã ứng bằng hoặc vượt quá mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định, nhà đầu tư không cần phải nộp ngay số tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh từ tổ chức tín dụng tại thời điểm đó.
2. Trong trường hợp số tiền đã tạm ứng nhỏ hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định, nhà đầu tư cần nộp số tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh từ tổ chức tín dụng, với mức chênh lệch giữa số tiền đã ứng và mức bảo đảm thực hiện dự án tại thời điểm đó.

Thêm vào đó, theo khoản 6 của Điều 26, Nghị định 31/2021/NĐ-CP đã quy định những điểm sau:

1. Với những dự án đầu tư được chia thành nhiều giai đoạn, việc nộp và hoàn trả số tiền ký quỹ sẽ được thực hiện tuỳ theo từng giai đoạn thực hiện dự án theo quy định tại Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án.
2. Nhà đầu tư có thể chuyển số tiền ký quỹ còn lại từ giai đoạn trước để bảo đảm việc thực hiện dự án giai đoạn tiếp theo, mà không cần phải hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại từ giai đoạn trước. Họ cũng phải nộp số tiền chênh lệch giữa số tiền ký quỹ cho giai đoạn tiếp theo và số tiền ký quỹ từ giai đoạn trước (nếu có).

Tất cả những quy định nêu trên chắc chắn sẽ đảm bảo tính pháp lý và tạo ra môi trường thúc đẩy việc thực hiện các dự án đầu tư có tính pháp lý cao, đồng thời đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan trong môi trường giao dịch phức tạp.

5. Mức ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Theo như được quy định tại khoản 2 của Điều 43 trong Luật Đầu tư 2020 và khoản 2 của Điều 26 trong Nghị định 31/2021/NĐ-CP, một yếu tố quan trọng đối với việc thực hiện các dự án đầu tư là việc xác định mức ký quỹ bảo đảm. Quá trình này dựa vào nhiều yếu tố quan trọng như quy mô, tính chất, và tiến độ thực hiện của từng dự án. Mục tiêu của việc quy định mức ký quỹ này không chỉ là để tạo ra một hệ thống bảo đảm vững chắc cho việc thực hiện các dự án đầu tư, mà còn nhằm bảo đảm tính pháp lý và sự ổn định trong quá trình thực hiện các hoạt động đầu tư.

Việc xác định mức ký quỹ bảo đảm cho việc thực hiện dự án đầu tư mang những điểm nhấn quan trọng sau đây:

Mức ký quỹ thường nằm trong khoảng từ 01% đến 03% tổng vốn đầu tư của dự án. Điều này làm cho mức ký quỹ có thể tùy chỉnh phù hợp với từng dự án cụ thể. Cụ thể như sau:

• Với những dự án có phần vốn đầu tư dưới 300 tỷ đồng, mức ký quỹ sẽ là 3% tổng vốn đầu tư. Điều này đảm bảo rằng các dự án có quy mô nhỏ sẽ có mức ký quỹ phù hợp để đảm bảo tính thực thi của chúng.
• Đối với dự án có phần vốn đầu tư từ 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ sẽ là 2% tổng vốn đầu tư. Điều này được áp dụng cho các dự án có quy mô trung bình, nhằm đảm bảo sự ổn định và đáng tin cậy trong việc thực hiện.
• Đối với dự án có phần vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ sẽ là 1% tổng vốn đầu tư. Điều này thích hợp cho các dự án lớn với quy mô đầu tư cao, bảo đảm mức ký quỹ phù hợp với tầm quan trọng của dự án.

Nếu dự án đầu tư được phân chia thành nhiều giai đoạn, số tiền ký quỹ sẽ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện dự án, trừ khi có quy định khác.

Cần lưu ý rằng, khi xác định mức ký quỹ bảo đảm, không bao gồm các khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho Nhà nước và chi phí xây dựng các công trình thuộc dự án mà nhà đầu tư sẽ bàn giao cho Nhà nước sau khi hoàn thành (nếu có). Điều này giúp đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định mức ký quỹ cần thiết.

Trong trường hợp tại thời điểm ký thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đầu tư chưa thể xác định chính xác chi phí xây dựng các công trình bàn giao cho Nhà nước, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ dựa vào dự toán chi phí trong Đề xuất dự án do nhà đầu tư lập để xác định số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Điều này đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong việc đảm bảo ký quỹ cho dự án đầu tư.

Tổng cộng, việc quy định mức ký quỹ bảo đảm cho việc thực hiện dự án đầu tư là một biện pháp quan trọng và cần thiết, giúp bảo vệ tính pháp lý và đáng tin cậy trong các hoạt động đầu tư. Đây cũng chính là yếu tố tạo động lực thúc đẩy sự phát triển bền vững của cộng đồng và quốc gia.

Mọi thắc mắc quý khách hàng xin vui lòng gửi về số Hotline 1900.868644 hoặc địa chỉ email [email protected] để được giải đáp. Trân trọng!

Chúng tôi tin tưởng rằng với sự hỗ trợ của chúng tôi, quý vị sẽ vượt qua mọi khó khăn và đạt được sự thành công trong hoạt động kinh doanh. Đội ngũ luật sư của chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng quý vị, và chúng tôi hy vọng sẽ trở thành đối tác đáng tin cậy của quý vị trong lĩnh vực kinh doanh và pháp lý.