1. Thế nào là phân lô bán nền?
Ngày nay, việc phân lô bán nền và mua đất phân lô bán nền tại các địa phương đang trở nên ngày càng phổ biến. Quy trình phân lô bán nền liên quan đến việc chia nhỏ một khu đất lớn thành các lô nhỏ hơn, nhằm mục đích bán cho các nhà đầu tư hoặc cá nhân có ý định xây dựng nhà ở. Thường do các chủ đầu tư thực hiện, quá trình này nhằm tối ưu hóa giá trị và khai thác tốt nhất cho khu đất. Các lô được phân chia có kích thước và hình dạng đa dạng, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của khách hàng.
Đất phân lô bán nền được định nghĩa là khu đất chưa có xây dựng và đã được quy hoạch thành các lô đất có diện tích cố định. Sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng đất nền theo đúng quy định pháp luật, chủ sở hữu sẽ có đầy đủ quyền lợi để bắt đầu quá trình xây dựng các công trình trên đó.
2. Điều kiện phân lô bán nền đất
Dựa trên quy định của Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
-Thứ nhất, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, và các công trình dịch vụ, theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
- Thứ hai, trước khi chuyển nhượng cho người mua, phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực với thửa đất sẽ chuyển nhượng.
- Thứ ba, cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như cấp nước, thoát nước, cấp điện, và thu gom rác thải.
- Thứ tư, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có), tiền sử dụng đất, và tiền thuê đất.
- Thứ năm, tuân thủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, kinh doanh nhà ở, và bất động sản.
- Thứ sáu, dự án không được phép nằm trong địa bàn các phường thuộc các đô thị loại I trực thuộc Trung ương và đô thị loại đặc biệt. Cũng như không được phép ở khu vực trung tâm, nơi có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Thêm vào đó, không được phép ở mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
- Thứ bảy, trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân để tự xây dựng nhà ở, họ phải tuân thủ việc xây dựng nhà theo đúng giấy phép xây dựng, và đồng thời tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Vì vậy, để đạt được quyền được phép phân lô bán nền cho dự án, các điều kiện nêu trên cần phải được đáp ứng đầy đủ. Trong trường hợp của chị Hằng, để xác định xem có nên mua mảnh đất này hay không và để kiểm tra xem chủ đầu tư đã thực sự được cấp phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô hay không, chị cần so sánh các điều kiện nêu trên với tình hình cụ thể của mảnh đất mình quan tâm. Chị cũng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan để xác minh rõ ràng việc cấp phép này đã được thực hiện theo quy định.
Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô bán nền đòi hỏi phải đáp ứng các điều kiện cụ thể và chỉ được thực hiện sau khi nhận được sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu có hành vi tự ý bán đất dưới hình thức phân lô bán nền mà không tuân thủ quy định, cá nhân hoặc tổ chức thực hiện hành động này sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp đất không đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền, nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành thực hiện, họ sẽ phải đối mặt với mức xử phạt vi phạm hành chính cụ thể sẽ được trình bày sau đây.
3. Quy định về xử phạt hành vi phân lô, bán nền khi chưa đủ điều kiện
3.1. Mức xử phạt
Dựa trên quy định của Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, đã được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP, về mức xử phạt vi phạm hành chính đối với việc phân lô, bán nền khi không đáp ứng đủ điều kiện, có các quy định chi tiết như sau:
- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà không đáp ứng ít nhất một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định. Đối với trường hợp đã đáp ứng các điều kiện nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép, mức xử phạt sẽ được áp dụng như sau:
Hình thức và mức xử phạt phụ thuộc vào diện tích đất chuyển nhượng theo hình thức phân lô trái phép, như sau:
+ Dưới 0,5 ha: phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng;
+ Từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;
+ Từ 01 ha đến dưới 03 ha: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;
+ 03 ha trở lên: phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng.
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đáp ứng ít nhất hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP trở lên, hình thức và mức xử phạt như sau:
+ Dưới 0,5 ha: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;
+ Từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;
+ Từ 01 ha đến dưới 03 ha: phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng;
+ 03 ha trở lên: phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.
- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, vi phạm sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ. Nghị định này liên quan đến việc xử phạt các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, cũng như quản lý sử dụng nhà và công sở.
3.2. Biện pháp khắc phục hậu quả
Ngoài việc bị xử phạt tiền, tổ chức có hành vi vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
Đối với các biện pháp khắc phục hậu quả, theo quy định tại khoản 4 của Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP, bao gồm:
- Trong trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, theo quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013, tổ chức buộc phải thực hiện thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để có sự cho phép phân lô, bán nền.
- Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).
- Trong trường hợp không đáp ứng được điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), chủ đầu tư buộc phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt.
- Chủ đầu tư còn bị buộc phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Luật Hòa Nhựt xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: [email protected]. Xin trân trọng cảm ơn!
