1. Thế nào là dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư?
Dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 được định nghĩa là tập hợp các kế hoạch đề xuất cung cấp vốn trong thời gian trung hạn hoặc dài hạn, nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh tại một địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định. Thông qua các dự án đầu tư, ta có thể có thông tin về các nhà đầu tư, những dự định cụ thể và các kế hoạch mà họ sẽ thực hiện. Đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dự án đầu tư là cơ sở quan trọng để quyết định việc cấp phép đầu tư. Đồng thời, những dự án này cũng là nền tảng để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án.
Dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới có thể được hiểu là tập hợp các đề xuất cung cấp vốn trung hạn hoặc dài hạn, nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư vào hạ tầng cho khu dân cư mới.
2. Những đặc điểm của dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới
Dự án đầu tư hạ tầng cho khu dân cư mới mang những đặc điểm sau đây:
- Mục tiêu đầu tư rõ ràng: Dự án đầu tư luôn xác định một mục tiêu cụ thể, được thể hiện trong đề xuất dự án và hồ sơ nộp kèm quyết định chủ trương đầu tư. Để được xét duyệt, chủ đầu tư cần không chỉ chuẩn bị về kinh phí và đội ngũ nhân lực mà còn đặt ra mục tiêu hợp lý phản ánh đúng tiến trình thực hiện dự án.
- Thời gian tồn tại hữu hạn: Dự án đầu tư có thời gian hoạt động giới hạn, có thể là ngắn hạn hoặc dài hạn. Dù thời gian thực hiện có thể khác nhau, nhưng đều có tính chất hữu hạn. Cụ thể:
+ Thời hạn hoạt động của dự án trong khu kinh tế không vượt quá 70 năm.
+ Thời hạn hoạt động của dự án ngoại khu kinh tế không quá 50 năm. Đối với các dự án thực hiện tại các vùng khó khăn về mặt kinh tế - xã hội hoặc có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, thời hạn có thể lâu hơn, nhưng không quá 70 năm.
Dự án đầu tư có thể chuyển nhượng, và các nhà đầu tư sẽ có quyền chuyển giao toàn bộ hoặc một phần của dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Dự án đầu tư hoặc phần dự án chuyển nhượng không bị chấm dứt theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 của Điều 48 trong Luật Đầu tư 2020, cụ thể như sau:
+ Nhà đầu tư quyết định chấm dứt các hoạt động của dự án đầu tư.
+ Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng hoặc trong điều lệ doanh nghiệp.
+ Hết thời hạn của hoạt động của dự án đầu tư.
- Cơ quan đăng ký đầu tư có thể chấm dứt hoặc chấm dứt một phần của hoạt động dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:
+ Dự án đầu tư thuộc các trường hợp được quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 của Điều 47 của Luật Đầu tư 2020, mà nhà đầu tư không khắc phục được điều kiện ngừng hoạt động.
+ Nhà đầu tư không tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh về địa điểm đầu tư trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày không sử dụng địa điểm đầu tư, trừ khi có quy định khác.
+ Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và đã hết thời hạn 12 tháng từ ngày ngừng hoạt động, mà cơ quan đăng ký đầu tư vẫn không thể liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư.
+ Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Nhà đầu tư không thực hiện ký quỹ hoặc không có bảo lãnh về nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với các dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.
+ Nhà đầu tư thực hiện các hoạt động đầu tư trên cơ sở giao dịch dân sự giả mạo theo quy định của pháp luật về dân sự.
+ Theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết trọng tài.
3. Quy trình thực hiện lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư
3.1. Có đất, khu đất để làm dự án đầu tư khu dân cư
Trong các dự án đầu tư phát triển khu dân cư, thường lựa chọn thực hiện trên đất nông nghiệp như đất lúa, đất trồng cây lâu năm, hoặc đất rừng sản xuất, vì chi phí đền bù thường thấp hơn so với đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư sinh lời và đạt được lợi nhuận cao.
Để có được quyền sử dụng đất cho các dự án, chủ đầu tư thường phải thực hiện các bước như sau:
- Một phương thức phổ biến là chủ đầu tư trước đó đã mua hoặc thu gom một số lô đất liền kề, sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Thực hiện các thủ tục đầu tư từ bước xin chấp thuận chủ trương, kèm theo việc chấp thuận nhà đầu tư thông qua quá trình đấu thầu để lựa chọn đối tác (đối với những dự án mà đất chưa thuộc sở hữu của nhà đầu tư).
- Nhận đất từ nhà nước để triển khai dự án đất nền (khu dân cư).
- Tham gia đấu giá đất, thường diễn ra tại các địa phương có kế hoạch phát triển dự án khu dân cư hoặc đô thị. Địa phương sẽ tổ chức bán đấu giá để chọn lựa chủ đầu tư thích hợp cho dự án, đặc biệt là đối với các khu đất đã được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng.
3.2. Thực hiện đền bù
Trong một dự án đầu tư khu dân cư hoặc khu đô thị, bước quan trọng nhất có thể coi là quá trình thu gom đất, một yếu tố quyết định giữa thành công và thất bại của dự án. Chủ đầu tư cần thu gom ít nhất 60-70% diện tích đất tại các khu vực dự án để giảm thiểu rủi ro. Trên thực tế, nhiều dự án không thể thực hiện quá trình đền bù đất mà dẫn đến kết quả không thành công.
Khi đã có đủ diện tích đất, chủ đầu tư có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Công tác đền bù có thể được nhà nước hỗ trợ, với ban bồi thường thực hiện các công đoạn thống kê, định giá. Chủ đầu tư sẽ phải cung cấp khoản tiền được định giá cho ban bồi thường, nhằm hỗ trợ quá trình thực hiện công tác đền bù.
3.3. Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư
Trước hết, chủ đầu tư cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ cho dự án. Họ có thể tự thực hiện hoặc thuê các công ty chuyên lĩnh vực viết dự án để nhận được tư vấn và có một bộ hồ sơ chuyên nghiệp và chuẩn mực.
Để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải xin phép từ các cơ quan chính quyền, như UBND cấp Quận, Huyện (đối với các dự án lớn hoặc khi chủ đầu tư là tổ chức, sẽ cần phép từ UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó tuân thủ các quy hoạch của nhà nước và là lựa chọn phù hợp để phát triển khu dân cư, sẽ có văn bản đồng ý cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư.
3.4. Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng
Ở giai đoạn này, chủ đầu tư sẽ phải đến Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc để xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng cho dự án của mình. Điều này bao gồm việc quyết định về việc xây dựng khu dân cư, các khu thương mại, và các chi tiết chiến lược khác như mật độ xây dựng, quy hoạch phân lô đất, khu vực dành cho các tiện ích như trường học, chợ, bệnh viện, cũng như các yếu tố khác như chiều cao, cấp điện nước, và hệ thống thoát nước.
Sau khi có phương án đầu tư hạ tầng, các chủ đầu tư sẽ hợp tác với các công ty thiết kế để lên kế hoạch mặt bằng cho dự án khu dân cư hoặc khu đô thị của họ. Các hạng mục cụ thể có thể bao gồm đường xá, tiện ích cộng đồng, hệ thống điện và nước, công trình cống thoát nước, đèn chiếu sáng, và nhiều yếu tố khác
3.5. Quyết định phê duyệt 1/500
Nếu cấp có thẩm quyền đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng đã được thiết kế, sẽ được cấp văn bản chấp thuận cho đầu tư hạ tầng, và quyết định 1/500 sẽ được ban hành.
Quyết định 1/500 có thể đơn giản hiểu là một văn bản mà các cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án và đầu tư hạ tầng. Trong văn bản này, mọi chi tiết liên quan đến khu đất, chủ đầu tư, vị trí, quy hoạch kiến trúc, phân loại block, chiều cao, khoảng lùi trước, lùi sau, hệ thống đường xá, và các thông tin khác sẽ được mô tả chi tiết và rõ ràng
3.6. Xin cấp giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý được cấp bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cho phép các chủ đầu tư thực hiện công tác xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, hoặc di dời công trình. Trong trường hợp các dự án đầu tư khu dân cư hoặc khu đô thị, giấy phép xây dựng không chỉ xác định các hạng mục cụ thể mà còn liên quan đến hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, đèn chiếu sáng, cấp nước, năng lượng, hệ thống thu gom và xử lý nước thải, cùng với nhiều yếu tố khác.
3.7. Làm cơ sở hạ tầng
Sau khi có quyết định 1/500, chủ đầu tư dự án khu dân cư hoặc đô thị sẽ tiến hành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Điều này bao gồm việc hoàn thành các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, kết nối với hạ tầng chung của khu vực dự án và cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, hệ thống cống thoát nước, và các dịch vụ khác.
3.8. Nghiệm thu hạ tầng
Đối với dự án đất nền (khu dân cư, khu đô thị, ...), việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm kiểm tra chất lượng, số lượng và vị trí theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Nghiệm thu sẽ được cơ quan có thẩm quyền của địa phương xác nhận và đóng dấu, đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy, tránh tình trạng chủ đầu tư tự nghiệm thu và đóng dấu.
3.9. Đóng thuế, cấp sổ hồng cho từng lô đất
Để có được sổ hồng, chủ đầu tư dự án khu dân cư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất của dự án, bao gồm việc thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai. Trong bước này, chủ đầu tư sẽ nộp lại sổ hồng tổng của dự án và tổng hợp thông tin từng lô đất đã chuyển sang đất ở, để tiến hành đóng thuế.
Luật Hòa Nhựt xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn về pháp luật của quý khách hàng qua số hotline: 1900.868644 hoặc email: [email protected]. Xin trân trọng cảm ơn!
